房?jī)r(jià)格過(guò)高的對(duì)策抑制大中城市商品

□／劉煒娜

房?jī)r(jià)格過(guò)高的對(duì)策抑制大中城市商品

□／劉煒娜

近年來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格，尤其是大中城市的商品房?jī)r(jià)格大幅度偏離其價(jià)值，且升幅較大。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，雖然漲幅縮小，但數(shù)據(jù)顯示，2010年9月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍同比上漲9.1%。

馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為價(jià)值規(guī)律是價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)格不會(huì)偏離價(jià)值太遠(yuǎn)，而這條規(guī)律似乎并不適用于國(guó)家商品房。商品房?jī)r(jià)值的主要決定因素是土地價(jià)格和建筑成本，然而，近年來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格，尤其是大中城市的商品房?jī)r(jià)格卻大幅度偏離其價(jià)值，而且絕大部分商品房?jī)r(jià)格有升無(wú)跌，價(jià)格升幅很大。原因是多方面的，包括城市經(jīng)濟(jì)、交通條件、供求等在內(nèi)的很多因素影響著大中城市商品房的價(jià)格。

一、影響商品房?jī)r(jià)格的因素

國(guó)內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，一旦泡沫破裂，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于泡沫沒有嚴(yán)格的定義。簡(jiǎn)言之，泡沫就是不真實(shí)的需求，導(dǎo)致了商品價(jià)格的虛高，不能反映商品的實(shí)際價(jià)值，一旦泡沫破裂將會(huì)造成商品價(jià)格的大幅回落，造成一部分人的損失。然而，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在實(shí)際意義上的“泡沫”，原因在于大中城市對(duì)商品房的需求是比較真實(shí)的。雖然價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)資源配置有導(dǎo)向指引作用，但是，在商品房領(lǐng)域，盡管價(jià)格過(guò)高依然需求旺盛，市場(chǎng)的資源配置作用有限。造成大城市房?jī)r(jià)過(guò)高的原因是多方面的。

（一）供給不足。北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁認(rèn)為來(lái)自各方面、各階層的需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，土地供給不足是房?jī)r(jià)上漲的主因，導(dǎo)致最后獲得資源的只能是高收入者。他提出中國(guó)的土地開發(fā)指數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的反向關(guān)系，而政府的獨(dú)家供地不能形成有效的土地市場(chǎng)。在有購(gòu)買力表達(dá)的需求得不到滿足時(shí)，土地?zé)o法按照市場(chǎng)需求供應(yīng)到市場(chǎng)上去，由此無(wú)法有效調(diào)節(jié)并抑制房?jī)r(jià)上漲。

（二）輔助條件的影響。大城市的房地產(chǎn)業(yè)還受到許多輔助因素的影響，比如城市基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、教育、交通、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和水平很高，所能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)更多，成為吸引外地人才留駐的原因，房?jī)r(jià)有不斷上升的空間，而不是單指房子的成本。也就是說(shuō)，這些地方的商品房的市場(chǎng)需求并不會(huì)減少。

（三）房產(chǎn)市場(chǎng)的特性。顯然，一個(gè)家庭持有多套住房并不是真實(shí)需求，房地產(chǎn)的特性決定了其還有投資功能，可以保值增值。某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是資本市場(chǎng)，房子與汽車不同，汽車是消耗品，購(gòu)買后如要再售出，將被扣除很大一部分折舊費(fèi)，出售價(jià)格會(huì)比購(gòu)買價(jià)格低很多，造成貶值。房?jī)r(jià)卻不然，房子閑置可以再出售，并可能有很大的升值空間。因此，收入比較高的家庭購(gòu)買能力大，往往會(huì)選擇購(gòu)買二套乃至多套房產(chǎn)使自己的資產(chǎn)保值增值，造成了對(duì)房屋的大量需求。這部分人對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)也有比較大的作用。

（四）購(gòu)房者的投資預(yù)期。造成房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的原因在于，購(gòu)房者認(rèn)為房屋是稀缺資源。為了保證糧食安全，我國(guó)要堅(jiān)守保護(hù)耕地面積的政策。只要“18億畝”耕地的紅線不動(dòng)，購(gòu)房者就有理由相信稀缺的土地資源會(huì)造就稀缺的房地產(chǎn)資源，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)房和投資需求。

（五）投機(jī)活動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。另外，部分投機(jī)者利用市場(chǎng)和法律的缺陷，從事炒房活動(dòng)，不僅對(duì)其他買房人有信號(hào)燈的作用，也通過(guò)影響供求對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了影響。有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)營(yíng)業(yè)收入最高的500家民營(yíng)企業(yè)中，有221家企業(yè)有意在未來(lái)三年投資于房地產(chǎn)行業(yè)，比例達(dá)44%。

因此，房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)仍會(huì)是上漲。因?yàn)椋┙o過(guò)剩和需求飽和都不可能出現(xiàn)。難道說(shuō)房?jī)r(jià)的短時(shí)下調(diào)只能是通過(guò)國(guó)家的調(diào)控才有可能實(shí)現(xiàn)嗎？

二、解決房?jī)r(jià)過(guò)高的基本思路

經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)于房?jī)r(jià)暴利的解釋是：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有暴利就說(shuō)明有購(gòu)買力表達(dá)的商品房需求沒有得到滿足。在當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，居民投資保值的需求，銀行將其巨額儲(chǔ)蓄作為貸款發(fā)放出去的需求，都成為商品房?jī)r(jià)格上漲的購(gòu)買力支撐。

（一）以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主要手段。

周其仁認(rèn)為解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題的途徑應(yīng)該從供給角度出發(fā)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易自由化來(lái)減少交易費(fèi)用。他認(rèn)為政府的組織結(jié)構(gòu)和管理水平不匹配，無(wú)力承擔(dān)例如廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供給，政府獨(dú)家供地成為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自由配置資源的阻礙。目前，我國(guó)解決大中城市房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題的調(diào)控舉措包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)舉措也是從政治角度考慮提出的措施。然而，在某些城市，經(jīng)適房不僅沒有起到調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用，沒有緩解部分人的住房問(wèn)題和緩解政治矛盾，而且還因?yàn)檎慕M織結(jié)構(gòu)和管理水平不匹配等問(wèn)題，使經(jīng)適房成為某些特權(quán)階層的廉價(jià)投資渠道。

（二）以政府調(diào)控為輔助手段。市場(chǎng)的調(diào)節(jié)是存在一定缺陷的，因此，必須由政府實(shí)施一系列的調(diào)控舉措。首先，在18億畝耕地不動(dòng)的前提下，仍有很多土地沒有得到合理規(guī)劃和使用，如已審批的有固定用途的土地因資金等原因沒有得到有效使用，造成土地荒蕪，產(chǎn)生嚴(yán)重浪費(fèi)。其次，房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋，因商品房質(zhì)量、地理位置等原因難以出售，沒有投入市場(chǎng)。再次，商品房市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為都應(yīng)該合理規(guī)范，尤其是以投機(jī)為目的的炒房行為，更應(yīng)該進(jìn)行制約，以改變我國(guó)商品房市場(chǎng)的無(wú)序狀態(tài)。

三、解決房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的措施

（一）適度增加有效供給。在需求得不到滿足的情況下，適度的增加有效供給，對(duì)房?jī)r(jià)上漲有調(diào)節(jié)和抑制作用。目前我國(guó)的土地供給制度主要是采用政府征地，批租為主的“招拍掛”獨(dú)家供應(yīng)方式，而政府獨(dú)家供地的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生交易費(fèi)用，一方面在此過(guò)程中產(chǎn)生的尋租腐敗問(wèn)題會(huì)產(chǎn)生成本；另一方面，政府集中供地必須考慮到自己的財(cái)政需要或其它的政治需要，使它在供地過(guò)程中出現(xiàn)利己行為，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反應(yīng)不如私人土地供應(yīng)者那么有效。因此，必須建立規(guī)范的供地體制。改革政府獨(dú)家供地機(jī)制，同時(shí)也要改革政府的財(cái)政體制，改變土地收入成為政府主要財(cái)政收入的現(xiàn)狀，政府的財(cái)政開支也應(yīng)該有嚴(yán)格的制度性規(guī)范。政府在土地規(guī)劃方面應(yīng)該有重大舉措，需要嚴(yán)格土地審批制度，不符合土地使用條件的企業(yè)不能放寬條件。對(duì)已經(jīng)審批的土地，沒有合理利用和無(wú)條件合理使用的土地和房屋征收土地閑置稅、住房空置稅，或予以收回。對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)，從而增加土地供給。

（二）規(guī)范商品房投資行為。適度增加有效供給并不是解決問(wèn)題的最有效途徑。一方面，土地資源是有限的，即便是增加土地供給也未必能夠滿足大城市的住房以及投資需求；另一方面，耕地?cái)?shù)量需要得到保障，將農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)將對(duì)糧食安全問(wèn)題造成威脅，而速度過(guò)快地推動(dòng)土地市場(chǎng)自由化也會(huì)造成農(nóng)村的政治問(wèn)題。許多大中城市還存在著大量的閑置房，如能合理解決這一問(wèn)題，也將為商品房市場(chǎng)提供大量的供給。

（三）限制商品房投機(jī)行為。規(guī)范炒房行為，節(jié)省交易費(fèi)用。我國(guó)政府已經(jīng)發(fā)布了操作性更強(qiáng)、抑制房?jī)r(jià)作用將更顯著的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。目前我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的措施主要是對(duì)二套、多套房進(jìn)行信貸限制。通過(guò)調(diào)控保留剛性需求，擠出投資投機(jī)需求。國(guó)內(nèi)許多企業(yè)，甚至包括航空業(yè)企業(yè)、家電企業(yè)等將本應(yīng)用于研發(fā)新技術(shù)的資金投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在銀行信貸中，應(yīng)嚴(yán)格審核，確保貸款用途合理。

大中城市房地產(chǎn)價(jià)格要以市場(chǎng)調(diào)控為主，政府制度先行，雙軌齊下。以制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，以制度保證土地供應(yīng)量，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)合理有序發(fā)展。

（作者單位：天津商業(yè)大學(xué)）