地產(chǎn)泡沫驚現(xiàn)中國?

丹尼爾.因狄維格里奧 周 愿

出處《大西洋月刊》

翻譯本刊記者周愿

去年全世界剛剛目睹過美國地產(chǎn)泡沫將其經(jīng)濟(jì)拉至谷底的悲劇，因此你想當(dāng)然認(rèn)為不會有第二個國家重犯歷史錯誤?事實上，中國似乎身陷其中。隨著經(jīng)濟(jì)實力的提升，中國地產(chǎn)泡沫風(fēng)險也隨之增大。它會重蹈美國的覆轍嗎?

12月18日，彭博社對此方瘋漲撰文，以下是部分摘錄：

Gloria Gu女士在靠近上海金融中心區(qū)的地方花483000美元買了一套公寓，這樣她3歲的兒子就能就讀于上海最好的幼兒園之一；aia6個月后，她入住的公寓售價已經(jīng)上漲到615000美元。

2009年上海浦東新區(qū)的新建單元住宅價格上漲了57％，最高上漲紀(jì)錄是4061美元／平方米。根據(jù)上海巢房價調(diào)查機(jī)構(gòu)(Shanghai Uwm)的跟蹤研究，中國最富有城市房價平均上漲了26％(2434美元／平方米)

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2009年的前9個月中，新房轉(zhuǎn)按揭款項達(dá)到了13950萬美元，這是一年前該數(shù)值的4倍。

聽起來很可熟不是嗎，把“浦東”這個詞換成“邁阿密”或者“拉斯維加斯”，簡直就是2005年美國噩夢的再現(xiàn)。事實上，中國地產(chǎn)業(yè)的這種巨變更加不理性，至少在美國，我很肯定沒發(fā)生一年房價暴漲3倍的事情。

這其中的增長的確貨真價實，中國的經(jīng)濟(jì)增長率比美國快得多。但我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)增長率不會像上文提及的房產(chǎn)業(yè)那樣可持續(xù)。

中國政府已經(jīng)采取了一些措施，試圖遏制這種瘋狂飆漲。目前恢復(fù)了一些平定房價的稅種。但根據(jù)彭博社分析，這些政府措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠：

“中國為了經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定，并不將重心教在膨脹的資產(chǎn)泡沫上，也不會對重大政策進(jìn)行改變。”地處上海的中原地產(chǎn)代理有限公司(CentalineProperty Agency Ltd，)分析師Clement Luk如是說。

“政府陷入了一個兩難的境地。”Luk表示，“要對付猛增的資產(chǎn)價格，又擔(dān)心泡沫破裂，不能輕易采取‘硬著陸政策。”

中國地產(chǎn)泡沫的根源，是否和當(dāng)年美國的地產(chǎn)災(zāi)難一樣?當(dāng)然不是。在中國，這里政府資助地產(chǎn)商上市、給他們貸款。隨著房價上漲，銀行、金融機(jī)構(gòu)也隨之放寬信貸，最終，問題發(fā)生了。

本刊常駐中國專家Iarlles Fallows向我解釋了中國房價大漲的緣由。中國的銀行有大筆存款，因此一旦經(jīng)濟(jì)運行緩慢，政府就會叫銀行多貸款——這和美國的情形一樣：貸款質(zhì)量下降。

雖然中國地產(chǎn)行業(yè)大漲，但“是否存在泡沫”的問題還有爭議。理論上，人口往城市遷居是導(dǎo)致房價上升的主因，這也很合理，所以在某些方面可以歸因于補(bǔ)漲性質(zhì)。另一位教授MlchaeI Pett]s(“中國金融市場”博客的作者)對此理論不以為然。他認(rèn)為中國地產(chǎn)業(yè)一定有泡沫，但并不是特別擔(dān)心這個問題。此前，他撰文指出：

上周(具體時間尚未核查)北京最大地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人那傳聞“我們(地產(chǎn)行業(yè))正在泡沫之中”，這是我在2009年11月第二次從中國最大地產(chǎn)商首席執(zhí)行官處聽到此類警告。這位人士的看法應(yīng)該是正確的；中國人民銀行解除“股市泡沫警告”可能也是對的；但對我而言，如果這兩個市場崩盤，對財福的移響都不大。在中國，這兩個市場中資金量占儲蓄的比重幾乎只有九牛一毛，而且也只有板有錢的人才會將財富集中于此。

我認(rèn)為，房價下跌對中國造成傷害主要在于這破壞了地嚴(yán)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)活動的萎縮導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的失業(yè)率。我推測，如果我們真的能看見地產(chǎn)價格的猛降，相關(guān)商業(yè)活動的萎縮程度可能沒有預(yù)料的嚴(yán)重，因為只要地產(chǎn)商信用依舊，銀行和政府就會出臺相關(guān)支持措施。因此此處價格并不是制定商業(yè)策略的根據(jù)。

這是個有趣的視角，根據(jù)Petts教授的說法，中國沒有向美國經(jīng)濟(jì)那樣依籟地產(chǎn)業(yè)，假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)真的崩盤，也只有一小部分人會受影響，同時考慮到政府干預(yù)市場，房價狀況應(yīng)該不會有什么大變動。

同樣，中國的金融市場也不會遭受什么重創(chuàng)，其中有部分原因是源于中國沒有像美國證券市場那么發(fā)達(dá)，因此中國的銀行也沒有美國那么明顯的杠桿作用。即使放貸失敗，也不會出現(xiàn)那么多美國市場那樣的不穩(wěn)定因素。投資者們可以一看到壞賬，就重新定價，或者做其他轉(zhuǎn)變。正如Pettrs教授所說，真正的擔(dān)憂在于地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)率受影響，但他也同樣沒有給出預(yù)測。

中國地產(chǎn)行業(yè)有泡沫嗎?答案是肯定的。那么是否要像對待美國2008年地產(chǎn)泡沫那般大動干戈?大可不必。雖然泡沫總是或多或少地對經(jīng)濟(jì)造成損害，但只有少數(shù)泡沫的破壞性達(dá)到美國房地產(chǎn)市場那樣嚴(yán)重，中國不會出現(xiàn)同樣的歷史悲劇。