租住“蝸居”當心惹官司

隨著房價的不斷飆升，租住“蝸居”成了許多無法承受購房之重者的無奈選擇，因租賃合同引發的糾紛也在不斷增多。

筆者作為法官收集的以下案例，也許能給正在租住或準備租住“蝸居”的你有所啟示。

☆彼此磋商，當心不平等條款也生效☆

【案例】

2009年1月，新婚燕爾的李萍夫婦與房東簽訂了一份為期一年的《房屋租賃合同》。其中特別約定:“房東因特殊需要，有權提前解除合同，且不承擔任何違約責任。”

李萍雖對房東執意寫上這一條“不平等”內容有些反感，但見房東只是孤身一人且居住著一間房屋，而自己的租期又不長，相信不會有什么大不了的事，便沒有過多深究。

誰知，9月，房東以兒子次月回來結婚為由，要求李萍退房，并按實際居住時間結清房租。交涉中，彼此發生激烈爭吵。李萍見無法繼續居住下去，同意退房，但要房東支付違約金。房東則以其有權要求李萍提前搬出房屋為由拒絕。令李萍沒想到的是，法院竟以該“不平等”內容有效為由，駁回了其要求房東給付違約金的訴訟請求。

【點評】

《合同法》第四十條規定:“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

本案的特別約定雖有免除房東責任、排除李萍主要權利之處，但明顯不具備格式條款的要件，當屬有效。本案的教訓告訴人們，應仔細閱讀、斟酌合同條款，慎重判斷其內容是否公正、合理，是否危害自身權益。

☆簽訂合同，警惕二手轉租☆

【案例】

2009年8月，一直兩地分居的郭芳帶著孩子來到丈夫工作的城市，別提有多高興。可她面臨著一個棘手問題，那就是房子。當地租房非常緊張，更不用說在其所處的高新開發區。

工夫不負有心人，雖然價格偏高，且必須一次性付清一年房租，但她總算覓得一間20平方米，帶有廚房、衛生間的房屋。可郭芳剛花去2000余元裝修、整理，將東西搬入居住，就突然來了一位自稱房東的人，要求郭芳搬走。

郭芳此刻才知道，與自己簽合同的并非房東，而是從房東處租來房屋者，再高價轉租給她。因郭芳不愿放棄，雙方成訟。法院最終判決郭芳騰房。

【點評】

《合同法》第二百二十四條規定:“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

本案的轉租，未經房東同意，郭芳只好騰房。因此，承租人在簽訂租賃合同前，應當查清房東身份、房屋權屬、出租權限，如屬轉租，應當得到房東認可。

☆房未租成，為何也得付錢☆

【案例】

2009年8月，大學畢業的黎虹好不容易找到一份稱心如意的工作，因用人單位沒有員工宿舍，居住便成了她必須解決的首要問題。

經過兩天奔波，黎虹看中一套12平方米的單間，便與房東簽訂了一份《租賃合同》，約定租期一年，如果黎虹中途退租，所交1500元作為違約金。次日，準備將房屋打掃后搬入居住的黎虹，發現前男友不巧居住在一樓，為避免彼此尷尬，黎虹當即電話告知房東不再租用，并允許房東另行出租。一周后，黎虹見房東已將房屋租出，遂以自己沒有居住為由，要求房東退回押金，因遭房東拒絕而成訟。法院經審理，駁回了黎虹的訴訟請求。

【點評】

《合同法》第一百一十四條規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”

鑒于黎虹與房東簽訂的房屋《租賃合同》，系雙方的真實意思表示，符合法律規定，當屬有效。而黎虹“為避免彼此尷尬”而沒有居住，并非解除合同的正當理由，在此情況下，本案也就應當按照《合同法》第一百零八條之規定處理，即:“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。” 本案的意義在于，在簽訂租賃合同前，承租人應當了解房屋質量、相關設施、周邊環境等情況，以免倉促之間給自己帶來不必要的麻煩和損失。

☆上門收費， 謹防重復付租☆

☆上門收費， 謹防重復付租☆

【案例】

2009年3月，蔣琳與男友分手后，立即告別那個傷心之地。經閨中密友介紹，融入了一個陌生城市，也住進了閨中密友為她租好的場所———一家房屋出租公司的住宅。

6月3日下午6時，蔣琳剛下班回到自己不足8平方米的出租屋，突然聽到一陣敲門聲，開門一看，見一位自稱是房屋出租公司工作人員的小姐，手持一本印有“XX房屋出租公司房租專用收據”字樣的票據，要蔣琳付清6~9月的1800元房租。

見公司服務如此周到，蔣琳二話沒說便交了錢。對方寫給蔣琳一張收據，雖未加蓋公司公章，但蔣琳并未多想。誰知，三天后，公司“又”派人上門收費，蔣琳以收據抗辯，但公司提出那人純屬冒充，所產生的后果與公司無關。

【點評】

《民事訴訟法》第六十四條規定:“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條也指出:“……沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”

本案中，蔣琳認為公司已派人收取其房租，僅憑一張字樣隨處可印的收據，卻不能證明來者的真實身份，也不能提供蓋有公司公章的字據，顯然不能證明其事實主張，而按期向公司交納房租又是其應盡的義務，自然必須承擔敗訴的后果。

本案告誡承租人，面對上門收取租金者，應該保持警惕，嚴格審核其身份，認真辨別，并索要合法的、手續完備的交費收據，以免上當受騙。

(編輯洪素珍 hongsuzhen2007@163.com)