淺談智能化小區基于網絡的物業管理系統

江擁輝

（無錫夢之島電子系統工程有限公司，江蘇 無錫 214000）

隨著知識經濟和網絡經濟的發展，人們逐漸意識到物業公司對智能化設備設施進行管理，并且通過管理提供多種為居民服務的信息，居民才能真正感受到小區的“智能化”，也才能感受生活的便捷、舒適與安全，小區的物業管理才能充分實現智能化。物業管理已越來越成為投資置業者選擇物業的一項重要標準。

1 智能化小區及其物業管理

所謂智能化小區是以住宅為平臺，兼備建筑、網絡通信、設備自動化、信息服務，集系統、結構、服務、管理為一體，為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節能、高效的居住和生活環境。

智能化小區的物業管理是指在物業管理工作過程中，以現代先進科學技術為手段，對物業管理活動進行科學的組織和對有效的管理，運用智能化管理方式，實現物業管理工作過程的自動化、智能化。其中，物業管理系統是關系整個住宅小區能否真正向著智能化方向發展的關鍵組成部分。高新技術和全新的服務理念在保證智能小區正常運轉的過程中有不可替代的作用，將小區智能化系統和計算機物業管理系統集成于一體化的自動化監控和綜合信息服務平臺上。為業主創造一種從物質到精神的理想居住氛圍，進而提高人們的精神文明素質并展現當代城市風貌。

依據國家相關制度和要求，目前我國智能化物業住宅小區主要是通過社區智能安全防范系統、社區物業管理系統、社區網絡信息服務系統三大部分來實現其功能的。其總體功能結構見表1。

表1 智能化社區物業管理系統圖

2 智能物業管理功能目標

住宅小區智能化的發展原則是：依賴于小區內現代化的設施和自動化系統；采用高效、完善、節能的管理手段；建立科學、先進的管理模式，為住宅小區內每一個家庭提供優質與超值的服務，并實現小區智能化在物業管理方面上的功能目標。

2.1 建立住戶基礎檔案

基礎檔案包括業主資料、現住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況，及住戶領取各種鑰匙情況；車輛進出及人員進出管理等內容。管理系統可按條件查詢、自動統計資料。

2.2 安全防范管理系統

智能化小區圖界設置紅外線防范系統，且與電視控制系統相連，電視監控系統通過程序自動調用和切換攝像機的圖像，自動實現對任意圖像點的即時錄像。在監視的錄像內容中疊加編號、地址和時間，并可任意回放。電子巡更系統功能可確保小區內保安人員按系統自動生成路線巡更，用技術手段來督促人防，小區內主要通道出入口及各樓主要部位均設置巡更點。系統可設置巡更路線及時間，并自動記錄巡更結果，以保證安全質量。

2.3 表具數據自動抄送

為了小區業主的住宅權與隱私權并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經濟損失，該系統利用電子和傳感技術通過數據采集，實現遠程自動抄表。用戶出遠門可通過移動通訊交費。（電表、煤氣表、水表）三表任何時間均可知道各戶的用電、用水、用氣數量，數據采集精確，報表清晰、直觀。

2.4 可視電子對講訪客系統

通過門衛的訪客管理機，訪客可以呼叫住戶，并與之通話?？腿私涍^住戶的確認后方可進入小區。來訪的客人還須在住戶單元門的主機呼叫住戶，與住戶實現可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。期間通話保密。

2.5 搭建電子商務平臺

住戶可以通過系統實現網上購物，網上訂購火車票、飛機票、各種大型活動的門票，雇傭鐘點工等服務；可以實現對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等；可以通過家庭中的網絡終端向物業管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，為住戶提供及時、優質的服務；也可以通過社區的寬帶網絡及大屏幕公告牌，向小區住戶提供音、視頻形式的公告。

3 智能化小區物業管理存在的問題

智能化小區的物業管理必須要符合國情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目標，人們似乎陷入了工業技術文明的誤區，為智能而智能，忘記了建筑的本身是“以人為本”。房地產開發商在項目建設完成后，是向物業管理公司轉交，并不考慮后期維護工作，所以前期考慮不足，給后期運營維護及服務管理造成不便。而且，目前我國物業管理人員技術能力不強，運行智能化系統有一定的困難。因此，建設有中國特色的智能化住宅小區，一方面可以降低建設成本，另一方面也便于物業管理公司管理小區，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。另外，智能化住宅小區暫時對大多數人來講還是一個新事物，但是，隨著時代的發展，它將在人們生活中尤其是在選擇住宅時是一個無法回避的話題。

我國智能小區物業管理目前存在諸多問題。我國智能小區物業管理能否持續健康的發展，能否在國際市場克爭中爭得一席之地，關鍵在于這些問題能否被妥善地解決。而解決這些問題的關鍵，在于透徹地分析這些問題找出對我國智能小區物業管理的效果起到關鍵作用的問題，并以此為突破口有序地解決。目前，在智能建筑建設、運行過程中出現了片面追求技術指標，忽視系統與設施的管理，管理水平低下、管理方法失當而導致建筑物智能化系統功能下降、部分失靈，甚至整體癱瘓的嚴重問題。因此，堅持智能系統整體適應性的原則，加強智能建筑物業管理，注重實際運行效果，提高投資效益已經引起人們廣泛地關注。

3.1 技術和人才問題

物業管理向來屬于第三產業中吸收過剩勞動力的行業，除極少數專業人員外，大部分工種均需要一般學歷的人員擔任。而商業智能化樓宇需要的管理人員既要懂電腦會英語又要懂管理，培訓的目的主要是如何使用設備，而不是簡單的經驗傳授。普通的保安、車庫管理員也要在電腦前工作，所以“白領化”、“知識化”的趨勢日趨明顯。智能商業建筑給物業管理所帶來的是工作效率的革命。所以說，我國對從事智能建筑物業管理方面的人才培養工作已迫在眉睫，物業管理人員隊伍的業務水平有待進一步提高和加強。

3.2 政策與法規問題

智能化小區的發展除了要有發達的計算機網絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系及便利的銀行支付體系與之相配套。目前，我國尚無針對網絡規范和網絡犯罪的法律；我國的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，智能化小區的普及還需要一段時間的磨合。

3.3 市場運作規范的問題

智能化小區建設過程中將涉及到小區布線的產權歸屬、利益分配等問題，并且會導致市場的不規范運作，甚至出現無序競爭的混亂局面。因此，為小區智能化建設制定一套“游戲規則”是當前刻不容緩的任務，其所制定的政策法規包括小區智能化配置的標準、小區智能化建設和運行的資產籌集與使用方法、小區布線的產權歸屬問題、信息服務業收費標準，以及各職能部門對小區智能化建設的支持政策等。

4 優化我國智能化小區物業管理的對策

住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而，物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。智能化系統不可避免地會產生故障和問題，如何結合智能化系統的技術特點和運行要求，事先預計可能發生的各種內部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態，減少運行中斷，是智能建筑物業管理優化的主要目標。

4.1 拓寬智能化小區物業管理思路

針對智能化系統精細化、持續性運行要求，優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動、變無序為有序。對智能化系統本身而言，在正常運行中最容易出現的智能建筑問題是末端傳感器和執行機構的老化。物業管理的主動性集中體現在如何把這些因老化產生的故障從事后維護轉變為事先保養。在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。

4.2 規范智能化小區物業管理操作

操作規范是高效率的基本保證，物業管理優化的有效性集中體現在管理的預見性上。對于所有可能出現的、會影響到智能化系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，制定縝密的操作內容和操作程序。

4.3 增強智能小區物業管理的發展性

在一些智能建筑物業管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變，人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。因此，智能建筑物業管理要具備建成以后按照使用者的要求隨時對智能化系統進行調整的能力。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。物業管理部門應該適應這種技術和應用的發展，具備技術擴展能力。

5 結束語

智能化建筑是一個不斷發展完善的高新技術結晶，而智能化建筑的物業管理也應隨智能化的發展建立起一套較為完整的管理體系，只有通過智能化小區的管理，才能真正實現物業管理的價值，提升小區物業管理的形象，也能為小區居民提供全方位的信息服務，居民才能感受到住宅與住宅小區的智能化，也才能感受到生活的便利、舒適與安全。通過智能化的發展建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業管理市場的良性運作，使我國的物業管理水準向國際化、特色化的方向發展。

1 陸 斌.略談智能化住宅［J］.上海房地，2005（8）：45～46

2 陸偉良.智能建筑物業管理［M］.北京：電子工業出版社，2004

3 張立波.物業管理模式創新與智能化社區建設實務全書［M］.北京：中國大地出版社，2003

4 梁 柱.中國物業管理理論探索與實踐［M］.北京：中國經濟出版社，2003

5彭曉寬.智能化小區物業管理存在的問題及對策探討［J］.經營管理者，2008（13）