草堂科技園區居住用地開發強度研究

王安平 孫雪茹

1 研究背景

土地開發強度是指一定區域土地利用程度及其累積承載密度的綜合反映，通常用建筑面積、人口數量、就業規模、經濟產值和物化投入等單項或復合指標來表達，具有多層次、多目的、多要素以及復雜性和動態性的特征。根據居住區規劃設計規范的要求，居住用地開發還應考慮住宅建筑高度(層數)、間距、綠地率、人均綠地面積等控制指標。當容積率一定時這些指標能夠大體上限定建筑密度的取值范圍，因此本次開發強度研究側重于地塊容積率的確定。隨著市場經濟體制的不斷完善，開發商追逐價值最大化的本性顯露無遺。政府、開發商、普通居民三者在開發強度博弈中，居民處于弱勢地位，如何保證普通居民公平的享有舒適居住的權利，在效率和公平的兩難選擇中尋找一個平衡點，是規劃工作者研究的熱點。

2 技術方法

本次研究使用ArcGIS的空間分析模塊(Spatial Analyst)進行加權疊加分析，對結果進行重分類定性得出基本開發強度分區。

3 技術路線

本次研究試圖通過宏觀(上位規劃指導、地方法律法規約束)、微觀(規劃區內功能配套及環境對各地塊的影響)層面具體分析，自上而下與自下而上相結合，確定規劃區居住用地合理容積率。同時進行典型地塊開發強度校驗，對其合理性進行驗證。

4 開發強度研究

4.1 規劃區簡介

西安高新區草堂產業基地規劃面積約15 km2，用地東側與草堂旅游區相鄰，用地南臨秦嶺環山旅游路，北至戶縣縣城規劃南界，西至南北七號路以東500 m，東至太平河，用地內現狀主要為農田和村莊以及部分龐光鎮建成區。現狀用地周邊主要道路有西漢高速、新環山旅游路、西戶公路，現狀用地內部有:戶縣東西六號路、東西八號路和南北七，八，九號路。

4.2 宏觀層面

規劃區主要功能為輕工業制造、產業研發、休閑活動中心及居住為主。西安高新區草堂產業基地總體規劃對本區的定位為:“是集高科技產業園區及高品質人文社區為一體的綜合產業園區，是西安市高新區未來發展的增長極。”

總體規劃中對于居住用地指標的確定:“規劃片區內居住總用地為198.67 hm2，占園區總面積的13.24%，大約可以容納2.9萬人。之所以按人口毛密度150人考慮，主要是考慮到秦嶺北麓規劃中基地所處位置為生態協調區，所以參考居住區設計規范而定出的較低的控制標準，其中可容納居住人口約3萬人。規劃居住用地中中、小學占地約8.5 hm2。居住用地的容積率宜按1.2控制。”

4.3 微觀層面

4.3.1 要素確定

本次選擇交通、服務、環境三個準則，六項指標，見圖1。

交通層面如果單就通行能力而言，環山公路通行能力最大，但是環山公路由于車速快、出入口較少，其對周邊地塊的影響較小。所以本次引入了交通承載力因素。交通承載力主要判斷依據為四項斷面寬度、交叉口數量、出入口數量、是否人車混行。根據以上四項標準選取區內交通承載力較高的道路。服務層面選擇教育、醫療、商業三個指標，分析中以中小學、醫院、商業區代替進行具體分析。環境層面，本區生態環境良好，南依秦嶺東臨太平河。本次評價中選取河流和綠地公園為主要影響要素。

4.3.2 要素評分標準

各要素評分標準見表1。

表1 各要素評分標準表 m

根據人體本次采用3個數據，步行5 min 400 m距離、步行10 min 1 000 m距離、公交車4站2 000 m距離來量化各要素的空間影響。

4.3.3 要素權重確定

本次采用層次分析法確定要素權重。通過要素兩兩對比，確定要素相對重要性，建立要素判斷矩陣(見表2)，求取矩陣特征向量及特征值，對特征值進行一致性校驗后，歸一化特征向量，即為要素的權重值。

表2 要素判斷矩陣表

4.3.4 疊加計算

在ArcGIS空間分析模塊中對上述要素進行加權疊加，得出初步開發強度分區結果。

表3 容積率分區結果校核表

5 規劃開發強度分區

總體規劃中對本區容積率要求控制在1.2。草堂園區位于秦嶺北麓，結合《秦嶺西安段環境保護規劃》的要求，緯三路以南環山路以北容積率為0.5，東西八號路以南緯三路以北容積率為0.8。對上面開發強度分區結果根據總規及環境保護規劃的要求進行修正。

對容積率分區結果進行簡單校核結果見表3。

總計建筑面積161萬 m2，總規中控制的 3萬居住人口，人均居住建筑面積53 m2，符合園區主要作為“高品質人文社區”的定位。

6 結語

本文通過由下而上和由上而下的研究過程，在嚴格遵守《西安高新區草堂科技產業基地總體規劃》及《秦嶺西安段環境保護規劃》的前提下，運用ArcGIS手段合理確定規劃區內各居住地塊開發強度及容積率指標，避免了盲目依靠經驗確定地塊容積率的不足，讓控制性詳細規劃更加科學合理。

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