建筑面積計算規則的差異性研究

肖 燁

1 概述

建筑面積計算是每個建筑設計項目成果的重要組成部分，也是建筑師在建筑設計過程中的一項主要工作。建筑面積相關數據限定了建設用地范圍內要建造的建筑量的大小。建筑師作為建筑前期的策劃者和規劃者，有義務控制好設計建筑面積數據與最終測量師的房產測繪面積的一致性，應當綜合分析研究相關專業的法規(規則)，結合自身行業規范，以全方位的標準來控制建筑設計面積，滿足各個相關專業領域的審查、報建、控制的需求。

2 建筑面積計算的主要規范與規則

1)為完善和統一建筑面積的計算范圍和計算方法，2005年4月建設部標準定額所對原《建筑面積計算規則》予以修訂并改名為GB/T 50353-2005建筑工程建筑面積計算規范，自2005年7月起實施至今，《建筑面積計算規則》在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用。對商品住宅建筑，1995年建設部發布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》于同年12月1日起施行。2)由國家質量技術監督局2000年 2月22日發布新版 GB/T 17986.1-2000房產測量規范于2000年8月1日開始實施，由建設部和國家測繪局歸口管理，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗鄰居民點的房產測量。《房產測量規范》的第一單元的主要內容是關于房屋面積測算規定。3)城市規劃管理的重要手段之一就是控制所規劃地塊的建筑總量，因此建筑面積計算也是項目規劃報建的最基本的指標。4)國家和地方的建設主管部門在單項建筑設計規范中有時也會提出針對此類建筑的面積計算的方法，如GB 50096-1999住宅設計規范(2003版)就有“技術經濟指標計算”內容。

3 建筑面積計算規范主要條文的解析

3.1 《建筑工程建筑面積計算規范》計算原則的要點分析

1)計算面積范圍限定原則。規范的3.0.1及3.0.3條明確規定建筑面積計算的外輪廓界面，是以勒腳以上外墻結構外邊線計算，強調的是“結構”的外邊線。這是一般原則，也有特例。在3.0.21條，要求“以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積”。同樣，3.0.22條要求“建筑物外墻外側有保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積”。3.0.23條“建筑物內的變形縫，應按其自然層合并在建筑物面積內計算”。理解為該變形縫不管是否可以利用，都應計入建筑面積。2)高度計算原則，以2.2 m作為臨界高度。規范的3.0.1-1條規定2.2 m及其以上者應計算全面積，不足者，按1/2計。其后的3.0.2條～3.0.14條均有對此臨界高度在不同情況下的說明。對斜頂(面)3.0.1-2條是以2.10 m作為分界高度的。同樣3.04條對特例進行補充。3)對某些建筑特殊部位的計算原則。3.0.18條規定“建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算”，此條的解釋條文中明確，無論何種形式的陽臺均按水平投影面積的1/2計算。3.0.17條“有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算”;3.0.24條“無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯不計算面積”。

3.2 《房產測量規范》計算原則的要點分析

1)計算面積范圍限定原則。8.1.2條房屋的建筑面積定義“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積”，理解為按建筑的最外邊線計算，不需區分建筑外界面的材質。2)高度計算原則，以2.2 m作為臨界高度。規范的8.2.1條規定2.2 m及其以上者應計算全面積。8.2.3條a)規定“層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。不足者，按1/2計”。3)對某些建筑特殊部位的計算原則。8.2.1條f)“挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”，8.2.2條c)“未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算”。8.2.1條g)“屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算”，8.2.2條d)“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算”。8.2.1條o)“有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積”，8.2.3條j)“與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫不計算建筑面積”。

4 建筑面積計算規范(規則)的差異性研究

1)《建筑工程建筑面積計算規范》與《房產測量規范》的計算規則適用性。上述內容是選擇了兩個規范的主要關鍵性條文，仔細解讀逐一對照，不難發現這些規定性條文不同程度上有著差異，往往按《建筑工程建筑面積計算規范》計算出來的面積值要小于按《房產測量規范》計算出來的面積值。這就給實際運用時帶來困難，需要我們根據所計算面積成果的目標用途來確認適用條文。《建筑工程建筑面積計算規范》“適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程的面積計算”。所以建筑設計時計算建筑面積應當依此為規則計算面積結果，用于建筑規模控制、項目報建、工程造價等。而對于用于房屋建筑權屬認定的面積指標值，則應采用《房產測量規范》的計算原則。2)建筑面積計算的規則方法的外延。規劃主管部門對建筑面積的管理是以計入容積率的部分建筑面積作為依據的，而容積率指標是由控制性詳細規劃或土地出讓時所規定的條件決定的。僅滿足容積率指標的所核定建筑面積只是整個項目可建建筑面積的一部分，整個項目總建筑面積大于核定建筑面積。而《房產測量規范》則是以總建筑面積為計算依據的，房產面積除含有計入容積率部分的面積之外，還包括分攤的地下室、機房等共用面積部分，顯然兩者有著不同的外延。3)常用建筑工程建筑面積計算差異性條目的歸類。表1是筆者結合工作實踐，以上述兩個國家規范為主線并結合上海市地方性規范將各相關規范中差異性條目進行類比的統計成果。使用該表可快速查找要點，提高工作效率。

表1 統計成果

5 建筑面積計算相關規范的部分條文的改進建議

1)關于建筑面積計算的外輪廓界面，這個建筑最重要基本界定，應當統一為按建筑的最外邊線計算，不應與面層材料相關，這樣就能保證所有建筑面積計算的起始條件一樣，避免大的誤差。2)高度計算原則，無論是否利用該空間，屋面是否為坡頂，均以2.2 m作為臨界高度，2.2 m以下不計算。簡單明了，更易把控。3)陽臺，不分住宅與公共建筑，不論封閉與否，統一為按一半建筑面積計算。4)室外樓梯，無論有無頂蓋，均不計入建筑面積。5)變形縫，無論是否利用該空間，與室內是否相同，均計入建筑面積。

本文是筆者近年來運用學習研究現行各類建筑面積計算法規的初淺體會，以此奉獻給同行供參考，也希望就建筑面積計算規范存在的問題能得到政府相關部門重視，對有關編制、管理、技術標準歸口單位予以協調，編制單位今后在修訂時能予相互銜接，完善，進而可能把建筑和房地產行業等有關建筑面積統計的法規，歸并成為一部完善統一的建筑面積計算法律規則。

[1] GB/T 50353-2005，建筑工程建筑面積計算規范[S].

[2] GB/T 17986.1-2000，房產測量規范[S].

[3] 房地資權[2003]108號，上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則[S].

[4] 滬規法(2000)0156號，上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定[S].