房價為什么降不下來

向兢 白玲等

泡沫只有破了才能證明是泡沫

美聯儲前主席格林斯潘的這句話，用于中國的房地產市場再合適不過了。

在全球經濟一片低迷中，中國的房價卻不斷上漲，很多地區的房價已經超過2007年的最高點。

2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，簡直是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價都已達到歷史最高點。中國不動產研究中心監測的北京商品住宅的成交均價，在11月達到了18088元／平方米的高位，新開盤項目的均價升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均價上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的6倍多。

國際通行的衡量房價是否合理的兩個重要標準——房價租售比和房價收入比，在瘋狂的中國房市面前基本失效。“房價租售比”是國際通行的、用來衡量一個地區樓市運行是否良好的數值比例，以單套月租與其總價的比值，衡量租金與房價是否有著合理的差距。一般而言，國際標準的房產租售比為1：100到1：200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數值，目前北京的租售比更是嚴重背離了安全線。2009年11月北京樓市租售比再創紀錄，首次突破了1：500，達到1：525，部分區域甚至達到了1：700。所謂“房價收入比”，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據，截至2009年7月，北京市的房價收入比已達27：1，相當于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國際平均水平5倍。

一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的購買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者。隨著價格的上漲，常常出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此導致金融危機。這是美國經濟學家查爾斯·P.金德爾伯格對泡沫經濟的解釋。

中國的房地產此時正呈現并承受著泡沫經濟的高度風險。全國房價基本呈持續性上漲甚至暴漲的趨勢，商品房價格漲幅遠超過居民收入的增幅，土地價格越炒越高，“地王”頻現，房地產商大手筆拿地建房，負債率普遍持續上升，房價收入比和房價租售比極端不合理……種種現象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運營品，在投機者的“看高”預期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值，使其遠遠背離了其真正價值。這其中的價值差日益擴大，構成了愈來愈膨脹的泡沫。

國企拿地不差錢與地方的“土地財政”

房價的上漲使得開發商的熱情重新高漲，他們早忘了2008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現，不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，“地王”也相繼出現，其出手之闊綽、聲勢之浩大，無不令人震驚。

然而，更令人驚訝的是，國企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在實業經濟尚未全面恢復的情況下，除了傳統的國企地產企業，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業的國有企業，也紛紛邁進或準備進軍房地產行業。

這些央企或是大國企背景的地產企業的大手筆，將大部分民營資本擠到二三線城市。美聯物業市場研究部的統計數據顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營企業拿地建筑面積為423.7萬平方米，成交價167.9億元，而國企拿地建筑面積為654萬平方米，共計417.3億元。在2009年住宅類地塊總投資中，國企占到了71%，遠遠超過民企的29%。無怪乎SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠路15號地鎩羽而歸后感慨：“現在地王都是央企。”“地王”頻現帶來的直接后果便是樓面價高漲，甚至超過了同區域當年在售樓盤的銷售價，這種“面粉比饅頭貴”的現象很可能導致面粉和饅頭輪番比著漲價，壓力最終仍將轉移到購房者身上。

國企拿地之所以“不差錢”，是因為2009年信貸資金大量流向國企，特別是一些國有大中型企業。2009年上半年國家巨額放貸之時，大量在經濟回暖中并不缺錢的企業還是拿到了大量貸款。房地產業的復蘇和價格的上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國企強悍入市，是抬高地價、加快房價上漲的重要原因。更令人擔憂的是，一些國企的主業并不是房地產，卻頻頻制造“地王”，這將加劇市場的泡沫化和非理性程度。

然而，一個巴掌是拍不響的。

事實上，近年來土地出讓金收入成為地方財政收入的重要來源。中國指數研究院發布的《2009年中國土地出讓金年終盤點報告》稱，2009年中國土地出讓金總金額達1.5萬億元。土地出讓金已成為許多地方政府財政預算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%，個別市縣達90％左右。

寬松信貸與通脹預期

推動房價上漲的表象是購房消費力的持續復蘇，深層次原因則在于寬松的政策環境，如包括二套房貸優惠在內的一系列救市政策，降低了購房成本、交易成本，擴大了購房群體，使市場需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發商的資金困境，加上開發商自“小陽春”以來的銷售回款，有了漲價的底氣。根據國家統計局的數據，2009年上半年進入房地產業的信貸資金超過8000億元。

4.58萬億元——當去年5月上旬，中國人民銀行發布報告公布了一季度信貸數字后，通脹預期愈加明顯。在通脹預期的壓力下，尋求資產保值、升值成了許多購房人特別是投資客的當務之急。除了投資客的資金，還有從實體產業轉移而來的資金。根據媒體報道，2009年10月，全國人大常委會原副委員長成思危稱，有2.1萬億信貸資金并沒有進入實體經濟，而是進入了股市、樓市。

日本“失去的十年”

從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫。其發展分為四個時期。1.泡沫萌芽時期：1985年“廣場協議”后美元貶值，大量國際熱錢進入日本房地產業，房價上漲。2.地產泡沫出現：日本政府提出內需主導經濟增長的政策，連續5次下調利率，放松國內金融管制，而產業結構增長趨緩的產業無法吸收龐大的貨幣供應，大量資金流向房地產和股市，地價暴漲。受房價驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機炒房，巨大的房地產泡沫產生。3.空前的地產泡沫：地價垂直式飆升，1990年僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。4.泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從后果上看，這次房地產泡沫不但沉重打擊了日本的房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退期，陷入了長達15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

《蝸居》的熱映折射出公眾對房價飆升心生不滿但又無可奈何的現實。根據2009年12月中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》，中國85％的家庭無能力買房。對一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房價不僅剝奪了當代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的幸福生活。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己全部的積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現象。

雖然中央政府政策調整的空間非常有限，但是必須迅速而堅定地調整行業結構，確立市場化和非市場化結合的房地產發展模式，明確從中央各部門到地方政府的統籌、協調機制，完善從土地供應制度到金融制度的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財政依賴癥”中解放出來。否則，中國房價將無法走出“越調越高”的怪圈。

（周鍇摘自《大地周刊》2010年第1期）