不翼而飛的房子

最近，體壇明星馬琳的離婚案?jìng)涫懿毮浚嗟募m紛源于財(cái)產(chǎn)如何分割的問(wèn)題。張寧益的律師聲稱(chēng)有證據(jù)證明馬琳私下轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，有隱瞞婚后財(cái)產(chǎn)之嫌。無(wú)獨(dú)有偶，本文的主人公吳梅與丈夫的離婚官司，同樣因?yàn)榉慨a(chǎn)的問(wèn)題糾纏不清。

2008年4月12日，吳梅從領(lǐng)導(dǎo)辦公室出來(lái)，喜悅的神情溢于言表。剛才領(lǐng)導(dǎo)找她談話(huà)，決定提拔她當(dāng)經(jīng)理。

就在此時(shí)，一個(gè)電話(huà)不期而至:“這里是北京市朝陽(yáng)法院，您的丈夫譚偉平起訴離婚，請(qǐng)您過(guò)來(lái)取一下起訴書(shū)吧。”

“明槍”離婚，“暗箭”換房

丈夫起訴離婚?是不是弄錯(cuò)了!直到放下電話(huà)，吳梅都沒(méi)緩過(guò)神來(lái)。

開(kāi)庭那天，當(dāng)法官問(wèn)原告離婚理由時(shí)，譚偉平氣憤地說(shuō)，被告有婚外情。還拿出一個(gè)錄音筆，要求當(dāng)庭播放。

吳梅又氣憤又尷尬。原來(lái)，譚偉平認(rèn)為老婆既漂亮又能干，總擔(dān)心她給自己戴綠帽子。于是，那天下班后，吳梅被上司死乞白賴(lài)地拉去唱歌的對(duì)話(huà)，都被譚偉平錄了下來(lái)。

吳梅哭著說(shuō):“上司騷擾我，我能怎么辦?我保證，我絕沒(méi)有做任何對(duì)不起丈夫的事。”

當(dāng)涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)部分時(shí)，譚偉平的表述更是讓吳梅大吃一驚。原告認(rèn)為，家里除了一萬(wàn)元存款外，沒(méi)什么好分的。可是，家里明明還有兩套總價(jià)值300萬(wàn)的房子。

法官讓吳梅出示房產(chǎn)證，吳梅無(wú)奈地說(shuō):“房產(chǎn)證都在他手里。”

這時(shí)譚偉平拿出一摞材料說(shuō):“兩處房早沒(méi)了，一套賣(mài)給別人，共賣(mài)得53萬(wàn)元，賣(mài)的錢(qián)我炒股虧了，余下的給孩子交學(xué)費(fèi)了;另一處是我父親買(mǎi)的，現(xiàn)在我要離婚，房子當(dāng)然得還給父親。本來(lái)想通過(guò)贈(zèng)與方式還的，可房產(chǎn)贈(zèng)與收費(fèi)要比二手房交易收費(fèi)高一些，所以我們簽了一個(gè)交易合同，過(guò)戶(hù)給我父親了。”

吳梅聽(tīng)到這里，簡(jiǎn)直不敢相信自己的耳朵，她氣憤地說(shuō):“你竟然想出這種損招。”

抽絲剝繭，法不容情

吳梅當(dāng)即要求休庭，提出要親自調(diào)查。法官同意給吳梅一個(gè)月的舉證期。

吳梅請(qǐng)教律師后，決定馬上提起兩個(gè)訴訟:一是起訴要求確認(rèn)譚偉平和案外人劉強(qiáng)的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效;二是起訴譚偉平和他父親譚超松的房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。律師為吳梅申請(qǐng)立了兩個(gè)索回房屋的案子，同時(shí)，吳梅向離婚案的法官提出了中止審理的申請(qǐng)書(shū)。

不久，吳梅向譚偉平和劉強(qiáng)索回房屋的案子開(kāi)庭。法庭上，吳梅認(rèn)為，丈夫賣(mài)給劉強(qiáng)的房產(chǎn)是在夫妻倆結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)的，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而譚偉平出賣(mài)這套房產(chǎn)時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)吳梅的同意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

譚偉平?jīng)]有到庭，被告二劉強(qiáng)答辯稱(chēng):購(gòu)買(mǎi)這套房屋時(shí)，譚偉平?jīng)]有說(shuō)明這套房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證上也沒(méi)寫(xiě)共有，他在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中已經(jīng)盡了合理的審查義務(wù)，是善意第三人。

原告律師向法庭提供了兩人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格提出質(zhì)疑:“合同寫(xiě)該商品房單價(jià)為每平方米5560元，可事實(shí)上，那套房子的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)達(dá)到每平方米9000元左右。房子不是以合理價(jià)格買(mǎi)賣(mài)，絕對(duì)有問(wèn)題，我認(rèn)為譚偉平跟劉強(qiáng)惡意串通虛構(gòu)交易。”

“我這里還有一份合同，是我跟譚偉平和中介公司簽的合同。這份合同才是我們真實(shí)買(mǎi)賣(mài)的合同。”劉強(qiáng)解釋說(shuō)，“原告拿出的那份合同是給建委備案的合同。那份合同為了減少稅費(fèi)，所以按政府交易指導(dǎo)價(jià)寫(xiě)的。中介收勞務(wù)費(fèi)不可能按那份低價(jià)的合同走，所以我們跟他們簽的合同才是真實(shí)交易價(jià)格。我是以每平方米9300元的價(jià)格買(mǎi)的，一共付了89.28萬(wàn)元，錢(qián)都打在譚偉平的賬上了。”

最后法院采信了劉強(qiáng)的答辯意見(jiàn)，判決駁回吳梅的訴訟請(qǐng)求。

【法律點(diǎn)】

為什么吳梅針對(duì)劉強(qiáng)提起的索回房產(chǎn)案會(huì)敗訴呢?

律師解釋:根據(jù)婚姻法的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己的名義擅自處分共有的重大財(cái)產(chǎn)，是一種無(wú)權(quán)處分。但法官之所以判決吳梅敗訴，是因?yàn)檎J(rèn)定了劉強(qiáng)屬于善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，即使夫妻一方是在配偶不知情的情況下擅自變賣(mài)財(cái)產(chǎn)，只要受讓的第三人是善意的、以合理價(jià)格取得的、并且已經(jīng)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，那么這項(xiàng)交易就是合法有效的。因此，吳梅無(wú)權(quán)要求劉強(qiáng)返回房產(chǎn)，只能請(qǐng)求讓譚偉平賠償損失。

吳梅實(shí)在是傷心透了，但律師鼓勵(lì)她要繼續(xù)應(yīng)對(duì)第二場(chǎng)房產(chǎn)訴訟。案件審理過(guò)程中，吳梅提出這套房產(chǎn)是她婚后與譚偉平共同購(gòu)買(mǎi)的第一套房產(chǎn)。

譚偉平并不買(mǎi)賬，他向法庭提交了收條和銀行轉(zhuǎn)賬憑證，說(shuō):“法官，這房子是我替我父親代購(gòu)的，而且買(mǎi)房的錢(qián)是父親出的。”

公公譚超松也辯稱(chēng):“這是我和老伴的養(yǎng)老錢(qián)，是為了增值才買(mǎi)房的。因?yàn)閮鹤佑匈?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，所以就以?xún)鹤拥拿x買(mǎi)的這套房。他們只是暫時(shí)住著，現(xiàn)在兒媳婦想分割我這套房子，我當(dāng)然不同意。”

在經(jīng)歷了三次庭審后，法官判決譚超松與譚偉平的房屋交易合同無(wú)效，二被告需在判決生效后把房產(chǎn)過(guò)戶(hù)回來(lái)。

【法律點(diǎn)】

為何吳梅訴丈夫父子的訴訟能贏?

律師解釋:物權(quán)法上有一個(gè)公示公信原則，也就是說(shuō)，房產(chǎn)登記在誰(shuí)名下，法律上就推定房產(chǎn)的所有權(quán)歸誰(shuí)，而不問(wèn)誰(shuí)出資。因此，只要房產(chǎn)登記在他人名下，他人就有權(quán)占有、處分該房產(chǎn)。

如果公公是借用兒子的名義讓他代購(gòu)房產(chǎn)，那么需要簽代購(gòu)合同，并得到兒子、兒媳的認(rèn)可，才能構(gòu)成一種債的關(guān)系，返還房產(chǎn)也才有效。否則，法律上只能視為公婆贈(zèng)送錢(qián)讓他們夫妻買(mǎi)房。

一年后，兩個(gè)案子結(jié)束，離婚訴訟恢復(fù)審理。法官在聽(tīng)取雙方代理意見(jiàn)后分析:原告提供的錄音，雖然形式合法有效，但僅憑該錄音無(wú)法證明吳梅有婚外情，法庭不予以采信。

最后法庭認(rèn)定:原告譚偉平有轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，吳梅在婚姻中不存在過(guò)錯(cuò)。因此第一套房屋，按照房產(chǎn)真實(shí)交易價(jià)格分割，吳梅分得50%;第二套房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸女方所有，給男方40%的折價(jià)款。存款1萬(wàn)元兩人平均分割。孩子歸吳梅撫養(yǎng)，譚偉平每個(gè)月給1000元撫養(yǎng)費(fèi)。

律師手記

王芳

全國(guó)律協(xié)民委婚姻家庭法論壇副主任，全國(guó)婦聯(lián)婚姻家庭研究會(huì)委員，中央電視臺(tái)《法律講堂》主講老師，北京市中濟(jì)律師事務(wù)所婚姻家庭法務(wù)部主任。

吳梅在事業(yè)上雖然成功，但在家庭生活中卻是失敗的。她與丈夫朝夕相處，竟然不知道夫妻倆心的距離已如此遙遠(yuǎn)。而譚偉平精心策劃離婚分家，要讓妻子“凈身出戶(hù)”，法律不會(huì)成為他謀算利益的工具，到最后還是白算計(jì)一場(chǎng)。

在處理過(guò)不少類(lèi)似案件后，我想告訴大家，日常生活中該怎樣防范夫妻一方私自轉(zhuǎn)賣(mài)家中房產(chǎn):

1.買(mǎi)房要和配偶一起去，購(gòu)房合同中買(mǎi)方寫(xiě)上雙方的姓名，這樣將來(lái)辦下來(lái)的產(chǎn)權(quán)證上夫妻倆都是產(chǎn)權(quán)人。

2.如果當(dāng)初買(mǎi)房只寫(xiě)了一個(gè)人名字，也可以事后和配偶一起去建委房產(chǎn)交易管理部門(mén)補(bǔ)充房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人登記。

3.如果還沒(méi)來(lái)得及補(bǔ)充房產(chǎn)登記就出現(xiàn)婚變了，可以去房屋土地管理局申請(qǐng)物權(quán)異議登記，這相當(dāng)于凍結(jié)房屋產(chǎn)權(quán)。但是異議申請(qǐng)人需在物權(quán)異議登記后15日內(nèi)啟動(dòng)離婚訴訟或確權(quán)訴訟，過(guò)期不啟動(dòng)訴訟，則異議登記將會(huì)被撤銷(xiāo)。

4.如果申請(qǐng)異議登記不被受理，我們還可以去法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

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