重慶：司法拍賣(mài)創(chuàng)中國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪次之最

■/龍正全 湯健梅

重慶：司法拍賣(mài)創(chuàng)中國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪次之最

■/龍正全 湯健梅

司法拍賣(mài)歷來(lái)是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，然而，由于缺乏有效的監(jiān)管，職業(yè)控場(chǎng)、串標(biāo)圍標(biāo)、暗箱操作等潛規(guī)則一度使司法拍賣(mài)成為少數(shù)人的游戲，多數(shù)涉訟資產(chǎn)流標(biāo)、賤賣(mài)的慣性，背離了司法拍賣(mài)保護(hù)債務(wù)人債權(quán)人利益的本質(zhì)。

2009年4月，重慶市高法院出臺(tái)《關(guān)于司法拍賣(mài)工作相關(guān)的規(guī)定（暫行）》，一場(chǎng)維護(hù)司法公正的司法拍賣(mài)改革在年輕的直轄市率先破冰啟航。截至2009年12月，司法拍賣(mài)進(jìn)場(chǎng)交易以來(lái)，在重慶聯(lián)交所依法處置涉訟產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目277宗，交易額14.06億，綜合成交率76.48%，增值率10.21%，徹底結(jié)束了重慶市司法拍賣(mài)成交率不到20%，多數(shù)項(xiàng)目成交值低于評(píng)估值70%的歷史。是什么原因使司法拍賣(mài)從“乏人問(wèn)津”的投資禁區(qū)成為市場(chǎng)參與熱點(diǎn)？我們或許可以從一個(gè)典型案例找到答案。

兩次流標(biāo)與一個(gè)奇跡

雨田房地產(chǎn)公司、雨田貿(mào)易公司因拖欠農(nóng)行渝中支行貸款長(zhǎng)達(dá)8年，本息及各項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)3800萬(wàn)。農(nóng)業(yè)銀行渝中支行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人位于解放碑繁華路段某處房產(chǎn)以抵償債務(wù)。2009年9月，該項(xiàng)目在重交所掛牌公告，掛牌價(jià)4393.64萬(wàn)元，拍賣(mài)方式為電子競(jìng)價(jià)。由于擔(dān)心租賃房產(chǎn)移交困難，不少前來(lái)咨詢(xún)的意向人望而卻步，項(xiàng)目?jī)纱瘟鳂?biāo)。期間，該房產(chǎn)租賃方兩次報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)，皆因無(wú)其他競(jìng)買(mǎi)人而選擇放棄，等待項(xiàng)目進(jìn)一步流標(biāo)降價(jià)。

按照司法拍賣(mài)規(guī)定，涉訟資產(chǎn)有三次拍賣(mài)機(jī)會(huì)，如果遭遇第三次流標(biāo)，該項(xiàng)目將進(jìn)入變賣(mài)程序。如果變賣(mài)不成功將以實(shí)物抵債，這樣一來(lái)資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和壓力最終轉(zhuǎn)嫁到債權(quán)人身上，作為即將上市的國(guó)有商業(yè)銀行，處置成功與否將直接影響農(nóng)行資產(chǎn)質(zhì)量。

2010年1月，該項(xiàng)目降價(jià)5%第三次掛牌，掛牌價(jià)4173.958萬(wàn)元，成功征集到3名意向受讓人。2月2日，3位競(jìng)買(mǎi)人在重交所展開(kāi)了建所以來(lái)最激烈的一場(chǎng)競(jìng)價(jià)，競(jìng)價(jià)輪次達(dá)1053次，創(chuàng)下了中國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪次之最。經(jīng)過(guò)100分鐘競(jìng)價(jià)，該項(xiàng)目最終以6502.958萬(wàn)元成交，高出評(píng)估價(jià)2329萬(wàn)元，增值48%，較掛牌價(jià)增值55.8%，創(chuàng)造了司法拍賣(mài)進(jìn)場(chǎng)后增值絕對(duì)額新高。

奇跡這樣誕生

作為司法拍賣(mài)改革的重要參與者，重交所在重慶一中院的支持下，頂住了項(xiàng)目?jī)纱瘟鳂?biāo)的壓力，在項(xiàng)目分析、瑕疵解除、價(jià)值挖掘、定向推薦、競(jìng)價(jià)組織等方面做了大量工作，圓滿(mǎn)完成了這件最高院重點(diǎn)督辦的清積案件處置工作，為司法拍賣(mài)進(jìn)場(chǎng)處置寫(xiě)下了一個(gè)完美的注腳。

隨著重慶經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在重慶城市化戰(zhàn)略中異軍突起，成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尤其火爆，而渝中區(qū)解放碑作為重慶核心商圈，更是一鋪難求。此次拍賣(mài)的房產(chǎn)位于解放碑，每平米18500元的評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該地段每平米30000元左右的市場(chǎng)均價(jià)。重交所及時(shí)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并在網(wǎng)站和各大媒體上廣泛發(fā)布信息，通過(guò)投資人信息庫(kù)定向推薦，引起了投資者的濃厚興趣。當(dāng)該房產(chǎn)租賃合同經(jīng)核實(shí)，是在法院查封之后簽訂，租賃方不具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之后，投資者的顧慮被徹底打消，購(gòu)買(mǎi)意向更加強(qiáng)烈，除租賃方之外的兩位個(gè)人投資者實(shí)力強(qiáng)勁，其中一人遠(yuǎn)在澳大利亞，通過(guò)重交所網(wǎng)站了解到項(xiàng)目信息，專(zhuān)程赴渝參加競(jìng)買(mǎi)。

2010年2月2日，電子競(jìng)價(jià)會(huì)如期舉行。在競(jìng)價(jià)過(guò)程中，有的競(jìng)買(mǎi)人想盡辦法私下溝通，被工作人員及時(shí)嚴(yán)厲制止。項(xiàng)目設(shè)定的競(jìng)價(jià)階梯為1萬(wàn)元，每次加價(jià)最大可放大到競(jìng)價(jià)階梯的20倍。競(jìng)價(jià)開(kāi)始后，房產(chǎn)租賃方一直在觀(guān)望。其他兩名競(jìng)買(mǎi)人共報(bào)價(jià)530次左右，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到5500萬(wàn)之后，一位投資人開(kāi)始發(fā)力，連續(xù)60次報(bào)足20萬(wàn)加價(jià)，價(jià)位攀升至6100萬(wàn)，一名投資人放棄競(jìng)價(jià)。當(dāng)競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)還剩7秒的時(shí)候，志在必得的租賃方開(kāi)始報(bào)價(jià)，最終以6502.958萬(wàn)拿下標(biāo)的。

此前，租賃方兩次放棄評(píng)估價(jià)買(mǎi)下標(biāo)的機(jī)會(huì)，最終不僅沒(méi)有等到資產(chǎn)的賤價(jià)變賣(mài)，而且比第一次掛牌價(jià)高出2000多萬(wàn)買(mǎi)下房產(chǎn)，懊悔不已。這也再次印證了司法拍賣(mài)潛規(guī)則在市場(chǎng)陽(yáng)光運(yùn)作下失去了生存空間。

探究司法拍賣(mài)陽(yáng)光處置

與普通的資產(chǎn)拍賣(mài)相比，司法拍賣(mài)項(xiàng)目量大面廣、情況復(fù)雜，政策法規(guī)性強(qiáng)。項(xiàng)目瑕疵多、一次性付款等因素，往往導(dǎo)致大標(biāo)的好項(xiàng)目會(huì)被暫停或臨時(shí)撤回，限制了普通投資人參與，大宗資產(chǎn)要?jiǎng)?chuàng)造好的增值比普通資產(chǎn)難度更大。因此，作為涉訟資產(chǎn)的處置平臺(tái)，重交所承擔(dān)著司法拍賣(mài)改革的巨大風(fēng)險(xiǎn)。重交所依靠自身的行業(yè)自律和規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作，在不到一年的時(shí)間，取得了司法拍賣(mài)進(jìn)場(chǎng)處置的良好社會(huì)效應(yīng)。也許我們能夠透過(guò)這宗涉訟資產(chǎn)處置案例探究陽(yáng)光執(zhí)行后的司法拍賣(mài)全貌。

一是拍賣(mài)機(jī)構(gòu)選擇的陽(yáng)光，即拍賣(mài)執(zhí)拍機(jī)構(gòu)在入圍的30家拍賣(mài)機(jī)構(gòu)中隨機(jī)選擇。二是項(xiàng)目信息對(duì)稱(chēng)公開(kāi)，千方百計(jì)擴(kuò)大信息發(fā)布范圍，提高投資者知曉度和參與度，改變了過(guò)去封鎖消息、設(shè)置障礙、提高門(mén)檻的人為限制。三是報(bào)名信息嚴(yán)格保密，競(jìng)買(mǎi)人信息保密是司法拍賣(mài)防止暗箱操作的核心環(huán)節(jié)。按照新操作規(guī)程，除重交所項(xiàng)目經(jīng)理外，任何人無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)報(bào)名信息，無(wú)權(quán)查詢(xún)競(jìng)價(jià)保證金賬戶(hù)，從制度上杜絕競(jìng)買(mǎi)人信息被泄漏。四是競(jìng)價(jià)公開(kāi)公正，每次拍賣(mài)法院工作人員均到場(chǎng)監(jiān)督，競(jìng)價(jià)通過(guò)電子競(jìng)價(jià)方式由聯(lián)交所規(guī)范施行，同時(shí)接受法院、執(zhí)拍機(jī)構(gòu)及債權(quán)人、債務(wù)人等相關(guān)各方監(jiān)督，改變過(guò)去由拍賣(mài)機(jī)構(gòu)直接執(zhí)行的做法。同時(shí)，新規(guī)程對(duì)拍賣(mài)師宣讀規(guī)則的環(huán)節(jié)也做了重大改動(dòng)，改用無(wú)線(xiàn)傳聲方式宣布規(guī)則，確保競(jìng)買(mǎi)人絕對(duì)分離，并對(duì)競(jìng)價(jià)室全程實(shí)時(shí)監(jiān)控。五是變賣(mài)資產(chǎn)公開(kāi)進(jìn)行。2009年9月，法院將變賣(mài)資產(chǎn)也納入平臺(tái)公開(kāi)進(jìn)行，徹底堵住了司法拍賣(mài)的漏洞。

一系列措施，從制度上遏制了司法腐敗，電子競(jìng)價(jià)技術(shù)的進(jìn)步彌補(bǔ)了管理缺陷，遏制人性的弱點(diǎn)，徹底改變了職業(yè)控場(chǎng)、關(guān)聯(lián)交易的潛規(guī)則，打破了司法拍賣(mài)不斷流標(biāo)、賤賣(mài)的慣性，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值最大化，真正體現(xiàn)了司法的陽(yáng)光公正，提高了司法公信度。同時(shí)，也再次彰顯了產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)更好發(fā)現(xiàn)投資人、發(fā)掘投資價(jià)值，更好地還原司法拍賣(mài)本質(zhì)，最大限度保護(hù)債權(quán)人債務(wù)人利益的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的項(xiàng)目資源集聚地、投資人集聚地，交易安全著落地的功能也再次得到體現(xiàn)。

（作者單位：重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所）