英國最大包租公婆的故事

吳國柱

如今，不少人有炒房致富夢，英國威爾森夫婦(Fergusand Judith Wilson)或許可以做他們的偶像。

威爾森夫婦是英國房地產上一個傳奇，兩人本來只是數學教師，卻憑著敏銳的投資眼光，并大膽融資運用極高的投資杠桿，從只有兩套房子的小業主，在短短10多年內，成為英國最大的“包租公／婆”。

在2008年10月金融海嘯前，威爾森夫婦曾擁有910套房子，資產總值高達2，5億英鎊，他們也是英國首位炒房成為億萬富豪的人，在英國最新富豪榜排名第793位。

2009年9月，這對夫婦終于想“收手”了，準備全部賣掉手上的700多套房產。在還掉銀行貸款后，預計威爾森夫婦能凈賺1.2億英鎊。

以租養貸

威爾森出生在一戶貧窮人家，他清楚記得10歲時的圣誕節，一個妹妹一出生就夭折，為了埋葬她，全家沒錢過圣誕。“鄰居孩子都不和我玩，當時我想，總有一天，我一定會比他們更有錢，這就是驅使我掙錢的動力?！?/p>

薪水微薄的數學老師工作，并不能讓威爾森擺脫貧窮，即便在工作后，他與太太朱迪斯，每周只能靠200英鎊生活。

1975年，威爾森夫婦省吃儉用，以8200英鎊買下第一套房子，這是一套位于英國梅德斯通市郊區的三居室。1986年，他們購入較大的第二套房子，以為兩個女兒留出更大的活動空間。由于他們考慮到，女兒在成年后，短期內很難擁有自己的房屋，于是威爾森夫婦決定保留第一套用以出租，今后將房產留給女兒。

這時，他們發現第一套房子的租金，足以支付第二套房子的貸款，而且還有盈余，由此產生當“包租公”、“包租婆”的念頭，這也讓他們變成了億萬富豪。

在隨后的幾年間，英國經濟低迷，房地產價格開始下降，利率下降，銀行拼命貸款。大約在同一時間，朱迪斯發現，在過去的一個世紀里，房價每七年增長一倍。更重要的是，作為教師，她發現班級人數每年都在增長，她意識到，從根本上，每個人都需要自己的房子，房地產市場永遠是一個賣方占主導的市場。

“在英國，因為沒有足夠的土地，任何時間買房都是對的?！敝斓纤箯娬{。

1991年，威爾森夫婦開始投資性買房，大多數在拍賣會上買人。第一套房，他們以9.8萬英鎊買同，而當時他們銀行戶頭里只有1萬英鎊，成交后必須找銀行按揭。“那時候我非常忐忑，不過我現在買套房子，眼睛都不眨一下”，朱迪斯表示。威爾森夫婦覺得，他們買房主要是為了出租，而從拍賣場買房，都是有保障的租約，他們就不必再重新找租客了。

簡而言之，威爾遜夫妻投資方法就是“以租養貸”，“你的房租必須高于貸款的25％。朱迪斯曾發現，阿什福德市肯特地區的三居室的房子，比15英里外梅德斯通的有100年歷史的二居室的房子還便宜，但這兩種類型的房屋租賃價值是一樣的。威爾森夫婦覺得，阿什福德房子的價值被低估了，便大肆購買。

高杠桿

“永遠不要用自己的錢”，朱迪斯建立的教授炒房心得的網站上這樣寫道。

很多人買房，都會支付一大筆首付，威爾森夫婦則永遠將首付降到最低比例，并將房子按揭，不斷從銀行貸出資金，滾動投資作為買另一房子的首付。

正是得益于不斷下跌的貸款利率，雙雙辭去教師職務的威爾森夫婦開始了瘋狂炒房生涯。如此類推，兩人只需花極少本金就能買人很多房子，單是2003年就買進了350套房子——幾乎每天一套。更有在一天內，用l，000萬英鎊連買40套房子的瘋狂經歷。

以位于阿什福德市肯特地區的一套三居室房子為例，威爾森夫婦在2001年9月買入，當時價格為10.2萬英鎊，首付僅為1.53萬英鎊，而現在的價值高達22.5萬英鎊，資本回報率高達804％。

威爾森夫婦投資的另一條黃金定律是：不在自己不熟悉或者太遠的區域置業，因此他們所有的房產都在離他們住所40分鐘車程的范圍之內——200套在梅德斯通，320套在阿什福德，他們甚至在一條街道上買了15套房子。

很多英國人認為，威爾森夫婦賺錢的秘訣就是阿什福德，阿什福德原來的房價很低，但后來英法海底隧道貫通，當地成為英國最熱門的房地產市場。

除了地段外，房型也很重要。他們認定，理想的投資目標是價值約18萬英鎊的房子，因為價格太高的房子很難租售出去。此外，一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更易保值、升值。而正是這種投資理念，使得他們的投資不至于受到金融海嘯太大的沖擊。

如今這對夫婦依舊開著二手車，從不出國度假，只有與房地產經紀人打交道時，才會拿出體面的衣著營造富人的形象。

威爾森夫婦的炒房黃金法則

問：最初怎么想到投資房地產?

朱蒂斯：開始炒房是因為我看到了賺錢的機會。我去炒房，也是因為我對股市一竅不通，我覺得炒房似乎是更穩妥的一種投資方式。

問：如何找到投資的標的?

朱蒂斯：只要精心挑選好的地段和精品房，再靠著一些我們自己總結出來的“秘方”，20多年來我們手中的房子沒有一套貶值過。

我們剛開始炒房沒多久，手里的三套房子就賣出去了，當時只賺了2000英鎊。過了半年，那三套房子就漲了1，5萬英鎊。從那以后，我們就懂得了，千萬不要計較小錢，丟了大錢。

問：為什么，現在要出手所有的房子?

朱蒂斯：現在銀行房貸利率是0.5％，我活了這么多年，利率從來沒有如此低，而利率越低賣房越容易。我估計英國下次大選時，利率會上升，屆時情況會有變化。

堅決不用“自己”的錢去炒房，貸款買房，靠租金支付房貸；

堅決不去不了解的地方買房，只買自己居住地區周邊的房產；

只買升值空間大的精品，哪怕暫時下跌也會很快上漲；

一定要買黃金地段的房子，房價將只升不降；

最理想的投資價值約18萬英鎊的房子，因為太高很難租售出去；

一定要帶寬敞的院子和停車位，這樣更容易保值、升值。(摘自2009年11月27日鳳凰網)