保障房的海外經驗與中國夾心層的困境

文｜《小康》記者 劉彥昆

保障房的海外經驗與中國夾心層的困境

文｜《小康》記者 劉彥昆

新加坡、英國、德國，不同的國家采用了不同的保障房政策，這些海外經驗能否為中國解決“夾心層”的困境給予現(xiàn)實的啟迪？

中國房地產市場最突出的問題是忽略了一類“夾心層”人群——“城市新生代”，這是中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌向《小康》記者表達的觀點。在他看來，“新生代”的主體是剛剛畢業(yè)走向工作崗位的年輕人，這其中包含了一部分年輕的公務員，在城市化進程中走向城市的農民工也即將加入這個群體。

“新生代”是社會上“最活躍、最敏感”的群體，也是中國網民的主體，所以社會上對于高房價的不滿多集中于這個群體。但是，“我們過去的政策卻在關鍵一點上出現(xiàn)了疏漏。”

在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房里；在英國，政府“通過加強住房保障而把弱勢群體從高房價的泥沼中解救出來”；在德國，法律制度給予租賃市場近乎完美的保障。這些海外經驗能否為中國解決“夾心層”的困境給予現(xiàn)實的啟迪？

新加坡：參加工作5年后買得起組屋

在新加坡，保障房的總量約有50萬套，而新加坡全國房屋的總戶數也不過65萬套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房里，其中8.6%住在廉租房里，79.0%居住在廉價房里；其余12.4%則居住在私人購買的公寓或別墅里。新加坡是全球唯一近乎達到100%擁有住房率的國家。

組屋 新加坡的組屋計劃使80%以上的居民住在政府提供的保障性住房里。

新加坡的“組屋”，全稱為組合房屋，類似于中國的經濟適用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的組屋計劃，政府成立專門的機構，對中低收入者統(tǒng)一供應組屋，并嚴格限制房價、限制戶型，保證大多數居民買得起組屋。組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定價格，目標是一個人參加工作5年后，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。一套100平方米左右的組屋價格30萬新元左右(約合人民幣150萬元)，幾乎是私房價格的一半。

政府根據居民家庭收入來限定購房標準：月均戶收入少于8000新元的，可購買4房或5房式組屋（90至110平方米），月均戶收入少于3000元的，可購買3房式組屋（65平方米），少于2000元的可購買2房式組屋（40平方米）。 一人一生可以享受政府補貼購買兩次組屋，年老時也可以大房換小房，增值部分可以補充個人公積金用于養(yǎng)老和醫(yī)療支出。

新加坡公民購買的組屋只有99年使用權，所有權仍歸屬于政府。新購組屋在前5年，不能出售。5年后才可轉手，轉手不會被征收任何所得稅，二手組屋的價格一般是一手組屋的1.5至2倍。不過再次申請購買“組屋”時，將依據購買面積大小的不同，征收1.5～5萬新元不等的轉手費。買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災。在買賣組屋時，一旦發(fā)現(xiàn)虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁。

英國：購買部分產權

中國社會科學院經濟研究所《經濟走勢跟蹤》課題組曾經對英國興建“平價房”和福利住宅的政策進行研究，“我國調控政策的重要一點是抑制投資需求、打壓投機需求”，以及“不斷加強‘限外政策’”，而英國的做法截然不同，“不去刻意打擊旺盛的需求，也不限制外國人在大城市買房，而是把重點放在大建中低價住宅，通過加強住房保障而把弱勢群體從高房價的泥沼中解救出來?！?/p>

目前，在英國居民的住房格局中，有近70%的居民擁有自有住房產權，另外30%的居民租賃住房。在英國的經濟適用住宅體系中，一種是廉租房，這是英國住房保障政策在20世紀80年代以前使用的主要辦法；另一種是折價房，以低于市場價格的價位出售給符合條件的家庭的住宅；第三類最具特色——共享產權住宅，購買者購買并享有部分產權。購房者購買住宅的一部分產權(通常是25%或50%)，代表政府管理經濟適用住宅的住房協(xié)會擁有剩余的產權。購房者向住房協(xié)會支付剩余產權的租金，這部分租金政府也會給予相應補貼。

在共享產權住宅制度里，購房者擁有的部分產權可以出售，當他們具備了購買能力的時候，也可以申請購買下全部的產權?！霸诖四Ｊ较?，每一次產權交易的基礎都是市場價格，想通過這種方式賺取差價幾乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配過程中的道德風險，確保了政府資源能夠真正用在有需要的人身上?！?/p>

德國：租房有保障

德國和許多歐美國家情況類似，在二戰(zhàn)后出現(xiàn)了住房荒。政府在戰(zhàn)后就采取了租金管制或指導租金制度。在戰(zhàn)后住房短缺時期，住房租金上漲，很多民眾無力承擔。政府采取相應的保護措施，要求各地方政府對不同位置、不同房屋結構質量的住房進行租金水平指定標準。隨著住房矛盾的緩解，政府從上世紀60年代開始解除租金管制制度。

取消租金管制制度后，又建立起房租補貼制度?，F(xiàn)在德國還在沿用這個制度，是低收入群體住房保障的主要方式。德國的住房補貼法明文規(guī)定，居民實際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負擔。實際做法是，居民拿出家庭收入的30%來承擔租金，剩下的房租補貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔50%。

德國房屋租賃方面的法規(guī)相當完備。一般情況下，房東在出租后3年內不得將租金漲幅超過20%。即使有正當的理由想提高租金，也必須經過房客的同意。如果房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東不經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院設定的合理遷出期限屆滿前，租賃關系也一直存續(xù)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的對房屋的各項權利。

德國法律明顯偏向房客，使房東漲價難、解約難。德國法律給予承租人近乎完美的保障。德國約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。約有86%的德國人都可以享受不同額度的住房補貼。

中國“夾心層”困境求解

參照海外的成功經驗，中國“夾心層”的住房問題又該如何解決。

中國房地產及住宅研究會人居環(huán)境委員會副主任開彥說，保障房其實是一個大的概念，它指的是“每個公民都有權享受住房”。目前中國享受廉租房和經濟適用房的人群比例很小，不會超過15%，對待這部分低收入群體，政府有義務解決他們的住房問題并且“困難不大”。但是，現(xiàn)在最大的問題在于超過50%的“夾心層”被趕向了商品房市場，市場上卻沒有提供與他們收入水平相對應的住房產品。

開彥較贊同龍永圖的觀點，“要形成中國新的住房格局，就應該三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市場解決?！彼f，具體做法上不是回到計劃經濟時代，“可以根據人們不同的承受能力給予相對應的補助和優(yōu)惠政策，為他們提供政策性商品房?！彼J為過去經濟適用房出現(xiàn)的大量問題，主要原因是“沒有管起來”，對適用于“夾心層”的住房應該盡快研究，對這一類房屋的性能、配置等級都要有細致的考慮。

對于“政府解決為大部分人提供保障房”的解決辦法，大連市委黨校經濟管理教研部主任張道航提出了自己的疑問，他說：“必須要注意國情的差別，新加坡也好、香港也好，基本上沒有窮人，也沒有農民，我們十多億人口，都要住政府提供的保障性住房，現(xiàn)實嗎？”所以，張道航認為德國模式，尤其是德國管理租賃市場的一些做法在中國更具有現(xiàn)實意義。

張道航的這一說法，似乎暗合了近些年許多官員和學者倡導的“買不起房先租房”，但是中國的租賃市場環(huán)境是怎樣的？張道航介紹說，在國內房東可以隨便攆走房客，這在德國是不可能出現(xiàn)的情況，德國的房東要賣掉房子也要先把承租人安頓好。他對《小康》記者說：“我們?yōu)槭裁匆I房，中國人買房，不完全是文化上的因素，也是出于安全的考慮?！蔽覈鴮τ谧≌赓U市場的法律制度建設和監(jiān)管都“缺位”了。

（《小康》實習生李雅男對本文亦有貢獻）