規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測量的幾點(diǎn)體會(huì)

楊本廷，黃勇

(重慶市勘測院，重慶 400020)

規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測量的幾點(diǎn)體會(huì)

楊本廷?，黃勇

(重慶市勘測院，重慶 400020)

建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積的核算，是加強(qiáng)城市規(guī)劃和管理的重要環(huán)節(jié)，也是規(guī)范建設(shè)工程市場的迫切要求。作者根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)，介紹了建筑面積測量與房產(chǎn)面積測量的區(qū)別以及加強(qiáng)建筑面積測量質(zhì)量管理的體會(huì)。

規(guī)劃驗(yàn)收；建筑面積測量；質(zhì)量管理

1 前 言

近幾年全國的房地產(chǎn)得到了迅猛的發(fā)展，城市房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長，越來越受到社會(huì)和人民的普遍關(guān)注。部分建設(shè)項(xiàng)目違反規(guī)劃許可而擅自擴(kuò)大建筑平面尺寸、侵占公共用地，從而導(dǎo)致土地出讓金和配套費(fèi)的流失，給國家和人民造成損失。所以加強(qiáng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收，特別是加強(qiáng)建設(shè)工程建筑面積的核算、測算、審查和審批，是加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保障城市規(guī)劃實(shí)施的重要環(huán)節(jié)，也是規(guī)范建設(shè)工程市場、維護(hù)人民利益的迫切要求。作者根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，談?wù)勯_展竣工規(guī)劃驗(yàn)收建筑面積測量的幾點(diǎn)體會(huì)。

2 竣工驗(yàn)收建筑面積與房產(chǎn)面積的區(qū)別

本文所說的竣工驗(yàn)收建筑面積，是指《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中所規(guī)定的，在建筑工程造價(jià)管理方面起著非常重要的作用，是計(jì)算工程量的主要指標(biāo)，也是建設(shè)工程項(xiàng)目最重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，與房產(chǎn)面積有較大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

(1)成果用途不同

竣工驗(yàn)收建筑面積成果主要用于規(guī)劃竣工驗(yàn)收，審查建設(shè)單位是否按規(guī)劃許可執(zhí)行、是否存在違規(guī)行為，可作為房產(chǎn)測量時(shí)建筑功能性質(zhì)確定的依據(jù)，但不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。房產(chǎn)面積成果主要用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、稅費(fèi)征收等方面。

(2)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不同

竣工驗(yàn)收建筑面積測量執(zhí)行《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353－2005，而房產(chǎn)測量執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，兩個(gè)規(guī)范的部分計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致，計(jì)算結(jié)果也可能不一致。

(3)作業(yè)行為的方式不同

竣工驗(yàn)收建筑面積測量是建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)工作的重要內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)單位的委托，對(duì)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的所有建筑(包括規(guī)劃許可和未經(jīng)規(guī)劃許可的建筑以及不登記產(chǎn)權(quán)的某些建筑)進(jìn)行實(shí)測，并不以建設(shè)單位的要求為準(zhǔn)，帶有強(qiáng)制行為。而房產(chǎn)面積測量則只針對(duì)建設(shè)單位委托的需要登記產(chǎn)權(quán)的某些建筑進(jìn)行測量，不登記產(chǎn)權(quán)的可不測量，具有自愿行為。

(4)計(jì)算規(guī)則不同

表1

7建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20 m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，高度不足 2.20 m者應(yīng)計(jì)算1/2面積；有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)水平底板水平面積1/2計(jì)算。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算；獨(dú)立柱、單排柱的門廊計(jì)算1/2面積。8建筑物二層及以上有永久性頂蓋的(如室外走廊、屋頂眉板)在下一層投影部分原則上應(yīng)計(jì)算1/2面積。未封閉陽臺(tái)底面與上蓋的高度超過兩個(gè)自然層(不含兩個(gè)自然層)時(shí)，或未封閉陽臺(tái)底面與上蓋之間的墻面有不屬于底面所在產(chǎn)權(quán)單元的房屋的窗戶時(shí)，該陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積；其他類型無專門規(guī)定，不計(jì)算面積。9坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高2.20 m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20 m的部位計(jì)算1/2面積；設(shè)計(jì)加以利用、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積1/2計(jì)算；對(duì)于非吊腳架空層、超高層中的避難層，均按其上部建筑最大投影面計(jì)算面積。無專門規(guī)定，不計(jì)算面積10有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。無專門規(guī)定。11建筑物外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。無專門規(guī)定。

3 建筑面積與容積率面積的區(qū)別

建筑容積率指建設(shè)項(xiàng)目地上建筑面積計(jì)算值與建設(shè)用地面積的比值。一般情況下，建筑面積計(jì)算值等同于地上建筑面積。但對(duì)個(gè)別特殊情況，建筑面積和容積率面積計(jì)算值有較大區(qū)別，如:

(1)對(duì)于超高樓層的建筑面積計(jì)算值等于建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)，但建筑面積不論層高有多高(等于或大于2.20 m以上)，均按一層計(jì)算建筑面積。

(2)住宅區(qū)內(nèi)建筑底層架空部分的凈高大于等于3.6 m，能供小區(qū)業(yè)主全天候享用的綠化、休閑活動(dòng)空間，要計(jì)算建筑面積，但不計(jì)算容積率面積。

(3)躍層式住宅起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高部分只按一層計(jì)算建筑面積和容積率面積，兩者相等。

4 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的理解

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353－2005，其計(jì)算建筑面積的規(guī)定共24條，作者認(rèn)為需要從以下10個(gè)原則去理解:

(1)層高和凈高原則:

層高:建筑物層高在2.20 m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高在1.20 m～2.20 m者應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高:坡屋頂內(nèi)和場館看臺(tái)下，凈高超過2.10 m的部位應(yīng)計(jì)算全面積，凈高在 1.20 m～2.10 m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積，凈高不足1.20 m時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。

(2)是否利用原則:當(dāng)設(shè)計(jì)不利用，竣工時(shí)也未利用的，不計(jì)算面積；竣工時(shí)在利用的，不管設(shè)計(jì)是否利用，均應(yīng)計(jì)算面積。

(3)有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)原則:有圍護(hù)結(jié)構(gòu)在利用的且層高在2.20 m及以上計(jì)算全面積，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)一般按1/2計(jì)算面積；圍合建筑空間四周的墩、柱、欄桿不算圍護(hù)結(jié)構(gòu)，建筑空間有兩面及以上圍合應(yīng)視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，圍合建筑空間四周的幕墻應(yīng)為圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

(4)半面積原則:凈高在 1.2 m～2.1 m，層高在1.2 m～2.2 m計(jì)算1/2面積；有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的、陽臺(tái)、寬度超過2.1 m的雨棚，均計(jì)算1/2面積。

(5)有無永久性頂蓋:無永久性頂蓋不計(jì)算面積，有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按投影面積的l/2計(jì)算。

(6)陽臺(tái)原則:不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)均計(jì)算1/2面積；空中院館、空中花園、入戶花園參照陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算1/2面積。

(7)雨棚原則:寬度超過2.10 m者，應(yīng)按投影面積的l/2計(jì)算。

(8)架空層原則:不利用深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)、場館看臺(tái)下的空間不計(jì)算面積，其他架空層原則上要計(jì)算面積。

(9)自然層計(jì)算原則:建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯(觀光電梯)井、提物井、管道井、通風(fēng)排風(fēng)豎井、垃圾道、附墻煙囪、地下車道和人行道應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算。

(10)不計(jì)算面積原則:設(shè)備管道夾層；建筑物底層公用通道；與建筑不相連的裝飾性陽臺(tái)、挑廊；無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯；空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)；飄窗；自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道、屋頂水箱、水塔等設(shè)備。

5 加強(qiáng)建筑面積測量管理的主要措施

建筑面積測量是核算建設(shè)項(xiàng)目各層的建筑功能、建筑面積，反映了建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)工程是否存在違規(guī)及違規(guī)的程度，建筑面積直接影響容積率的計(jì)算，其測繪成果是規(guī)劃管理的重要依據(jù)，直接關(guān)系到國家、建設(shè)單位、人民的根本利益。測繪單位必須提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的測繪成果，對(duì)其提供的測繪成果的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并將承擔(dān)因質(zhì)量問題而引起的法律責(zé)任。因此，建筑面積測量的質(zhì)量就顯得更加重要，必須從以下方面來加強(qiáng)管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量。

5.1 高素質(zhì)的工作人員

工作人員素質(zhì)的高低直接關(guān)系到面積測量的質(zhì)量，所以要求從事建筑面積測量的工作人員應(yīng)具備高尚的職業(yè)道德、優(yōu)良的工作作風(fēng)和扎實(shí)的技術(shù)能力，并能嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，以積極、熱情、耐心、周到的態(tài)度為建設(shè)方服務(wù)。自覺抵制建設(shè)方的饋贈(zèng)等不良現(xiàn)象，杜絕“吃”、“拿”、“卡”、“要”行為，從而防止在測量過程中不能完全按規(guī)定作業(yè)的行為或擅自改變規(guī)劃相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生。應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)骨干的帶頭作用，培養(yǎng)互幫互助、共同進(jìn)步的良好氛圍，全面提高建筑面積測量隊(duì)伍的技術(shù)水平。

5.2 先進(jìn)的測繪手段

先進(jìn)的測繪手段決定著質(zhì)量和效益，同時(shí)降低勞動(dòng)強(qiáng)度，提高勞動(dòng)效率。對(duì)比較規(guī)則的建筑可采用手持測距儀進(jìn)行邊長測量，對(duì)突出懸空部分、弧形、曲線等不規(guī)則的建筑宜采用全站儀漫反射測量。外業(yè)完成后，采用功能完善的軟件進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理，保證繪制的面積實(shí)測圖美觀、面積計(jì)算正確、統(tǒng)計(jì)報(bào)表準(zhǔn)確。

5.3 經(jīng)常性的技術(shù)培訓(xùn)與交流

建筑面積測量除滿足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求外，還涉及規(guī)劃管理部門的一些政策方面的要求，特別是各地方規(guī)劃管理部門出臺(tái)的一些面積測量的解釋性文件。為了避免作業(yè)人員依靠自己對(duì)規(guī)范和相應(yīng)的解釋性文件進(jìn)行理解操作，容易造成建筑面積核算、測算、審核的人員之間的不統(tǒng)一理解以及同一城市不同的測繪單位、同一測繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一的情況，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)不一致，直接影響了測繪產(chǎn)品質(zhì)量的統(tǒng)一性。這就要求對(duì)建筑面積核算、測算、審核人員進(jìn)行經(jīng)常的技術(shù)交流和培訓(xùn)，使得統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一理解。還應(yīng)針對(duì)隨時(shí)出現(xiàn)的新情況、新問題快速做出反應(yīng)，提出統(tǒng)一的解決方案。

5.4 標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程

針對(duì)建筑面積測量的特點(diǎn)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，從而規(guī)范外業(yè)操作和內(nèi)業(yè)處理，用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕面積測量可能產(chǎn)生的錯(cuò)誤。例如:統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容，統(tǒng)一邊長測量和影像數(shù)據(jù)采集的方法，明確現(xiàn)場巡視核對(duì)的部位，要求現(xiàn)場填寫建筑層數(shù)、建筑功能分布情況、設(shè)計(jì)變更情況、有無特殊建筑、有無封閉情況等，使外業(yè)測量成果詳細(xì)可靠；內(nèi)業(yè)根據(jù)對(duì)邊相等的原則進(jìn)行配平，并與設(shè)計(jì)邊長比較，分層繪制建筑面積實(shí)測圖，采取完善的軟件進(jìn)行邊長標(biāo)注、面積計(jì)算、面積統(tǒng)計(jì)；實(shí)行作業(yè)人員自檢、檢查人員檢查、驗(yàn)收人員驗(yàn)收的質(zhì)量三級(jí)檢查驗(yàn)收制度。

5.5 嚴(yán)格的質(zhì)量檢查體系

建筑面積測量成果實(shí)行質(zhì)量三級(jí)檢查驗(yàn)收和外業(yè)巡視檢查制度。檢查驗(yàn)收過程中要重點(diǎn)關(guān)注以下方面:與設(shè)計(jì)資料進(jìn)行比較，檢查建筑功能的區(qū)分是否合理，建筑樓層是否遺漏，對(duì)應(yīng)邊長度是否合理，計(jì)算原則是否準(zhǔn)確，繪圖邊長與實(shí)測邊長是否一致。在檢查過程中發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)及時(shí)與作業(yè)人員溝通求證，當(dāng)內(nèi)業(yè)不能解決時(shí)要責(zé)成小組及時(shí)到外業(yè)核對(duì)。外業(yè)巡視檢查人員負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行外業(yè)巡查和抽檢，特別是隱蔽環(huán)節(jié)，杜絕作業(yè)人員弄虛作假，防止不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。所有成果均應(yīng)按照質(zhì)量管理要求進(jìn)行自檢、檢查、驗(yàn)收，質(zhì)量自檢、檢查、驗(yàn)收、督察過程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題必須及時(shí)采取有效措施進(jìn)行整改，直至合格為止。對(duì)違反操作規(guī)程以及存在弄虛作假，從而導(dǎo)致測量成果失真，應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。

5.6 功能強(qiáng)大的面積計(jì)算軟件

建筑面積測量除在外業(yè)進(jìn)行實(shí)地測量外，大部分工作就是繪制面積實(shí)測圖、長度標(biāo)注、面積標(biāo)注、功能標(biāo)注、面積統(tǒng)計(jì)等。大量的工作，使得內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算量巨大，這就需要功能完善的軟件，并且要求軟件能快速進(jìn)行長度標(biāo)注、面積標(biāo)注、功能標(biāo)注、面積統(tǒng)計(jì)以及面積圖打印、面積報(bào)表輸出，全部實(shí)現(xiàn)自動(dòng)處理，不需要人工干預(yù)，能極大提高工作效率，保證產(chǎn)品質(zhì)量。

5.7 完善的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制

建筑面積測量的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，但建筑面積領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善。隨著我國建筑市場的發(fā)展，建筑的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新的施工方法層出不窮，規(guī)范跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得許多新問題無法可依，無據(jù)可查，這就需要完善的動(dòng)態(tài)更新機(jī)制。動(dòng)態(tài)更新機(jī)制是測繪單位和規(guī)劃管理部門適應(yīng)不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。對(duì)出現(xiàn)的新情況，從業(yè)人員必須如實(shí)上報(bào)，絕不能一個(gè)人說了算。測繪單位和規(guī)劃管理部門應(yīng)及時(shí)總結(jié)在建筑面積核算或測量工作實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，以便及時(shí)修改和完善相關(guān)規(guī)定，為工作人員提供指南。

5.8 測繪風(fēng)險(xiǎn)的防范

建筑面積測量成果一經(jīng)規(guī)劃管理部門認(rèn)可，就具有法律效力，任何一個(gè)缺陷都可能帶來較大的影響，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)。這就要求測繪工作人員首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立依法測繪的思想，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到測繪風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)系到測繪單位生存發(fā)展和自身利益的重大問題。其次是提高產(chǎn)品質(zhì)量，減小風(fēng)險(xiǎn)。最后是自覺防范和控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為防止建設(shè)單位弄虛作假，在測繪過程中一定要采集影像數(shù)據(jù)，特別是發(fā)現(xiàn)存在有意的違規(guī)行為，應(yīng)在報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)的描述，以提醒規(guī)劃人員在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)現(xiàn)場核實(shí)，從而減小產(chǎn)品的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

6 結(jié) 語

建設(shè)工程竣工驗(yàn)收面積測量是規(guī)劃監(jiān)督測量的重要組成部分，也是規(guī)劃管理的重要職能，其成果是規(guī)劃管理部門作為工程竣工驗(yàn)收的重要依據(jù)，其產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)系到規(guī)劃管理部門行政的權(quán)威性，也關(guān)系到建設(shè)單位的切身利益，更關(guān)系到測繪單位的質(zhì)量信譽(yù)。這就要求我們必須采取過硬的質(zhì)量管理措施，嚴(yán)格按照建筑面積計(jì)算規(guī)范和當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門的規(guī)定作業(yè)，為規(guī)劃管理部門提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的測繪成果。

[1]GB/T50353－2005.建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范.

Some Experience on the Building Area Measurement in Check and Acceptance of Planning

Yang BenTing，Huang Yong
(Chongqing Survey Institute，ChongQing 400020，China)

Acceptance of completed construction project planning Building Area check is an important part of urban planning and management，also is an urgent requirement of standardize the construction market.Authors according to their own work experience，introduced the difference in Building Area Measurement and real area measurement and some experience on the Building Area Measurement of Quality Management.

Planning Acceptance；Building Area Measurement；Quality Management

1672－8262(2010)03－108－03

P258

B

2009—07—29

楊本廷(1976－)，男，工程師，主要從事測繪質(zhì)量管理工作。