重慶：司法拍賣創(chuàng)中國產(chǎn)權市場競價輪次之最

■/龍正全 湯健梅

重慶：司法拍賣創(chuàng)中國產(chǎn)權市場競價輪次之最

■/龍正全 湯健梅

司法拍賣歷來是社會各界關注的焦點，然而，由于缺乏有效的監(jiān)管，職業(yè)控場、串標圍標、暗箱操作等潛規(guī)則一度使司法拍賣成為少數(shù)人的游戲，多數(shù)涉訟資產(chǎn)流標、賤賣的慣性，背離了司法拍賣保護債務人債權人利益的本質(zhì)。

2009年4月，重慶市高法院出臺《關于司法拍賣工作相關的規(guī)定（暫行）》，一場維護司法公正的司法拍賣改革在年輕的直轄市率先破冰啟航。截至2009年12月，司法拍賣進場交易以來，在重慶聯(lián)交所依法處置涉訟產(chǎn)權項目277宗，交易額14.06億，綜合成交率76.48%，增值率10.21%，徹底結束了重慶市司法拍賣成交率不到20%，多數(shù)項目成交值低于評估值70%的歷史。是什么原因使司法拍賣從“乏人問津”的投資禁區(qū)成為市場參與熱點？我們或許可以從一個典型案例找到答案。

兩次流標與一個奇跡

雨田房地產(chǎn)公司、雨田貿(mào)易公司因拖欠農(nóng)行渝中支行貸款長達8年，本息及各項費用累計3800萬。農(nóng)業(yè)銀行渝中支行向法院申請強制執(zhí)行債務人位于解放碑繁華路段某處房產(chǎn)以抵償債務。2009年9月，該項目在重交所掛牌公告，掛牌價4393.64萬元，拍賣方式為電子競價。由于擔心租賃房產(chǎn)移交困難，不少前來咨詢的意向人望而卻步，項目兩次流標。期間，該房產(chǎn)租賃方兩次報名參加競買，皆因無其他競買人而選擇放棄，等待項目進一步流標降價。

按照司法拍賣規(guī)定，涉訟資產(chǎn)有三次拍賣機會，如果遭遇第三次流標，該項目將進入變賣程序。如果變賣不成功將以實物抵債，這樣一來資產(chǎn)變現(xiàn)風險和壓力最終轉嫁到債權人身上，作為即將上市的國有商業(yè)銀行，處置成功與否將直接影響農(nóng)行資產(chǎn)質(zhì)量。

2010年1月，該項目降價5%第三次掛牌，掛牌價4173.958萬元，成功征集到3名意向受讓人。2月2日，3位競買人在重交所展開了建所以來最激烈的一場競價，競價輪次達1053次，創(chuàng)下了中國產(chǎn)權市場競價輪次之最。經(jīng)過100分鐘競價，該項目最終以6502.958萬元成交，高出評估價2329萬元，增值48%，較掛牌價增值55.8%，創(chuàng)造了司法拍賣進場后增值絕對額新高。

奇跡這樣誕生

作為司法拍賣改革的重要參與者，重交所在重慶一中院的支持下，頂住了項目兩次流標的壓力，在項目分析、瑕疵解除、價值挖掘、定向推薦、競價組織等方面做了大量工作，圓滿完成了這件最高院重點督辦的清積案件處置工作，為司法拍賣進場處置寫下了一個完美的注腳。

隨著重慶經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在重慶城市化戰(zhàn)略中異軍突起，成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尤其火爆，而渝中區(qū)解放碑作為重慶核心商圈，更是一鋪難求。此次拍賣的房產(chǎn)位于解放碑，每平米18500元的評估價遠遠低于該地段每平米30000元左右的市場均價。重交所及時挖掘項目價值，并在網(wǎng)站和各大媒體上廣泛發(fā)布信息，通過投資人信息庫定向推薦，引起了投資者的濃厚興趣。當該房產(chǎn)租賃合同經(jīng)核實，是在法院查封之后簽訂，租賃方不具有優(yōu)先購買權之后，投資者的顧慮被徹底打消，購買意向更加強烈，除租賃方之外的兩位個人投資者實力強勁，其中一人遠在澳大利亞，通過重交所網(wǎng)站了解到項目信息，專程赴渝參加競買。

2010年2月2日，電子競價會如期舉行。在競價過程中，有的競買人想盡辦法私下溝通，被工作人員及時嚴厲制止。項目設定的競價階梯為1萬元，每次加價最大可放大到競價階梯的20倍。競價開始后，房產(chǎn)租賃方一直在觀望。其他兩名競買人共報價530次左右，當報價達到5500萬之后，一位投資人開始發(fā)力，連續(xù)60次報足20萬加價，價位攀升至6100萬，一名投資人放棄競價。當競價倒計時還剩7秒的時候，志在必得的租賃方開始報價，最終以6502.958萬拿下標的。

此前，租賃方兩次放棄評估價買下標的機會，最終不僅沒有等到資產(chǎn)的賤價變賣，而且比第一次掛牌價高出2000多萬買下房產(chǎn)，懊悔不已。這也再次印證了司法拍賣潛規(guī)則在市場陽光運作下失去了生存空間。

探究司法拍賣陽光處置

與普通的資產(chǎn)拍賣相比，司法拍賣項目量大面廣、情況復雜，政策法規(guī)性強。項目瑕疵多、一次性付款等因素，往往導致大標的好項目會被暫停或臨時撤回，限制了普通投資人參與，大宗資產(chǎn)要創(chuàng)造好的增值比普通資產(chǎn)難度更大。因此，作為涉訟資產(chǎn)的處置平臺，重交所承擔著司法拍賣改革的巨大風險。重交所依靠自身的行業(yè)自律和規(guī)范的市場化運作，在不到一年的時間，取得了司法拍賣進場處置的良好社會效應。也許我們能夠透過這宗涉訟資產(chǎn)處置案例探究陽光執(zhí)行后的司法拍賣全貌。

一是拍賣機構選擇的陽光，即拍賣執(zhí)拍機構在入圍的30家拍賣機構中隨機選擇。二是項目信息對稱公開，千方百計擴大信息發(fā)布范圍，提高投資者知曉度和參與度，改變了過去封鎖消息、設置障礙、提高門檻的人為限制。三是報名信息嚴格保密，競買人信息保密是司法拍賣防止暗箱操作的核心環(huán)節(jié)。按照新操作規(guī)程，除重交所項目經(jīng)理外，任何人無權過問報名信息，無權查詢競價保證金賬戶，從制度上杜絕競買人信息被泄漏。四是競價公開公正，每次拍賣法院工作人員均到場監(jiān)督，競價通過電子競價方式由聯(lián)交所規(guī)范施行，同時接受法院、執(zhí)拍機構及債權人、債務人等相關各方監(jiān)督，改變過去由拍賣機構直接執(zhí)行的做法。同時，新規(guī)程對拍賣師宣讀規(guī)則的環(huán)節(jié)也做了重大改動，改用無線傳聲方式宣布規(guī)則，確保競買人絕對分離，并對競價室全程實時監(jiān)控。五是變賣資產(chǎn)公開進行。2009年9月，法院將變賣資產(chǎn)也納入平臺公開進行，徹底堵住了司法拍賣的漏洞。

一系列措施，從制度上遏制了司法腐敗，電子競價技術的進步彌補了管理缺陷，遏制人性的弱點，徹底改變了職業(yè)控場、關聯(lián)交易的潛規(guī)則，打破了司法拍賣不斷流標、賤賣的慣性，實現(xiàn)了價值最大化，真正體現(xiàn)了司法的陽光公正，提高了司法公信度。同時，也再次彰顯了產(chǎn)權市場更好發(fā)現(xiàn)投資人、發(fā)掘投資價值，更好地還原司法拍賣本質(zhì)，最大限度保護債權人債務人利益的優(yōu)勢，產(chǎn)權市場的項目資源集聚地、投資人集聚地，交易安全著落地的功能也再次得到體現(xiàn)。

（作者單位：重慶聯(lián)合產(chǎn)權交易所）