拓展房地產(chǎn)信托融資渠道

秦京

房地產(chǎn)信托的涵義

在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，依靠傳統(tǒng)的商業(yè)銀行信貸資金支持之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、機(jī)動(dòng)的融資模式，信托可謂是一種不錯(cuò)的選擇。所謂信托是指委托人（一般指投資者）基于對(duì)受托人（即信托企業(yè)）的信任將其財(cái)產(chǎn)權(quán)（一般指資金或其他形式的財(cái)產(chǎn)）委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。從信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指信托公司遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或股權(quán)投資的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人（一般指投資者自身）的行為，是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物,它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最大的資金和手段。出于拓展房地產(chǎn)融資渠道，特別是尋求更廣泛房地產(chǎn)資金來(lái)源的需要，目前房地產(chǎn)信托得到了更多的重視。

房地產(chǎn)信托類(lèi)型

房地產(chǎn)信托主要分為債權(quán)類(lèi)信托和股權(quán)類(lèi)信托兩大類(lèi)。

（一）債權(quán)類(lèi)信托

債權(quán)型融資方式，這是目前我國(guó)信托公司開(kāi)展最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式。債權(quán)型信托貸款融資模式有操作簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低等特點(diǎn)。主要采取以下模式操作：

1.傳統(tǒng)信托貸款融資模式。由信托公司以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為載體，向投資人發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，提供給房地產(chǎn)公司使用，并以房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款作為還款來(lái)源，以保證投資人收益的融資方式。其保證方式可以采取抵質(zhì)押房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保，也可采取第三方提供擔(dān)保的方式進(jìn)行。此種融資模式類(lèi)似于銀行的抵押擔(dān)保貸款，融資方式簡(jiǎn)便易行，信托業(yè)務(wù)的各當(dāng)事方均較容易認(rèn)可。但此種方式由于受到投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的限制，存在一定的局限性。

2.信托集合理財(cái)融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議，由信托公司向商業(yè)銀行發(fā)行單一資金信托，商業(yè)銀行則向廣大投資者發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品籌集資金，信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款以用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其保證方式與傳統(tǒng)信托貸款融資模式相同，仍然采取抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的方式進(jìn)行。其交易結(jié)構(gòu)如下：

目前，此種融資模式是市場(chǎng)上較為普遍采取的融資模式，不但突破了投資人購(gòu)買(mǎi)份數(shù)的限制，提高了融資規(guī)模，縮短了融資時(shí)間，還增加了投資人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的市場(chǎng)認(rèn)可度，但采取保證擔(dān)保的融資模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身要求很高，如企業(yè)具有優(yōu)秀的市場(chǎng)品牌、較高的市場(chǎng)地位與行業(yè)影響力、優(yōu)良的企業(yè)信譽(yù)、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等。

（二）股權(quán)類(lèi)信托

1.股權(quán)投資型信托。信托公司通過(guò)發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成實(shí)質(zhì)性股權(quán)投資，并以一定方式直接或間接參與投資企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理，并將在房地產(chǎn)企業(yè)中根據(jù)所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得的經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到商業(yè)銀行提供融資的基本前提條件。但該類(lèi)產(chǎn)品的退出機(jī)制也存在一定障礙，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性與投資者的短期獲利性形成資金需求與資金供給的錯(cuò)配，一般較難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的較長(zhǎng)期限的資金需求，這也是目前多數(shù)房地產(chǎn)集合資金信托產(chǎn)品中短期化趨勢(shì)的真實(shí)背景。

2.股權(quán)回購(gòu)型信托。該類(lèi)信托表面看屬于權(quán)益性股權(quán)投資信托，但實(shí)質(zhì)上是一種結(jié)構(gòu)性信托融資安排。信托公司在將信托資金以股權(quán)投資方式進(jìn)行投資之前，實(shí)現(xiàn)與資金需求方簽署一個(gè)股權(quán)回購(gòu)協(xié)議，信托公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方約定，在規(guī)定期間內(nèi)（通常是在房地產(chǎn)信托計(jì)劃終止時(shí)），由信托資金的使用方或者其關(guān)聯(lián)公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價(jià)比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權(quán)全部回購(gòu)，進(jìn)而確保委托人信托財(cái)產(chǎn)的歸還和信托收益的實(shí)現(xiàn)。

該類(lèi)模式的特征是，雖然信托公司以股權(quán)投資方式投資于房地產(chǎn)企業(yè)，但僅是名義股東，并不實(shí)質(zhì)性參與和介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理，而是以簽署回購(gòu)協(xié)議的方式，在保證信托公司以信托資金階段性持股的同時(shí)，最終實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的退出和信托受益的來(lái)源。該類(lèi)模式一方面可以較好地監(jiān)控開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用情況，保證信托資金運(yùn)用的安全性；另一方面，還能夠提高企業(yè)的融資能力。因?yàn)楦鶕?jù)銀監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%，而這35%必須是所有者權(quán)益，一般項(xiàng)目公司很難達(dá)到35%的要求。而信托公司通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股，則能夠達(dá)到這一要求。當(dāng)然，該類(lèi)模式信托產(chǎn)品由于存在回購(gòu)方到期不能回購(gòu)而使投資者資金不能退出的可能，投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)債權(quán)類(lèi)信托較大，所以收益水平也相對(duì)較高。

（三）混合型信托

混合型信托是指信托公司采取股權(quán)信托和債權(quán)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托公司與委托人在信托合同中對(duì)信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和債權(quán)融資的不同方式加以組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。

發(fā)行房地產(chǎn)信托的政策要求及利率水平

2005年8月28日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（即“212號(hào)文件”），并且近期又多次強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門(mén)檻的嚴(yán)格限制：要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工證）齊全，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目自有資金達(dá)到35%和開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)以上這三項(xiàng)條件，信托公司才可以向其發(fā)放信托貸款，滿足其融資要求。

在目前房地產(chǎn)公司資金出現(xiàn)短缺、融資需求不斷加大的情勢(shì)下，房地產(chǎn)信托融資成本不斷推高，資金的價(jià)格一路上漲。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)類(lèi)信托融資成本綜合費(fèi)率年化可以達(dá)到12%—15%，而股權(quán)類(lèi)信托融資成本綜合費(fèi)率年化可高達(dá)15%—20%。雖然此等資金價(jià)格水平大大高于商業(yè)銀行基準(zhǔn)利率，但這樣的資金價(jià)格是應(yīng)該在房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的承受范圍之內(nèi)的。

房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)

信托融資改變了以往房地產(chǎn)商有限融資手段的局面，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條新的融資途徑，在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸。

縱覽當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道，主要包括：商業(yè)銀行貸款、主板上市發(fā)行股票、海外上市募集資金、引進(jìn)國(guó)外基金、發(fā)行企業(yè)債券、企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、民間私募基金、租賃融資以及信托融資。而其中多數(shù)融資渠道分別由于政策瓶頸、周期過(guò)長(zhǎng)、談判成本過(guò)高、審批標(biāo)準(zhǔn)較嚴(yán)格、運(yùn)行模式不規(guī)范、法律風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多原因，缺乏可操作性。

與其他模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如購(gòu)買(mǎi)份數(shù)、流通性、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面的限制條件和欠缺，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多，信托資金使用監(jiān)管程度低，審批條件相對(duì)寬松，發(fā)行速度較快，而且也不占用已取得的銀行對(duì)公司的授信額度。另外信托融資在供給方式上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開(kāi)發(fā)資金、營(yíng)運(yùn)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問(wèn)題，如“爛尾樓”等都可以通過(guò)信托解決，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用信托融資，充分利用信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)多元化融資，構(gòu)筑資金池而豐富資金結(jié)構(gòu)、鞏固資金鏈條。

房地產(chǎn)信托市場(chǎng)對(duì)首開(kāi)股份的機(jī)遇呈現(xiàn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)10余年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)資金的支持。在中國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資仍以間接融資為主要方式，途徑是自籌資金、銀行貸款和其他資金，對(duì)銀行的依賴程度較高，受政策影響較大。

作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其對(duì)資金的需求量巨大。由于銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)借助信托平臺(tái)融資將是一種趨勢(shì)。如果房?jī)r(jià)企穩(wěn)緩升，更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入到拿地和新開(kāi)工的行列，那么房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的分量也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，今年頭兩個(gè)月，銀信合作總規(guī)模預(yù)計(jì)在7374億元，而去年同期只有1171億元，增長(zhǎng)529%。銀信合作產(chǎn)品中至少一半以上的產(chǎn)品是信托貸款，2010年1-2月份信托貸款規(guī)模可能接近了4000億元。

相較于2009年房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)，2010年國(guó)家的多項(xiàng)調(diào)控政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道減少，融資規(guī)模縮窄，由此信托已成為了各家房企融資的“必經(jīng)之路”。

在目前宏觀經(jīng)濟(jì)基本向好、加息預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，首開(kāi)股份及時(shí)抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，充分利用信托融資平臺(tái)，采用信托加理財(cái)融資模式，即股份公司與信托公司簽訂協(xié)議，由信托公司向商業(yè)銀行發(fā)行單一資金信托，商業(yè)銀行則向廣大投資者發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式籌集資金。 2009年12月21日首開(kāi)股份成功發(fā)行第一期信托理財(cái)產(chǎn)品，募集資金20億元。2010年2月5日，第二期信托理財(cái)產(chǎn)品成功發(fā)行，募集資金25億元，兩期信托理財(cái)產(chǎn)品累計(jì)實(shí)現(xiàn)信托融資45億元。根據(jù)安排，資金將用于股份公司信托項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。首開(kāi)股份信托融資的成功，拓寬了公司的融資渠道，并在加息強(qiáng)烈預(yù)期下長(zhǎng)期鎖定資金成本，保證了公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)拓展的需要，提升了公司的市場(chǎng)形象與投資價(jià)值，為公司的可持續(xù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。