錯誤司法鑒定意見的民事責任初探
——以房地產估價為視角

王勝斌

（吉林省吉港房地產咨詢評估有限公司，吉林長春130061）

錯誤司法鑒定意見的民事責任初探
——以房地產估價為視角

王勝斌

（吉林省吉港房地產咨詢評估有限公司，吉林長春130061）

建立房地產估價錯誤司法鑒定意見的民事責任制度，對規范房地產司法鑒定估價行為，促進司法公正和效率，保障民事訴訟活動的順利進行，具有重要意義。房地產估價錯誤司法鑒定意見的責任性質為具有特殊性的一般侵權責任。認定房地產估價錯誤司法鑒定意見民事責任應同時具備違法行為、損害事實、因果關系、主觀過錯四個要件。并對民事責任的承擔的主體、對象、方式、承擔責任范圍限制以及責任的免除與減輕等進行探討。

房地產估價；鑒定意見；錯誤；民事責任

房地產估價司法鑒定意見（下簡稱“鑒定意見”）是指房地產司法鑒定估價機構的鑒定人（以下稱“鑒定主體”）根據特定訴訟目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷得出的專業意見。錯誤的“鑒定意見”是指鑒定主體在司法鑒定活動中，違反執業規則、職業道德、執業紀律、司法鑒定程序、司法鑒定技術標準或技術操作規范以及其他司法鑒定管理規定，故意或過失做出不真實、不準確的房地產估價司法鑒定意見。

隨著房地產業在國民經濟中支柱地位的確立，以價值為核心內容的房地產糾紛案件也在呈上升的趨勢。由此對房地產司法鑒定估價的需求也在顯著增加。在民事訴訟中，“鑒定意見”作為法定證據材料，一旦被人民法院采信，則可能會成為案件的裁判依據，影響訴訟后果的實體內容。“鑒定意見”如果出現錯誤，并被利害關系人認為是其遭受損害的原因時，就有可能會被追究法律責任。“當估價業致力于專業化的同時，估價師責任范圍與潛在義務跟著增加。法律課題的不斷衍生，顯示訴訟在估價界將會如同其他專業領域一樣持續地增加”[1]。

當錯誤“鑒定意見”被追究法律責任成了難以回避的事實時，就產生了訴訟利害關系人利益與鑒定主體利益的衡平問題。不追究或過輕追究鑒定主體的法律責任有違公平正義；過重追究鑒定主體的法律責任，會引發鑒定主體以苛求鑒定資料完整、拒鑒或提高鑒定收費等方式相抗衡，從而加大訴訟成本。由于擔心受到敗訴方的起訴，鑒定主體潛意識還可能會傾向一方當事人，偏離其應有的中間立場。與此同時，也會使一些優秀的房地產估價人才因為畏懼過重的法律責任而逃避司法鑒定職業，使鑒定行業服務能力降低，最終受損的還是訴訟利害關系人的利益。這就有必要對房地產估價司法鑒定意見錯誤的法律責任的認定與追究加以研究，恰當地追究鑒定主體的法律責任。既要維護鑒定利害關系人的合法權益，又要保護鑒定主體的工作積極性，實現公平與效率的平衡。“鑒定意見”錯誤可能被追究的法律責任包括刑事責任、行政責任和民事責任。其中，刑事責任和行政責任的不法性和對應責任比較明確，較好操作。是難點，也是重點為民事責任問題。由于現行法律對此沒有特別規定，涉及房地產估價經濟鑒證民事責任的法律如《證券法》、《公司法》、《國有資產管理法》等，規定得過于原則，大部分只是提出承擔民事責任的要求，卻沒有責任性質、責任的承擔等具體規定。因此，就錯誤的鑒定意見民事責任加以探討，具有積極意義。

1 “鑒定意見”錯誤的民事責任的性質

依《民法通則》第六章規定，民事責任分為違約責任和侵權責任。“鑒定意見”錯誤給利害關系人造成損害的民事責任應為侵權責任。其理由有二：一是我國民事訴訟的鑒定程序主要是由人民法院啟動的，鑒定主體與訴訟當事人之間并無契約關系，因房地產估價司法鑒定意見錯誤而產生的損害，當然不能通過違約責任予以追究；二是即使按照我國司法鑒定程序啟動的發展方向，可以由訴訟當事人委托鑒定，鑒定主體對委托人所希望實現的目的也不承擔嚴格的保證責任，而僅承擔執業行業團體所期望的注意或技術程度相當的義務。鑒定主體必須勤勉盡責，保持必要的職業謹慎，忠實于客觀事實，獨立于法官和當事人，發表客觀公正的鑒定意見。此為鑒定主體的法定義務，契約雙方如有約定，也必須照此進行約定，否則，約定沒有法律效力。而在此約定下，房地產估價司法鑒定意見錯誤給當事人造成損害，既符合違約責任的構成要件，也符合侵權責任的構成要件，發生違約責任和侵權責任的競合。受害人選擇追究侵權責任，完全可以使其合法權益得到充分保護。

錯誤的“鑒定意見”侵權責任是具有特殊性的一般侵權責任①這個定義與“專家責任”相近，但不相同。因為專家責任在法學界還沒有一致認識。。首先，它是一般侵權責任，它是基于行為人主觀過錯，應適用侵權責任一般構成要件和一般責任條款的責任，這使得它與法律直接規定的特殊侵權行為應承擔的法律責任相區隔；其次，它具有一定的特殊性，其特殊性主要體現在侵權責任的歸責原則上，采取過錯推定原則。即一但房地產估價司法鑒定意見錯誤給利害關系人造成損害，就推定鑒定主體主觀上有過錯，除非其能證明自己沒有過錯，否則應承擔相應民事責任。在過錯推定原則下，對過錯問題的認定實行舉證責任倒置，受害人無需對鑒定主體的主觀過錯情況進行證明。而鑒定主體為免除責任，必須由自己舉證，證明自己主觀無過錯。

錯誤的“鑒定意見”之所以采取過錯推定原則，是由于房地產司法鑒定估價是一項專業技術性很強的活動，其鑒定估價程序，鑒定估價方法并不為一般人了解，鑒定資料也是由鑒定主體保管，不為受害人所掌握。在此情況下，按照“誰主張，誰舉證”的一般侵權行為的過錯責任原則，要求受害人承擔舉證責任，無異于讓不知道事件真相的受害人承擔舉證不能的敗訴風險，不利于受害人合法權益得到充分保護。

最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》（法釋[2001]33號）第七條規定：“在法律沒有具體規定，依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據公平原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等原因，確定舉證責任的承擔”。法官可以依照此規定賦予的自由裁量權，對房地產估價司法鑒定意見過錯的舉證責任倒置給鑒定主體。《公司法》第二百零八條、《證券法》第一百七十三條均規定了資產評估機構對外出具不實報告給利害關系人造成損失的，應當承擔侵權賠償責任，但其能夠證明自己沒有過錯的除外。房地產司法鑒定估價可以借鑒上述經濟鑒證法律責任的規定，將過錯推定原則適用于錯誤的“鑒定意見”民事責任的歸責。

2 “鑒定意見”錯誤的民事責任構成要件

認定一般侵權責任應同時具備幾個要件：違法行為，損害事實，因果關系，主觀過錯[2]。房地產估價司法鑒定意見錯誤承擔民事責任，也必須具備這些要件。

2.1 鑒定主體出具了不真實、不準確的“鑒定意見”

不真實、不準確的“鑒定意見”是指鑒定主體違反強制性或禁止性規定進行房地產鑒定估價，使出具的“鑒定意見”偏離了“真實價值”，或畸高，或過低。揭示房地產真實價值是估價師永恒的追求，然而，“真實價值只是理論上存在，實際中不可得知”[3]，只能逼近求取。因為房地產估價本就不是一門精算科學，加之現有估價技術還沒有發展成熟，房地產市場發育還不健全，市場信息不對稱，信息量不足，許多評估參數難以客觀的直接提取、量化，需要估價師依據經驗做出判斷。另外，估價時限要求，估價資料的瑕疵以及估價成本的限制等，都使得在現實估價科學技術發展水平下，估價誤差（甚至是較大誤差）在所難免。既然如此，所謂的“真實價值”就不應當是一個絕對值，而只能是一個區間值，應當包含一定的偏離允許范圍，即所謂的“合理誤差”。只有以包含“合理誤差”的“真實價值”作為評判房地產估價司法鑒定意見錯誤的基準，對鑒定主體才是公平合理的。這樣，“鑒定意見”偏離“真實價值”就成為侵權訴訟程序啟動和損害事實確認的重要依據，原告對此負有舉證責任。

“真實價值”應當是客觀的，需要依社會同行業共同經驗認定。實際操作上，可由受害人向房地產司法鑒定估價行業組織（或專家委員會）提出認定申請，由房地產司法鑒定估價行業組織（或專家委員會）從具有較高資質、較強業務能力和良好社會信譽的房地產司法鑒定估價機構中隨機抽出若干家，對鑒定房地產按照同一估價目的、同一估價時點、同一價值范圍和價值標準，進行彼此毫無影響的單獨估價，之后，求出這些估價結果的平均值，再以這些評估結果的絕對平均差系數作為標準誤差率水平，求取包含誤差允許范圍即“合理誤差”的“真實價值”。

2.2 有損害事實

損害事實包括財產損害和非財產性權利的損害。“鑒定意見”錯誤造成的損害主要是財產損害，包括導致受害人現有實際財產減少的直接損害和導致受害人可得利益（如租金）減少的間接損害。其中，又以直接損害為主要表現形式。如在給付之訴中，依據“鑒定意見”實施法律行為，評估價值畸高，會使接受財產方付款增加或權益不公平讓渡；評估價值過低，會使原財產所有人得款減少或權益不公平讓渡。再如，在案件審理過程中，增加鑒定次數，將使舉證責任人多支付訴訟費用。

“鑒定意見”錯誤造成的財產損害由受害人舉證。受害人應當以鑒定意見偏離“真實價值”部分給其造成的損失為限，確定具體的損害數目，為確定可以請求損害賠償的范圍奠定基礎。

2.3 錯誤的“鑒定意見”與損害事實有因果關系

“鑒定意見”錯誤民事責任緣于損害事實，但不真實、不準確的“鑒定意見”并不直接，也并不必然導致損害事實的發生。鑒定主體提供了不真實、不準確的“鑒定意見”，但沒有發生損害事實，則不存在民事責任的承擔問題；鑒定主體提供了不真實、不準確的鑒定意見，也發生了損害事實，但兩者之間沒有因果關系，鑒定主體同樣不承擔民事責任。只有當不真實、不準確的“鑒定意見”被固定為證據被人民法院采信或被訴訟利害關系人信賴，并以其為根據，實施了法律行為（如裁決、撤訴、和解等），使“鑒定意見”對訴訟后果的實體內容起到了至關重要的作用，進而給利害關系人帶來了損害時，才可以認定損害事實在邏輯關系上是鑒定主體出具不真實、不準確“鑒定意見”的必然結果，因果關系成立，鑒定主體有可能承擔民事責任。另外，在案件審理過程中，當不真實、不準確的“鑒定意見”沒有被人民法院采信，需要補充鑒定或重新鑒定，由此增加的訴訟費用，顯然是鑒定主體出具不真實、不準確的“鑒定意見”造成的，應認定二者具有因果關系。可見，在侵權責任的構成中，因果關系是聯系侵權行為和損害后果之間的邏輯紐帶。

因果關系是復雜多變的，損害后果可能是由多個原因引起的。鑒定主體出具不真實、不準確的“鑒定意見”可能只是其中的原因之一，因此，在判定因果關系成立的同時，有必要根據損害后果與原因的必然聯系性以及原因對損害后果作用的大小程度來判定其為直接原因還是間接原因，是主要原因還是次要原因，以便劃定承擔責任的范圍[4]。

2.4 鑒定主體主觀上有過錯

“鑒定意見”錯誤的歸責原則實行過錯推定原則。然而，因過錯推定而成立的民事責任，本質上仍然為過錯責任[5]。房地產司法鑒定估價中，過錯是鑒定主體承擔民事侵權責任的必備前提。

損害事實的發生，可能是由多方過錯引起的，如委托方沒有提供真實、完整、充分的鑒定資料或錯誤地使用“鑒定意見”，利害關系人惡意使用“鑒定意見”等，都有可能導致損害后果，只有因鑒定主體的過錯而導致損害事實發生，才能追究鑒定主體的責任。

過錯是指行為人為行為時在心理上沒有達到應當達到的注意程度，包括故意和過失。“應當達到的注意程度”體現在房地產司法鑒定估價活動中，就是房地產估價司法鑒定人作為一個具有專業知識和技能的人執業時，在心理上應當達到超過一般人的，與其專業水平和能力相一致的特別注意程度。這種特別注意是房地產估價行業中處于平均水平的估價師所應有的，為房地產估價行業普遍認同的注意。評判過錯的標準就是考察鑒定主體是否保持必要的職業謹慎，盡到了特別注意義務。如果鑒定主體沒有盡到特別注意義務，即認定其有過錯。

然而，這樣的評判可能過于抽象，操作上難以把握。對過錯這種主觀心理狀態的認定，還需要通過客觀行為的考察來實現，通過鑒定主體在鑒定時的客觀行為，探求其主觀心理狀態。事實上，鑒定主體的特別注意義務主要反映在代表行業團體共同期望的執業水準即房地產估價規范、司法鑒定程序通則等執業規范、標準上。這些執業規范、標準體現了本行業現實的科技發展水平，可以作為評判鑒定主體過錯的基準。鑒定主體高于這個標準提供鑒定服務，當屬委托方的過高要求，不產生過錯問題；鑒定主體嚴格按照此標準提供鑒定服務，也不被認為存在過錯。只有當鑒定主體提供的鑒定服務與執業規范、標準不符時，才有可能會被認為主觀上沒有保持必要的職業謹慎，沒有盡到特別注意義務而被判定存在過錯。

一般而言，法官有權力，但卻缺少能力對鑒定主體的過錯做出正確的認定。實際操作上，可以參照司法部《司法鑒定程序通則》的有關規定，通過專家聯合鑒定的方式，以執業規范、標準為準繩，全面審查鑒定資料的真實、完整、充分性、鑒定程序的規范性以及鑒定方法的科學性，從而對鑒定主體的過錯做出評判。

3 錯誤“鑒定意見”民事責任的承擔

3.1 民事責任承擔的主體

民事責任的承擔主體是指承擔民事責任的當事人，包括鑒定機構和鑒定人。建設部《房地產估價師注冊管理辦法》第二十五條規定：“在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償”。司法部《司法鑒定人登記管理辦法》第三十一條規定：“司法鑒定人在執業活動中，因故意或者重大過失行為給當事人造成損失的，其所在的司法鑒定機構依法承擔賠償責任后，可以向有過錯行為的司法鑒定人追償”。從上述規定可以看出，鑒定機構和鑒定人的責任順位是不同的。鑒定機構是承擔鑒定責任的第一主體，財產受到損害的利害關系人并不能直接向鑒定人追究民事責任。鑒定人的鑒定活動被認為是一種職務行為，其行為由任職單位負責。當鑒定機構對外承擔了全部賠償責任后，可以向作為第二責任主體的鑒定人追償。

鑒定機構向鑒定人行使追償權時，至少應該注意四方面問題：一是鑒定機構可以行使抗辨權減免民事責任卻怠于行使，則鑒定人可以主張減免相應責任；二是就鑒定機構內部而言，鑒定機構在內部審核等方面對錯誤的“鑒定意見”也負有相應責任，對鑒定人追償的額度應是鑒定機構合理賠償額的一定比例。比例的大小依過錯程度確定；三是對出具“鑒定意見”的簽字鑒定人之間的責任分擔，鑒定機構的內部規章制度有規定的，依其規定，沒有規定的，按各自過錯的大小確定；四是在鑒定人執業保險和執業互濟等執業風險分散機制不健全的情況下，鑒定人確實無力負擔的，鑒定機構應當放棄追償。

從未來發展方向看，鑒定人可能會成為承擔民事責任的直接主體。“鑒定意見”的實質是鑒定人的個人意見，是鑒定人憑借其專門知識對某個問題做出的一種認識和判斷。“鑒定意見”是否客觀、準確，取決于司法鑒定人自己的科學技術水平和判斷能力，應當由鑒定人自己負責[6]。按照現行規定，“鑒定意見”要求由鑒定人獨立發表，其鑒定報酬卻由鑒定機構取得，鑒定過錯責任也全部由鑒定機構對外承擔，這既不符合權責一致的原則，也不利于鑒定人謹慎執業。與國際上的通行做法也不一致。全國人大常委會《關于司法鑒定管理問題的決定》第十條規定：“司法鑒定實行鑒定人負責制度。鑒定人應當獨立進行鑒定，對鑒定意見負責并在鑒定書上簽名或蓋章”。相信隨著鑒定人負責制的進一步完善落實，鑒定主體對外承擔責任的強度將有可能向鑒定人個人傾斜。

3.2 民事責任承擔的對象

民事責任承擔的對象是指有權控告鑒定主體承擔民事責任的人，主要包括訴訟當事人和有利害關系的第三人。

3.2.1 訴訟當事人

“鑒定意見”作為法定證據被人民法院采信，并據此做出具有強制執行力的判決或裁定生效后，訴訟當事人必須服從。而“鑒定意見”一旦出現錯誤，就會產生對當事人一方（或原告或被告）不利后果，不利一方當事人就將成為鑒定主體承擔民事責任的對象。另外，訴訟當事人雙方因信賴了錯誤的“鑒定意見”，在法院判決或裁定前撤訴或和解，從而給一方當事人造成損害的，受害人也將成為鑒定主體承擔民事責任的對象。

3.2.2 與訴訟案件有利害關系的第三人

“鑒定意見”是為特定的訴訟目的服務的，因此，這里所指的利害關系第三人特指特定的民事訴訟中的第三人，包括有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人。至于與原被告雙方爭議的訴訟標的無直接牽連和不負有返還或者賠償等義務的案外人，即使因信賴“鑒定意見”而加以利用，并受到了損害，鑒定主體也不承擔法律責任。因為，“鑒定意見”不同于經濟鑒證結論，它不屬于公眾信息，它是依特定的目的，針對特定的使用者提供的，案外人受到的損害并不能為鑒定主體所“合理預見”（因果關系理論的“可預見性”規則強調：被告只對自己可以預見的損害后果承擔法律責任。可預見性是以普通理性之人在相類似情形下的預見能力為衡量標準[7]），可以推定鑒定主體的侵權行為與損害事實之間沒有因果關系，不對其承擔責任。

3.3 民事責任承擔的方式

從《民法通則》第一百三十四條規定所涉及的侵權責任方式上看，錯誤的“鑒定意見”責任方式，主要是返還鑒定費用和賠償損失，其他責任方式基本不適用。

3.3.1 返還鑒定費用

鑒定費用是鑒定主體提供鑒定服務所收取的報酬。鑒定主體出具錯誤的鑒定意見，與其鑒定活動的目的嚴重不符，其收取的鑒定費用，已失去了合法依據，應當予以返還。至于應全部返還，還是部分返還，取決于過錯程度。

3.3.2 賠償損失

錯誤的“鑒定意見”給受害人造成的損失一般為財產損失。對財產損失的賠償范圍應包括直接損失和間接損失，以使受害人的利益得到充分的救濟。

3.4 民事責任承擔的范圍

在我國，司法鑒定程序的啟動主要是實行法官授權鑒定制度，鑒定主體的工作只是履行法定義務，與案件當事人并不直接發生法律關系，因而其鑒定行為的主觀惡意性很小；再者，房地產估價司法鑒定的收費僅是所鑒定房地產價值的3‰左右，司法鑒定的執業報酬與所鑒定房地產的價值量相差甚遠。另外，房地產估價司法鑒定的對象是高價值財產，估價師在估價作業上的稍微疏忽，就可能導致估價結果相當大的價值差異。而在現有房地產估價技術水平和鑒定人執業能力的固有限制下，完全避免疏忽幾乎是不可能的。這就使得房地產估價司法鑒定具有較高的執業風險。在風險高且風險分散機制不完善的現實執業環境下，當鑒定主體有過失（故意除外）時，如果要求鑒定主體就“鑒定意見”偏離“真實價值”部分導致財產損失全額承擔賠償責任，顯然不符合風險收益均衡原則，是不公平的，會嚴重挫傷鑒定主體的鑒定積極性。因此，應當建立公平分擔制度和法定賠償限額制度，對鑒定主體的民事賠償責任范圍，區分過錯形式和過錯程度，做出必要的限制：

（1）故意。因鑒定主體主觀故意，導致訴訟當事人或第三人財產損失的，應當在其鑒定意見偏離“真實價值”部分導致財產損失的金額范圍內承擔賠償責任。共同侵權的，承擔連帶賠償責任。

（2）過失。因鑒定主體的過失導致訴訟當事人或第三人財產損失的，可以將“鑒定意見”偏離“真實價值”部分導致財產損失的金額劃分若干范圍，在各自不同的金額范圍設立一個最高賠償限額，受害人的損失超過最高賠償限額部分，免除鑒定機構的賠償責任。在確定最高賠償限額時，不直接與受害人的損失掛鉤，可考慮按鑒定收費的一定倍數確定，收費倍數隨著所劃分的金額范圍的增高而遞減。在最高賠償限額內，依鑒定主體的過錯程度（一般過失，重大過失），確定具體的賠償金額。鑒定主體的賠償金額與受害人鑒定意見偏離“真實價值”部分導致財產損失的金額的差額部分，可通過執業保險、執業互濟等方式填補。

（3）賠償。在鑒定主體存在過失的前提下，當財產受害人可以通過公力救濟向財產不當取得者追回受損財產時，鑒定主體承擔補充賠償責任。在財產不當取得者無過錯的情況下，還應承擔公力救濟費用。

3.5 民事責任的免除與減輕

鑒定主體民事責任的免除包括包括法定免責和意定免責，一般有以下幾種情形：

3.5.1 鑒定意見的“合理誤差”

從鑒定主體的角度看，即使鑒定主體已經遵守了估價規范和鑒定規范，并保持了必要的職業謹慎，還是會出現鑒定誤差。如果這種誤差被行業共同經驗認為是“真實價值”的組成部分，屬“合理誤差”，則鑒定主體對這種“合理誤差”給利害關系人造成的損害不承擔責任。從“鑒定意見”使用者的角度看，估價行為不同于定價行為，這種“合理誤差”符合一般鑒定意見使用者的心理預期，或者說是“可預見”。其在依賴“鑒定意見”做出決定或采取行動時，也應當保持必要的謹慎，采取排除“合理誤差”影響的應對措施（如離婚協議時，按評估價值的一定比例確定需要分割的房地產的價值）。否則，鑒定主體免責。

3.5.2 “鑒定意見”的不合理使用

“鑒定意見”是為特定的目的、特定的使用者服務的，估價目的不同，估價時點、價值類型和價值范圍就可能發生變化，而估價結果相應的也會有差異。因此，“鑒定意見”使用者應當按照“鑒定意見”書提示的使用方向和使用限制、使用期限，合理、善意、正確地使用“鑒定意見”。當鑒定主體對“鑒定意見”的使用方向、使用限制、使用期限等做出了明確說明，使用者在對此已經認知或應當認知的情況下仍然惡意或者不當使用“鑒定意見”，鑒定主體將免責。

3.5.3 鑒定主體對“鑒定意見”瑕疵做了充分披露與說明

這里的“鑒定意見”瑕疵，是指因鑒定資料缺陷導致的“鑒定意見”誤差。“鑒定意見”的準確性相當程度上取決于鑒定資料的真實、完整、充分。而鑒定資料的提供責任在委托方，如果委托方不能提供滿足估價基本條件的鑒定資料，司法鑒定程序不能啟動；如果委托方提供了滿足估價基本條件的鑒定資料，但欠完整充分，估價條件就會有摸糊或不確定的事項。委托方在鑒定主體明確告知的情況下，仍然繼續委托鑒定，鑒定主體對這些摸糊或不確定的估價條件就要做出合法、合理的假定。在這樣的假定條件下得出的鑒定意見，誤差相應也會加大，影響其證據證明力。當鑒定主體對“鑒定意見”瑕疵予以披露，對鑒定風險做出了明確提示，并對估價結果的誤差影響作了定量分析時，可以對加大的誤差免責。

3.5.4 不可抗力

主要是房地產估價系統風險的出現，即國家政治、經濟發生了巨大變化，房地產市急劇動蕩，使房地產估價的前提條件產生重大改變，這種情形導致的估價“鑒定意見”偏離“真實價值”，是鑒定主體無法預見，也不能避免的，應當免除鑒定主體的責任。

3.5.5 超過訴訟時效

“法律不保護權利的睡眠者”，按照《民法通則》的有關規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間一般為二年，從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。“鑒定意見”錯誤給利害關系人造成損害的，適用普通訴訟時效期間的規定。受害人知道或者應當知道其權利被侵害時起兩年期滿仍然沒有向鑒定主體請求損害賠償的，其勝訴權消滅。

3.5.6 有效補救

當“鑒定意見”錯誤給利害關系人造成損害后，鑒定主體積極采取措施，如通過補充鑒定、為利害關系人作證等方式，挽回全部財產損失的，可以不承擔賠償責任。

3.5.7 自愿協商

按照民法的當事人意思自治原則，鑒定主體與因“鑒定意見”錯誤造成財產損害的利害關系人自愿協商，免除鑒定主體全部賠償責任，且不違反法律規定的，鑒定主體可免責。

3.6 鑒定主體的民事賠償責任減輕的情形

（1）訴訟當事人對鑒定意見有異議，應當申請補充鑒定、補充質證或者重新鑒定，卻不及時提出申請，放棄救濟權利的。

（2）利害關系人明知房地產估價司法鑒定意見不真實、不準確還使用的。

（3）鑒定主體對應當明確告知或充分披露的鑒定事項，雖已告知或披露，但告知欠明確或者披露欠充分。

（4）通過有效補救沒有挽回全部損失或自愿協商減輕部分責任的。

建立房地產估價司法鑒定意見錯誤民事責任制度，將會為司法鑒定當事人及利害關系人維護自己的正當權益提供強有力的保障。對規范房地產估價司法鑒定行為，促進司法公正和效率，保障民事訴訟活動的順利進行，具有重要意義。建議國家立法機關加快立法進程。

[1]美國估價學會.不動產估價（中文簡體版/第11版）[M].不動產估價翻譯委員會譯.北京：地質出版社，2001：14.

[2]楊立新.侵權法論（上冊）[M].吉林：吉林人民出版社，1998：76.

[3]柴強.對估價若干基本問題的思考[J].房地產估價與經紀，2008，（3）：15.

[4]國家司法考試輔導用書編輯委員會組織.國家司法考試輔導用書（第三卷）.修訂版[M].北京：法律出版社，2009：294.

[5]王家福.中國民法學[M].北京：法律出版社，1991：474.

[6]司法部司法鑒定管理局.《司法鑒定程序通則》導讀[M].北京：法律出版社，2007：31.

[7]王澤鑒.侵權行為法[M].北京：中國政法大學出版社，2001：192.

（本文編輯：胡錫慶）

DF72；DF794

B

10.3969/j.issn.1671-2072.2010.05.022

1671-2072-（2010）05-0093-05

2010-04-26

王勝斌（1963-），男，國家注冊房地產估價師，土地估價師。E－mail：wangshengbin66@163.com。