淺談我國房地產工程項目全過程成本控制

黃勤 陳笛

房地產開發是個利潤較高的行業，所以大多數開發商都不重視項目的成本控制，但在當前經濟及房地產新政策實施的形勢下，隨著政府行為日益規范，市場競爭加劇，房地產行業的微利時代即將到來，房地產開發企業的成本控制也就顯得更加重要，如果能有效地控制開發成本，在房價和利潤之間尋求平衡，最終達到買賣雙方的雙贏就非常有意義。

1 項目成本控制的原則

房地產開發項目的全過程成本控制就是對項目的投資決策、設計、工程承發包、工程施工以及竣工等階段的成本實施控制，保證項目成本控制目標的實現。在對項目施工過程進行成本控制時，必須遵循以下基本原則:1)成本最低化原則。成本控制不是單純的限制和監督，一方面要精打細算，節約開支，杜絕浪費;另一方面要按照成本效益的原則，實現相對的成本節約，以較少的消耗取得更多的收益。2)動態控制原則。我們應該在項目進行的過程當中，根據項目進度不斷地對成本控制的內容和方法進行修改，不斷尋求降低項目成本的對策與方法，以適應不斷變化的實際情況。3)目標管理原則。在施工過程中，訂立可行的目標責任，及時檢查、糾正目標的執行情況，將目標管理貫穿于項目發生的全過程，使工程始終處于一個有序的管理模式之下。4)責、權、利相結合原則。項目經理部下屬各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力。同時，要對成本控制中的業績進行定期的檢查和考評，實行“獎節罰超”制度。5)全面性原則。工程成本控制中實行全面性原則有兩個含義:a.全員的成本控制;b.全過程的成本控制?？刂频膶ο蟛荒苤皇浅杀居嬎闫诘膶嶋H成本控制，應擴大到實際成本期外的各項業務活動。

2 工程項目階段成本控制

2.1 項目前期策劃和確立階段

1)前期策劃。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研，論證其可行性。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就盡可能地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。2)決策階段。決策階段的投資估算也是進行投資方案的重要依據之一，是決策項目是否可行的決策依據，是成本控制的最高目標。合理的確定項目的總體規劃、規模，最終確定項目的建設方案。

2.2 設計階段的成本控制

工程項目的設計一旦確定后，再要大幅度地降低成本就相當困難。設計階段的成本控制對項目投資的影響是極其重要的，應積極采取有效措施進行預控，起到事半功倍的效果，具體可采取的主要措施如下:1)評比最優設計方案，優化設計方案。2)開展限額設計，有效控制成本。3)推行設計監理制度。4)加強設計階段的成本控制。5)采用合同措施嚴格控制造價。

2.3 項目招標階段的成本控制

建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在招標過程中成本控制，開發企業要加強以下幾點:

1)招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。2)做好招標文件的編制工作。3)合理低價者中標。4)做好合同的簽訂工作。

2.4 施工階段的成本控制

施工階段是房地產開發項目的實施過程，是資金投入最大的階段。施工階段成本控制的重點有以下幾個方面:

1)加強合同管理，嚴格控制合同變更。2)加強施工現場管理工作。3)開展技術創新節約成本支出。

2.5 竣工結算階段的成本控制

這一階段成本控制的核心工作是:根據合同及有關的變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。最后的工程支付必須以政策為依據，對送審的竣工決算要逐項核算工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現出工程實際造價。

2.6 銷售階段的成本控制

銷售階段的成本控制內容主要包括管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金。近幾年銷售成本占整個房地產項目總成本的比例逐步增大。銷售道具設計方案的選擇應滿足一次性投入少、建造進度快，避免盲目追求高檔豪華。廣告確定主力媒體，重視媒體組合，切忌全面開花，重點銷售階段使用，切忌平均分配。銷售環境采用先定成本，后設計施工的方式，可分段實施。銷售人員工資及傭金根據市場行價和項目情況進行精準測算，考慮好銷售計劃、銷售難度。銷售活動具有明確目的性，以客戶參與活動為主，少用明星效應，提高消費比。

3 房地產項目成本控制的方法

3.1 建立健全的成本控制運作機制

項目部預算計劃和會計工作，要有“剛性”的約束力，使工程項目管理的全過程都在組織的監督機制中運轉，以保障成本控制的運作。

3.2 建立健全成本責任制，有效地控制成本

結合企業的具體情況，把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，采取部門經理負責制，對成本實行全員管理。發動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制，并做到責、權、利結合。

3.3 加強科學管理成本方法的應用

1)盈虧平衡法的應用。設q為產量，S為銷售收入，C為總成本，此三者均為變量。另設F為項目的固定成本，V為單位產品的可變成本，P為產品單價，則有如下公式:

令S=C，如不計稅收，企業利潤為零，盈虧平衡，此時的產量稱為盈虧平衡點，設以 Q*表示，可由下式求得:

如果房地產開發項目的各個組成部分生產系統基本獨立，那么只要把企業管理費合理地分攤到每個部分，就可以對每個部分分別作盈虧平衡分析。要注意的是，企業管理費分攤到每個部分的份額隨產量而變，所以分攤的方法一定要科學合理。

2)設計規劃應充分利用價值工程原理。價值工程又稱價值分析，通過對產品功能的分析，研究怎樣以最低成本去實現產品的必要功能以提高價值為目的，從房地產開發的角度來說，其目的包括兩個方面:確保用戶所需的必要功能，盡量降低產品成本。關系式如:產品的價值=功能/成本。上述公式比值越大，價值越大，產品的吸引力越大，開發商獲利的能力也越強。

4 結語

工程成本控制滲透在工程管理體系的各個環節中，在每一個日常工作的細節中都要注重節約，站在成本控制的角度看待問題，才能把工程成本控制在合理的范圍內。通過以上幾個方面的成本控制，降低工程成本，才能使企業在競爭中發揮自己的優勢。在實現以上幾點策略的過程中，建設單位必須依靠各方面的專業人才，真正發揮人才的能動性，才能在當今激烈競爭的市場經濟大潮中站穩腳跟，穩步發展。

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