城市可持續(xù)更新伴生的老舊片區(qū)再生案例研究*

史 源 陳熹微

1 研究背景

北京作為國際化大都市，其經(jīng)濟和文化影響力逐漸增強。然而，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，北京面臨著嚴峻的城市更新任務(wù)。“十二五”時期將是中國城市發(fā)展的關(guān)鍵時期，也是城市病多發(fā)期和爆發(fā)期。在高度城市化過程中，處于城市早期開發(fā)地帶的一些老舊片區(qū)更新受阻，對城市土地更新利用和城市整體環(huán)境產(chǎn)生了不良影響，并抑制了片區(qū)內(nèi)居民生活水平的改善。

城市更新及舊區(qū)改造是對城市的社會、經(jīng)濟發(fā)展等方面統(tǒng)籌考慮，根據(jù)城市發(fā)展要求對原有的土地性質(zhì)與使用方式進行調(diào)整，同時協(xié)調(diào)城市各方面的利益，使之滿足城市可持續(xù)發(fā)展要求的過程。研究選取位于北京市南城商業(yè)核心地段的西木樨園老舊職工住區(qū)作為研究對象，采用空間疊置與行為軌跡研究等方法，調(diào)查該住區(qū)與城市現(xiàn)狀環(huán)境關(guān)系，并從服務(wù)效益、經(jīng)濟效益、社會效益協(xié)調(diào)的角度論證土地更新利用的各種可行性。

西木樨園地區(qū)是北京老舊片區(qū)的一處代表，位于南部中心城區(qū)，鄰近城市重要服裝批發(fā)市場聚集區(qū)，周邊遍布居住區(qū)、商務(wù)區(qū)。交通便利，接近城市就業(yè)中心。

本地區(qū)與北京木樨園、大紅門服裝批發(fā)市場有著不可分割的業(yè)態(tài)關(guān)系，除本地居民外，還居住著大量外地來京務(wù)工人員。同時，隨著區(qū)域的服裝商業(yè)進一步發(fā)展，該區(qū)域土地的經(jīng)濟價值不斷提升，更加突顯出土地利用的更新需求。因此，土地更新的需求、老舊住區(qū)原有居民對生活環(huán)境改善的要求和外來務(wù)工人員的生存需要，三者不可避免的相互影響，尋求一種能協(xié)調(diào)各方利益，并且能夠兼顧弱勢群體的更新可能性迫在眉睫。

2 調(diào)查研究

2.1 空間形態(tài)演變分析

片區(qū)原土地使用性質(zhì)為單位產(chǎn)權(quán)住宅用地，現(xiàn)單位已倒閉，居民對原房屋具有使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上搭建起眾多違章建筑。由于人口增長帶來的住房剛性需求，私搭亂建已形成具有規(guī)模的社區(qū)結(jié)構(gòu)(見圖1)。

2.2 人口調(diào)查

本地以中老年下崗、離退休人員居多，兼有部分青壯年;外來人口比例較大，本地居民與外地來京人員的生活模式不同，混居導致彼此干擾，生活質(zhì)量下降。本地居民經(jīng)濟實力普遍較差，拆遷后得到補償，也難以購置新房。

2.3 住房調(diào)查

居民工作地點固定在小區(qū)內(nèi)部和附近，大部分居民居住時間在一年以上，流動性不強;居住類型以原地指向型、交通成本指向型、居住成本指向型為主;片區(qū)內(nèi)人均居住面積仍不到10 m2。

2.4 業(yè)態(tài)分析

本地業(yè)態(tài)分為內(nèi)部業(yè)態(tài)和外部業(yè)態(tài)兩類，二者均以外來務(wù)工者經(jīng)營的各類店鋪為主。對外以窗簾加工為主，與住區(qū)以西的木樨園窗簾批發(fā)市場關(guān)系較為密切;對內(nèi)有各類小型便民店鋪等，以滿足居民一些基礎(chǔ)物質(zhì)需求。

2.5 人居環(huán)境評估

物質(zhì)環(huán)境方面，片區(qū)內(nèi)房屋年久失修，私搭亂建，居住環(huán)境嚴重惡化(見圖2)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施數(shù)量嚴重不足。私搭亂建房屋大量侵占原有道路，造成消防通道缺失，導致嚴重的火災(zāi)隱患;人文環(huán)境方面，片區(qū)治安缺乏管理，盜竊現(xiàn)象較多，激化了本地居民與外地居民的矛盾。

3 更新可能性分析

3.1 服務(wù)效益

3.1.1 公共服務(wù)設(shè)施分析

作者對西木樨園地區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施覆蓋情況以及使用便利程度進行了空間疊置法分析，分析將公共服務(wù)設(shè)施分為公交站點、基礎(chǔ)生活設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、郵電金融設(shè)施五類，并依據(jù)民意調(diào)查中居民對各類服務(wù)設(shè)施關(guān)注程度的確定分析權(quán)重。分析結(jié)果表明片區(qū)周邊公共服務(wù)設(shè)施分布合理，覆蓋范圍比較全面。

3.1.2 片區(qū)周邊交通狀況分析

作者利用行為軌跡研究方法，對本地區(qū)的各類交通參與者對區(qū)域交通狀況的影響進行了分析，經(jīng)過分析作者認為，在此地建設(shè)純商品房，會將“上班族”引入該地區(qū)，加劇南三環(huán)木樨園地段的交通高峰期的擁堵問題，從而影響木樨園交通狀況，降低片區(qū)宜居性。

3.2 社會效益

片區(qū)人居環(huán)境調(diào)查結(jié)果表明，要從社會效益層面考慮此片區(qū)的更新就必須通過規(guī)劃手段與設(shè)計方法增強當?shù)氐奈幕菪浴，F(xiàn)代的城市是一個人口高度流動的城市，即使生活模式相差甚遠，只要不違反法律，居民就應(yīng)當享有居住權(quán)、就業(yè)權(quán)、受教育權(quán)等權(quán)益。所以從建設(shè)宜居社會的規(guī)劃目標考慮，我們應(yīng)當在對此地塊進行更新的過程中，在考慮發(fā)揮土地經(jīng)濟效益的同時考慮城市弱勢群體尤其是外來人口的權(quán)益。

3.3 經(jīng)濟效益

隨著城市更新的過程，以木樨園地區(qū)為例的許多老舊片區(qū)原有居民不斷遷往城市邊緣地帶，甚至鄉(xiāng)村居住，從而加劇了貧窮居民逐步遷往城市外圍地區(qū)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商都認為:此現(xiàn)象可以解釋為城市功能優(yōu)化，但這種現(xiàn)象的出現(xiàn)違背了建設(shè)和諧宜居城市的目標，“北京市城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化問題研究”報告中指出:北京城鄉(xiāng)地區(qū)之間的公共服務(wù)存在不均等問題，城鄉(xiāng)差距顯著。

現(xiàn)實情況表明，北京周邊地區(qū)以及各規(guī)劃建設(shè)中的新城公共服務(wù)設(shè)施不足，也無法提供足夠的就業(yè)崗位，在此狀況下，如果北京在城市更新過程中繼續(xù)將老片區(qū)居民從其原有的業(yè)態(tài)中剝離出來，將使這些居民失去就業(yè)崗位與完善的公共服務(wù)，這勢必會加劇社會弱勢群體的生活困難程度。

4 結(jié)語

在城市更新過程中應(yīng)多注重弱勢群體的利益，適當調(diào)控開發(fā)強度，在優(yōu)先考慮城市各層面的服務(wù)效益、社會效益最大化的前提下，在一定程度上保證經(jīng)濟利益，而不是盲目的追求經(jīng)濟利益最大化，只有本著上述原則才能使城市規(guī)劃的調(diào)控機能發(fā)揮應(yīng)有作用。經(jīng)過分析作者認為，采用規(guī)劃設(shè)計與加強管理相結(jié)合的手段增進本地居民與外地人相互包容，建設(shè)貧富混合的新型混居社區(qū)更新模式，是飛速發(fā)展的城市中的老舊片區(qū)在更新過程中實現(xiàn)良性循環(huán)的適宜模式。由此，作者提出以部分原住居民與參與此地業(yè)態(tài)的來京人員為居住人群，融入相關(guān)特色業(yè)態(tài)的商住混合混居社區(qū)的更新改造模式設(shè)想(見圖3)。

[1] 國辦發(fā)[2008]131號，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見[S].

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