中國房地產:擊鼓傳花,花落誰家?!

李可榮

電視劇《蝸居》近期之所以受熱捧，很大程度上是因為主人公的購房經歷契合了當前很多人的心理感受。劇中一些經典臺詞，諸如“賺錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度”、“30年的貸款還完，利息都滾出一套房子了”，也實實在在地道出了城市“房奴”一族的心聲。房子不僅是一個單純的住處，更關聯著生活質量、個人地位、財富積累、養老保障等，連接著情感親疏、家庭存亡、生活的酸甜苦辣。

在《房蟲兒》作者劉一達的印象中，改革開放初期一套房子通常都有一個大家默認的價錢，“我記得當時在二環以內的房價基本上是一個兩居室的房子大概15萬元，三居室大概是20萬元，如果你有這個錢，那你就可以買賣。”甚至到了1999年至2001年，在北京二手房市場初起的前三年，二手房交易也沒有出現長期壓抑后的井噴行情，當時北京的二手房均價在3500元／平方米左右，與2009年11月的13000元／平方米相比，恍如由發展中國家移民到了發達國家。很多年輕人開始為了買一套屬于自己的房子而不斷更換工作，并且或主動或被動地成為了“基民”“股民”“彩民”。

就在《蝸居》熱播的2009年11月，房地產的行情依舊讓每一個擁有住房夢的人體會著現實的殘酷。本應屬于樓市傳統淡季的這個月，由于房價漲幅遠遠超過了租金的上漲幅度，北京樓市租售比首次突破了1:500，達到了1:525，部分區域甚至達到了1:600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。而這一比例2008年基本在1:400左右。

所謂房屋“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比，一般界定在1:300到1:200之間。不過數據顯示說明，這個國際上通用的投資原則已被北京樓市忽略。雖然在2009年9月和10月租賃價格回暖，但依然沒有達到2008年8月最高時的租賃均價2350元，而這時的房價已出現平均40％以上的上漲。

令人咋舌的現象遠不止這一個數據。在40％的上漲背后，則是人們買房熱情的持續升溫。上個月，位于朝陽區東四環的某樓盤開盤，當天就吸引了300多看房者參觀，由于人數過多，開發商不得不采取領號排隊的方式，分時分次地組織參觀樣板間。

除了房子的緊俏程度，有些房子的價格也高到人們不可思議、不敢問津的地步。一位打算買房的周先生近日經過東四環時，發現路邊有兩幢正在建設中的樓盤，便直接按照樓盤圍墻上的銷售電話打給銷售人員，當他問起“有沒有面積大點的戶型”時，得到的回答是：“我們這兒最小戶型是400平方米，單價6萬元。”

然而，在這些怪現象背后，則是樓市成交量的再創新高。根據北京市房地產交易管理網近日統計數據顯示，2009年11月16日至11月22日這一周內，北京樓市成交環比上漲顯著，期房日均簽約422套，環比上一統計周期上漲14.99％l商品住宅期房日均簽約400套，環比上漲12.68％；現房日均成交137套，環比上漲47.31％。上周共10 個住宅立項項目獲批預售許可證，共向市場供應3368套房源。

上海、廣州、深圳、杭州、成都等全國部分一、二線城市房產市場形勢一如北京，火爆異常。

房子綁架了中國經濟

國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌日前表示，“房地產業已成中國經濟直接命脈”。據測算，住宅業每增長16％，就可帶動國民經濟增長1％；住宅建設每投入1億元，就可帶動相關產業產出2億元，住宅建設每增加100人就業，可帶動相關行業增加200個就業職位。中國發展房地產業尤其住宅業的市場空間巨大。伴隨我國城市化進程的加快，每年大約有兩、三千萬人轉為城鎮人口，其中相當部分需要在城鎮購房。而我國城鎮居民人均居住面積目前也只有23.7平方米左右，僅為美國、新加坡的1／3，日本的1／2，改善居住購房需求巨大。

然而，在潛在需求轉化為實際需求的過程中，當前卻出現了需要住房或改善的買不起房，有住房、有實力的人集中參與投資、投機房產，尤其在一線大城市房價日新月異，節節攀升，嚴重影響民生。據中國社科院2010年《經濟藍皮書》調查分析，中國85％的城市家庭沒有購房能力。在廣大公眾看來，房地產和房子不僅綁架了中國經濟，也綁架了自己的生活。

中國的房地產開發商實際上已經牢牢地把握住了中國人的消費心理，上戶口和遷移戶口需要房子，戀愛搞對象需要房子，子女的教育和以后的養老需要房子……在如此現狀下，買房人根本無法進行理性的思考，在房地產開發商面前，買房者就是絕對的弱勢，除了面對現實跟風買房，大多數人都別無選擇。

對于有恒產者有恒心，這種普適的幸福觀，在中國可能是不適用的。因為在耗盡三代人的資產下買的房子實際上只是70年甚至不到65年的使用權(土地使用權以項目立項時算起)，這樣的房子并非恒產。

盡管也有人分析，70年后的房子不會被隨意地收回，但70年的使用權也早就埋下了不幸福和沒信心的導火索。買房者所擔心的是，到時過去花巨額錢財買下的房子又得重新再買或繼租一次。這到底是自己的房產還是他人的房產?亦或是自己借下了高利貸的作繭自縛?在中國，如果買房的人終生都得為自己的房子憂心忡忡，哪還顧得上去尋找和追求一種體面生活呢?如果連擁有房子的人都不安生，那沒房的人還有幸福嗎?

說房子綁架了中國經濟一點也不差，背著房貸的壓力，大部分人都小心翼翼地工作，生怕丟掉自己的飯碗。背負著這樣壓力出來創業的人，貌似風光，實則痛苦。沒有新生的創造力，中國經濟新的增長點在哪里?持續走高的房價，雖然表面上讓地方政府業績高照，銀行利潤暫時增加，房地產商金銀滿缽，相關產業一片繁榮，卻難以掩飾背后的經濟風險和壓垮的百姓幸福指數。

中國進入豪宅拉動房價時代

作為中國豪宅的標志，湯臣一品不再孤單，也不再成為奢侈消費的道德風向標，因為中國已經進入豪宅拉動房價時代。

多家研究機構監測的數據顯示，2009年11月3日，湯臣一品在上海成交了一套28樓的房源，這套面積597平方米的豪宅售價高達9609萬元，每平方米16.08萬元，打破了兩年前由它保持的每平方米14.2萬元的單價記錄，也創下上海有史以來住宅單價的最高記錄。

豪宅暢銷成為房地產市場熱點。據戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2009年1月至8月十大熱銷樓盤的跟蹤研究發現，自6月份以來，四大城市商品住宅的成交結構中，高端及豪宅產品的成交占比(以銷售套數計算)已由2009年1月至5月份的37％，上升到了下半年的49％。高

端及豪宅產品對于普通住宅的替代效應也是近期房價持續高走的主要誘因之一。

豪宅購買者主要是投資客。深圳樓市的投資客比例已接近五成，豪宅市場中投資客比例更高，有的樓盤甚至超過八成。

豪宅是財富的消化器。美國的房價低迷遙遙無期之際，中國房地產價格節節上升，而政府面對房價上升基本無動于衷，甚至有住建部權威人士在此敏感時刻表態，“住房優惠政策大部分無截止日期”，說明豪宅作為重要的貨幣融通渠道，被暗中首肯。

房地產價格形成機制已被嚴重扭曲，房地產業已成為國外游資和國內權錢階層利益輸送、分配和再分配的重要載體，成為他們資產避險保值的又一有效工具。

控制房價還須控制地價

財稅改革之后，拍地收入已成為地方政府財政收入的最重要來源，作為預算外收入也成為地方政府可支配收入的最重要支出來源，成為地方黨政經營城市、城市改造和支付各項地方改革成本、行政超額支出的最重要財源，為各級地方政府之最愛。同時，土地規劃、整理、批地、拍賣、開發這一鏈條，也成為滋生官員腐敗的最大溫床之一。從地方省部級到縣區科局級，近年落馬的貪官污吏，大多與地產腐敗有關。地方政府通過競拍提高了地價，就等于變相驅動了房價，地方政府也就缺乏了足夠的控制房價的積極性和底氣。

表面上看，房價與地價究竟誰抬高了誰，好像是一段糾纏不清的“公案”——作為高房價的直接被聲討對象，開發商總是將房價上漲歸咎于地價上漲，“面粉都漲價了，面包還會便宜嗎?”而地方政府部門亦不愿成為高房價的“替罪羊”，于是拿出了“土地供應緊張”等理由反駁，并且還有“權威數據”，證明地價并沒有抬高房價。

但事實上，節節高漲的地價應該是房價猛漲的“主推手”!據《中國青年報》1月25日報道：2006年1月到10月，北京市土地購置單價全國最高，達到13640.59元／平方米。而近期廣渠路10號地和15號地樓面地價分別躥升到1.5萬／平方米和2萬／平方米。而數據顯示，在2005年，北京市土地購置單價僅為3098.19元／平方米，僅僅一年時間，北京市土地購置單價就上升了一萬余元!

而地方政府所說的“地價沒有漲”或“漲得不高”，“影響不了房價上揚”，往往是在拿大城市(特別是城中心地帶)的地價和郊縣等相對偏遠地區的地價的平均值來比較，由于后一種類型的土地供應絕對數量超過前一種類型，因此，高地價助推高房價的真實情況，就被平均數掩蓋了。

簡單地看，房價由地價、建筑工程費、稅費和利潤等構成。據報道，地價占據了房價的30％至40％，地價對房價的影響可想而知；而稅費變化對開發商的影響，只能是九牛一毛；有人說，現在生產資料均在上漲，房地產的工程費自然要水漲船高，可電冰箱和電視機的生產資料同樣在上漲，為何反而在降價銷售?

也許有人還要說，像電冰箱、電視機這類供應充足的商品，價格不可能持續地漲，可有統計數字說，國內房市目前空置率達26％，積壓面積過億平方米，既如此，房價怎會只漲不跌呢?原因恐怕主要在于，地價的上漲是剛性的，尤其在大城市，因為土地供不應求，各路房地產開發“諸侯”各施其能，爭“地”蓋房。而地價占房價的比重不斷加大，便直接造成房價不斷地攀升。

這些年來，土地已成為社會最為稀缺的資源，只有政府才有權力來分配。不管是對于貧窮政府還是富裕政府，土地都是最重要的財富，增值也最快，土地是地方政府和房地產開發商的“利益魔方”。單從利益上來說，地方政府永遠都是受益者，而開發商獲得土地的成本再高，他們都會通過囤地待漲炒地皮或提高房價，最終讓老百姓來買單!

俗話說：“打鐵需要自身硬。”控制房價還要控制地價，地價控制住了，地方政府才有足夠的底氣控制房價。國有土地具有公共利益屬性，國有土地的處理，該適當以公共利益、民生福祉為考量，而不是一味地通過高價拍賣土地，拉高地價。

次貸危機有多遠?

在2008年下半年和2009年初，國內樓市的調整過程中，曾經爆發出隱隱約約的斷供事件，很容易讓人聯想起美國的次貸危機。對于國內房地產行業面臨的危機，最直觀的判斷是，銀行業也將被拖入泥潭，最終將給整個宏觀經濟帶來毀滅性風險。中國房地產業果真有如此大的殺傷力嗎?房地產和銀行業的相關性到底有多大?

按照央行公布的統計數據，2008年6月末，全國商業性房地產貸款余額為5.2萬億元，其中，房地產開發貸款余額為1.95萬億元，購房貸款余額為3.3萬億元。5.2萬億元的貸款余額意味著多大的規模?同樣來自央行的數據，2009年6月末，我國本外幣貸款30.5萬億元，5.2萬億元的貸款余額意味著17％的比重。在我國房貸沒有證券化的背景下，一個極端的假設是，即使5.2萬億元的貸款全部變成壞賬，對于銀行體系的沖擊也不過是17％，遠遠不到所謂的“房地產崩盤意味著銀行死亡”的地步，更到不了爆發全面經濟危機的程度。

以上是房地產行業在銀行體系的直接貸款規模，如果考慮到一些以住房和土地為抵押的貸款，和房地產相關的貸款規模會超過5.2萬億元，如果房價和土地價格下跌，銀行的這部分抵押貸款可能遭受較大損失。這部分高風險的貸款有多大規模，可以大致推算一下。2007年是國內房價飛速上漲的一年，如果未來房價下跌，可以將2007年至今的住房抵押貸款視為高風險貸款，這部分的貸款規模有多大，也可以做一個大致推算。按照央行的統計數據，從2007至2008年上半年，國內本外幣貸款余額從24.4萬億元變為30.5萬億元，新增6.1萬億元，假設其中有一半是住房抵押貸款，也就意味著3萬億元左右的規模，占2009年6月末貸款余額的比重不到10％。

反過來看，目前國內房地產開發的資金來源主要來自銀行，從開發商的融資渠道看，房地產定金和預售款約占40％，開發商自籌資金約占30％，銀行直接貸款約占30％。考慮到房地產預售款和開發商自籌資金也有相當部分的銀行貸款，房地產開發資金的50％以上來自銀行。

由此可見，銀行和房地產的關系，更準確的描述應該是，房地產行業對銀行的依賴，遠遠大過銀行對房地產的依賴。銀行能夠在相當程度上影響房地產的發展，而房地產的起落雖然會給銀行業帶來一定的風險，卻遠遠到不了一起崩盤的程度。所以，對于房地產行業調整的風險不應過分放大，更不應該和金融危機甚至經濟危機劃上等號。更不能因為害怕房價調整，而一味地刺激房價離譜地猛漲，泡沫已起，諱疾忌醫，政策貽誤調整時機，最終危害民生。

美國的次貸危機因為所謂金融創新，席卷了從上至下的各個階層，普通

購房者、大摩、雷曼等投資銀行乃至房利美和房地美等住房抵押貸款機構，甚至全球的投資者無不牽連其中。相對之下，中國地產業的運作模式還是較為傳統和保守，在資產證券化方面的步子很小，也沒有像美國一樣，通過住房創造現金流來進一步刺激國內消費。改革開放以來幾次房價調整的歷史證明，國內房地產業出現一定的行業調整，沖擊范圍也僅限于地產以及銀行等相關行業，對整個國民經濟并沒有圈內人宣傳的毀滅性影響，更不會出現類似美國的次貸危機。

針對當前全國房地產業發展形勢，應及早推出“有保有壓”的、既有針對性、又具靈活性的調整政策，使房地產業尤其是住宅業的發展，真正體現呵護最廣大人民群眾的利益，也只有老百姓源源不斷的真實購房需求，才是支撐中國房地產業尤其是住宅業可持續發展的不竭動力源泉。

迪拜危機對中國式泡沫發出警示

2009年11月26日，阿聯酋迪拜政府宣布，它將重組國有集團迪拜世界的債務，并請求債務償還暫停6個月。據透露，迪拜世界的負債額高達590億美元，而眼下，迪拜政府總共的債務也不過約800億美元而已。

迪拜世界債務重組和暫停償債的消息一經傳出，國際資本市場立刻發生劇烈的波動。在證券市場上，全球股市普遍下跌，受迪拜債務危機拖累最大的歐洲股市跌勢較大，港股27日暴挫近5％，A股也大幅回調，滬市在26日起的兩個交易日跌幅約200點。總體來看，迪拜債務危機的出現，使得近期投資者的信心遭受打擊，美元、日元和各國國債成為資金避險的場所，新興市場、股票和商品市場則遭遇了資金的流出。

目前，中國國內投資者關心的是對資本市場的影響，迪拜事件是否可與去年雷曼兄弟的影響“媲美”呢?現在國內外市場出現了兩種截然不同的觀點：一種以中國國內一些經濟學家為代表，雖然全球金融市場都做出了劇烈的反應，但他們的本能反應是“這事兒與我們無關”，亞洲金融風暴的時候是這樣，華爾街金融風暴的時候是這樣，現在迪拜倒債事件，依然也是這樣，他們的立場和觀點等于是在說全球資本市場與中國無關!另一派卻是以有新興市場教父之稱的鄧普頓資產管理執行主席麥樸思為代表，‘他警告稱，迪拜事件，加上越南盾貶值，他預感新興市場將發生一次顯著調整。至于調整幅度，他稱，在一個牛市周期，股市回落20％亦非不可思議的事，投資者必須有心理準備。當然，麥樸思也指出，投資者現時仍有充足時間分析事態，暫毋須倉促走貨。

迪拜這顆明星的隕落，也能夠給中國經濟帶來深刻的教訓。迪拜以金融融資和發展房地產起家，石油美元和國際金融資本的涌入，在近些年支撐著迪拜房地產價格的快速提高，棕櫚島和尚未建成的迪拜塔是其標志性建筑。而反觀中國，中央和地方政府也同樣在過度依賴著房地產業來帶動經濟的增長，如果房地產泡沫在未來持續醞釀并最終破滅，這給國內普通民眾、商業銀行以及整個宏觀經濟勢必將造成沉重的打擊。

而這種可能性隨著國內大部分一、二線城市房價的持續走高，日益臨近。我們不妨拿我們的房價與世界最發達國家美國作以簡要比較，就可看出我們一線城市的房價已經進入世界房價高價區。進入2l世紀以來，美國人的平均住宅面積220平方米，絕大部分美國住宅是2-3層的樓房(相當于中國的高檔別墅和聯體別墅)，附帶院子、車庫，甚至游泳池，社區高爾夫場地也并不稀奇。美國房產商所經營的都是現房，三室兩衛房型以上占90％，且是精裝修，每平方米單價平均不過一千五百美金左右，近十多年平均漲幅不到5％，一棟房子平均30萬美元左右。美國各地房地產價格存在差異，但差異并不大。即便在全世界經濟圣地紐約距市中心1小時車程郊區新建200平方米的房子，房價也只集中在34萬美元左右；在世界最著名的娛樂之都拉斯維加斯房價也大體如此。而中國一線城市大戶型、精裝修高檔公寓和城市周邊豪華別墅，無論是單價或整棟的價格已經趕上或超過美國：出現次貸危機進而引起一場百年不遇世界經濟危機的美國，房價一般相當于戶均收入的4倍，房價沖到戶均收入6倍左右的區域即被經濟學家稱之為泡沫區；而當前中國，10到20倍戶均收入的高房價，仍在伴隨著房價是否合理、是否應繼續走高的爭論中穩步走牛。市場有漲有跌，漲得越快，跌得就越急；漲得越高，跌得就越深，這是路人皆知的市場運行規則。中國A股20年的幾個大的漲跌周期輪回想必大家仍歷歷在目。在市場經濟條件下，為政者、投資者和購房草民在這場博弈過程中，都不要忘了兒童童話故事“皇帝新衣”的啟示，要用自己的眼睛看到真實的世界。

迪拜世界是一家靠債務高杠桿運營的企業，雖然其各類資產超過900億美元，但其中很多都為流動性很差的不動產，而其欠債規模就達到了590億美元。這樣的財務狀況所隱藏的債務風險和流動性風險是不言而喻的。一旦金融市場發生動蕩(如2008年的金融海嘯爆發)，這些潛水炸彈就會被引爆。而觀察國內地方政府和地方融資平臺的舉債狀況，在此輪大規模基建投資的過程中，部分地方融資平臺的債務比率同樣過高，一些省市銀行負債與其地方財政收入之比業已高達500％以上，后續的還款能力很成問題。這種情況若遇到經濟大幅下滑的情況，其所蘊藏的區域風險可能會集中爆發，終將拖累全局。

在全球投資者對經濟復蘇和資產價格上漲開始感到樂觀之時，迪拜債務危機、希臘信用評級下降也許爆發得正是時候，它可以給那些頭腦過熱的投資者澆一盆冷水。而對中國政府來說，對資產泡沫醞釀和地方高負債風險要高度警惕，這應該成為迪拜危機帶給中國的最大“禮物”。1990年日本房地產泡沫破滅導致日本經濟長期低迷，1997年香港樓市泡沫破滅重挫香港經濟，去年以來美國房地產泡沫破滅引發全球金融風暴，迪拜房地產泡沫破滅印發迪拜危機!全球資本市場深幅下挫……盡管泡沫破滅原因各不相同，但泡沫必將破滅卻是鐵律。