南京:72家自建房客要地權

周政華

在眼下新一輪城市擴張中,自建房之下的土地,將再次收歸國有,經過國土部門的“招拍掛”出售給開發商,漸次形成開發商壟斷城市房屋供應的情形

每當門外響起敲門聲,俞純斌的心里就會咯噔一下:“拆遷的又來了?”

噩夢始于今年3月4日。這一天,家住南京市六合區泰山路109巷的俞純斌,接待了三個年輕人,對方稱受六合區土地儲備中心委托,進行房屋調查。進屋后,這三人拿起卷尺,開始丈量俞純斌的房屋,并查看了房產證和土地證,臨走時,還對著俞家大門旁的水泥墻噴上紅色的A字。

當天,俞純斌的十幾戶鄰居也接受了這一“沒有事先打招呼”的入戶調查。A字噴上沒一會兒,看慣了滿城“拆”字的俞純斌,覺出不對勁來:莫非要拆遷了?

俞純斌的擔憂不久被證實了。4月4日,泰山路109巷的72戶居民的家門口都塞進一封信,信是南京市六合區城市房屋拆遷安置工作指揮部發來的。

在這份題為“致泰山路109巷自建房業主的公開信”中,俞純斌看到這樣的內容:“星河楓園之西(含泰山路109巷72戶自建房)已納入今年危舊房改造計劃,正依法推進拆遷。”

看到了拆遷的字眼時,現年79歲的俞純斌回憶說,當時就像五雷轟頂,腦子蒙掉了,好幾分鐘都說不出話來。

別墅變危房

早在年初,俞純斌就從本地電視臺新聞中得知:六合區政府今年將啟動城區5個地塊、共計700多畝的舊城改造,2年內就要全部拆遷完畢,新建商品住宅。

區政府改造規模之大、動作之快超乎市民預期。俞純斌還記得,在3月14日召開的新地塊動遷工作推進會上,六合區分管拆遷工作的副區長徐有俊鏗鏘有力地說,對于新項目拆遷工作,要“環環緊扣,步步緊逼”;對于遺留拆遷問題,“要集中處理,徹底解決”。

俞純斌萬萬沒想到的是,他居住的泰山路109巷的72戶自建別墅區,也被政府列入危舊房改造5號片區,成為政府“環環緊扣,步步緊逼”的拆遷對象。

這一片區位于星河楓園小區以西,平房居多,總面積近80畝,涉及居民693戶,除去1996年購地建房的72戶居民外,其余以原泰山村村民為主。2002年,隨著六合縣撤縣改區后,泰山村也由村委會改為居委會,原泰山村村民的宅基地也一并變更為國有土地。

俞純斌本以為,原來泰山村的那片平房納入舊城改造自在情理之中,但是他和另外71戶鄰居的房子才蓋了不到14年,“簇新簇新的,怎么也被劃進了危舊房片區的圈圈了?”

1996年,俞純斌現在所居住的泰山路109巷,還是六城鎮泰山村里的一片菜地。當時的泰山村村民委員會為發展村集體經濟,決定把這16畝菜地,按照15000元/70平米的價格對外出售,用于新建居民住宅。

俞純斌和另外71戶居民得知這一消息后,各自找到泰山村村委會,分頭買下了這片地。這72戶居民大部分是六合本地人,既有國家公職人員,也有做生意的老板,經濟條件普遍較好。

這一年3月19日,六合縣規劃局開具了開發規劃許可證,并把規劃實施開工時間確定在當年11月12日。隨后,俞純斌和他的鄰居們請來了南京環都建筑設計研究院的設計師,為72家房客統一設計戶型。

經過數月施工,1997年春,俞純斌的新家——一棟擁有一個40多平米的大客廳和四間臥室的2層小樓落成了。這72戶自建房,每2到3戶疊拼為單獨一棟樓,共建成27棟樓,分為5排,坐北朝南依次排列,其布局類似“聯排別墅”。

“自家蓋房子用的當然是最好的材料。”俞純斌說,當時用的水泥都是500標號,可以防7級地震。俞純斌給《中國新聞周刊》記者算了筆賬:算上買地的3萬元,從蓋房子和裝修、買家具家電,到正式住進去,前后花了20多萬。

記者在采訪中了解到,72戶居民因購地和建房成本差異較大,裝修標準不等,總費用一般在20萬到50萬之間。不過,俞純斌更看重的是房屋之下的土地價值。

房屋陸續建成后,1999年,72戶居民拿到了由當時的六合縣人民政府頒發的房屋所有權證和國有土地使用證。不久,六合縣政府也把這72戶自建房的門牌號碼,統一編列為以“泰山路109巷”開頭。72戶居民隨后又自發成立業主委員會,由于俞純斌曾經擔任過29年村支書,行政經驗豐富,被推選為業委會負責人。

官民爭議危舊房范圍

“我們的房子才蓋了不到14年,質量過硬,房產證、土地證都是齊的。”俞純斌說,把72戶自建房并入泰山路平房區危舊房片區,屬于人為擴大危舊房片區范圍。

其實六合區城市拆遷安置工作指揮部(以下簡稱六合拆遷指揮部)也并沒有把72戶的自建房視為舊危房。六合拆遷指揮部辦公室主任王根林也認為,這72戶自建房“年代較短,外表較新,質量較好”。

政府對于這72戶自建房的定性也幾經變化。“一開始,區領導在不同場合,對這片區域也有多種提法,比如‘城中村,有時也稱‘危舊房改造片區腹地。但那都是口頭表述。”王根林在接受《中國新聞周刊》采訪時說,準確的說法應該是危舊房片區。

與72戶自建小樓的白墻紅瓦相比,原泰山村村民的大片平房,大都建于上世紀五六十年代,年久失修,顯得殘破不堪。

“那片平房,連廁所都沒有的,你在地板上用力跳一跳,就會倒掉,很危險,所以政府下了決心要改造。”王根林表示,72戶自建房位于危舊房的邊緣,如果不納入舊城改造范圍,將影響城建整體配套,必須整體拆遷。

舊城改造歷來被地方政府描繪為一項民生工程。王根林表示,舊城改造是為了給居民創造一個更好的居住環境,大部分市民都是支持舊城改造的。

“必須整體拆遷”的依據源自最新的城市規劃。1996年,俞純斌等72戶居民買下泰山路109巷這片菜地時,政府對這一地段的規劃還是低密度住宅。2002年,南京市規劃局六合分局又委托上海同濟城市規劃設計院重新制訂了城市規劃方案。在這版最新規劃中,泰山路109巷目前被政府列位二類居住用地,未來將以中、高層住宅為主。

六合分局國土儲備中心副主任韓小東透露了城市規劃變更背后的政府深層次想法。韓小東接受《中國新聞周刊》記者采訪時表示,72戶自建房大部分是2到3層小樓,容積率大約在1.2,土地利用率過低。

從韓小東提供的“六合區規劃整合一張圖”上看,六合區今年啟動的5大舊城改造片區,依2002版城市規劃,限高都在50米到100米之間。韓小東對《中國新聞周刊》記者表示,以后危舊房片區將主要以小高層和高層商業住宅為主。

“土地財政”慣性

72戶居民成為了5號地塊拆遷的最大障礙。王根林透露,除72戶以外,目前5號地塊中的危舊房部分的621戶,絕大部分已經完成房屋調查和評估。

對于房屋評估價格,依據南京市六合區2002年頒布的《征地拆遷補償安置標準》,一般房屋建筑面積按1000元/平方米,土地價格按1560元/平方米核算,二者相加估價在2560元/平方米左右,土地價格不再單獨補償。王根林表示,72戶自建房的估價水平與這一標準相當。

韓小東表示,對于5號地塊上的拆遷戶,政府目前的初步打算是,就近這一片區的北面,蓋還建房。安置標準是,“拆一平米還一平方米”,另外還向每戶贈送5平方米。

不論是3000元/平方米的房屋評估標準,還是“拆一還一”就近安置,俞純斌們都難以接受的。“我的房子的土地還有57年的使用權,這個怎么算?”俞純斌說,土地才是最值錢的。

截至記者發稿時,六合拆遷指揮部尚未獲取拆遷許可證。按法定拆遷流程,在正式拆遷之前,應組織房屋調查、評估、公示之后,由當地房產部門頒發拆遷許可證。

“不該拆的房子也要拆,政府看中的就是這塊地值錢。”俞純斌說,政府是打著舊城改造的旗幟,二次拍賣國有土地賺錢。

十年前,泰山路一帶還只是當初六合縣郊,但眼下已經是市中心繁華地段,用俞純斌的話說“這里離六合區最好的小學、最棒的醫院、最大的超市和最漂亮的河濱公園都不到200米。”因為位置好,這一地段附近成為開發商必爭之地,已經封頂的紫晶城開盤均價接近10000元/平方米。

六合分局國土儲備中心副主任韓小東稱,包括72戶在內的泰山路一帶的80畝土地,在完成拆遷后,將立即進入“招拍掛”程序,交由中標的開發商開發商業住宅。

包括六合在內的江北三區已被南京市圈定為未來該市房地產開發的主要區域。由于南京的經濟重心位于江南八城區,偏居江北一隅的六合縣,歷來被視為南京的“蘇北”,經濟總量長期處于南京各區縣倒數。

2009年,南京市新一輪規劃把六合區定位為南京市江北副城,六合區政府提出用5年時間在城南再造一個“六合新城”,并與六合舊城改造相結合,五年再造一個六合城。由此,各大開發商陸續進入,整個六合區,拆聲一片,推土機轟鳴,儼然成了一個大工地。

國家統計局數據顯示,在2009年,全國大中城市的土地出讓金收入中,南京土地出讓金收入為242億,少于同省的蘇州市,位列第16位。

南京市政府似乎打算扭轉這一局面。據南京市政府網站報道,包括六合區在內兩江區域,2010年經營性供地總面積將占南京全市總量的一半以上。南京市國土部門稱,未來這里將成為房地產開發的主要區域。

新一輪舊城改造盯上自建房

俞純斌們的自建房,在過去的十余年里成為了六合城區擴張的主力軍,并由此塑造六合區“低密度住宅成片”的景觀。在上世紀90年代的六合區,由于房地產市場化尚未啟動,居民住房仍然是以單位福利分房和自建房為主,類似俞純斌們,以個人名義買地蓋樓的不在少數。

六合區的北苑小區和薛云小區內,大部分房屋也是居民合法自建,擁有區政府頒發的房產證和土地證。此外,“村改居”后,大量的原城中村宅基地,為自建房提供了充分的土地資源。

但在眼下新一輪城市擴張中,這些自建房,卻被政府貼上“危舊房”的標簽,淪為拆遷對象。自建房之下的土地,將再次收歸國有,經過國土部門的“招拍掛”出售給開發商,漸次形成今日開發商壟斷了城市房屋供應的情形。

國內著名的北京“個人合作建房”倡導者于凌罡也放棄了自建房。在經歷4年奔走后,這個失意的年輕人,由于拿不到城市土地,不得不在去年11月,宣布停止合作建房,并在博客上無奈地寫道,“我高估了自己的能力????我們曾經一起奮斗的某些目標已經無法實現。”于凌罡現在的理想則是,找人合作,“一起當開發商”。

從2004年10月2日于凌罡公布自己的合作建房計劃開始到現在,于凌罡找項目,墊錢,承擔風險,挨罵,終于明白,“我承認我確實做不成合作建房。該醒醒了。”

在政府壟斷土地、開發商壟斷房屋建筑權的背景下,北京合作建房的倡導者于凌罡和南京72家房客的遭遇只是中國眾多城市土地病的一個縮影。自建房博弈開發商、自建房的安置賠償問題,已然是當前城市建設中最為棘手的難題之一。

俞純斌依然在為了保住房子而四處奔走。因為堅信“道理站在自己這邊”,整個4月份,俞純斌一直忙著“上訪”,僅江蘇信訪局就去了3次,還上了北京,找到國家信訪局,但問題始終沒有得到實質解決。

“我們是合法蓋房,他們卻是非法拆遷。”這個倔強的老人說,我就不相信沒個說理的地方。★