一對德國夫婦的北京租房生活

方澍晨

21年來，朱子娟一直租房住。前19年她在德國，上學、工作、結婚，期間搬了兩次家，從沒想過要買房。2008年回到北京后，她已經搬了4次家，深切體會到在中國租房和在德國租房的各種不同。

被迫毀約的第一次租房

朱子娟夫婦在北京找房子時，一般通過中介，簽合同時“要面對各種不可預知的問題”。每次都要看很多房子，很少遇到滿意的。他們對月租的心理上限是六七千元，這個價位范圍內房子的質量，有時會讓她的德國丈夫感到憤慨：“這樣的房子為什么會被允許出租？”

第一個房子特別新，裝修的氣味還未散盡，他們簽了1年合同，精心布置后搬了進去，當時小區的入住率還比較低。不久，樓下鄰居開始裝地暖，他們受不了噪音，住了3個月就搬走了。“德國的房子要完全竣工才能入住，法律還對裝修時間作了詳細規定，避免打擾其他住戶。”朱子娟說，在德國，各種施工現場都比較安靜，速度也比較快，因為施工方一般會盡量提前裝配好部件，減少在現場的勞動量和工作時間。

付了1個月租金作為違約金提前終止合同后，他們繼續在北京的租房生活。

記得在德國，租房的生活質量和住在自家房子里幾乎沒有區別。“德國的房子，建筑和裝修質量普遍都很高。出租房也很干凈，上一任房客搬走時會主動打掃，然后物業再收拾一遍。”朱子娟說，她之前在德國租的房子，是20世紀80年代建的，內外看起來都還很新，而在中國，很多剛建沒幾年的房子就“不能看了”。此外，在德國參與社區事務時，房客和正式業主擁有同等權利。

而且，在德國找房一般是自己翻報紙廣告欄，當然也有人找房屋中介。但德國《住房中介法》規定，如果中介隨意提高傭金，會被處以高達2.5萬歐元的罰金。

在德國時，朱子娟身邊大部分人都租房住，經濟情況相當好的人也很少買房，所以德國的自有房率很低。德國聯邦數據統計局在2009年公布的數據稱，只有約43％的德國人有自己的房子，這一數據低于歐盟國家的平均值——60％。在英國、西班牙和意大利，這一比例大約在70%～80％之間，美國則為69％。

事實上，對大多數德國人來說，買房并不是什么困難的事。在首都柏林，市區的房屋均價為1500歐元～2000歐元／平方米，而柏林2009年的人均月收入為約2400歐元。即使在GDP占德國首位、房價也最高的慕尼黑，市區房屋均價僅約4000歐元/平方米。

不可承受的房租“年漲制”

第一次主動終止合同后，朱子娟夫婦搬到了偏遠一點兒的地方。他們很快發現，在龐大的北京，郊區的概念和德國城市郊區有很大區別。于是，他們有了第二次搬家——距離辦公室太遠，她不能忍受每天上班單程就需要一個半小時。

后來，他們住過三環邊上一處80平方米的房子，覺得空間太小，只簽了3個月；還住過四環邊上的酒店式公寓，卻因為一次長期停水而再次搬走。

現在的房子還不錯，但住了一年臨近續約的時候，房東提出租金要漲20％。“德國法律規定，兩年可以漲一次租金，最多不超過7％。”朱子娟說，所以她覺得北京房東的要求很難接受。經過講價，他們最終把上漲幅度降到了18％。

后來，他們才發現北京房租幾乎一年漲一次，也不受任何限制——他們的一個朋友在雍和宮附近的胡同租了個四合院，一年期滿續約時，房東提出要漲30％，朋友只好搬家。

對于房租的上漲，德國《民法典》作了規定：房東必須提交正式的書面說明，闡明合理的漲價理由，還須舉出3個同類住房漲價的例證。中國人很難想象為什么在一個資本主義發達國家，法律對房客的保護顯得那么“反市場經濟”。

這種保護在《租房法》中得到進一步細化：如果3年內房租上漲超過20％，就屬于違法行為；如果房東要求的房租超出“合理房租”的20％，會遭到巨額罰款；超出50％則構成犯罪。

《租房法》要求，德國所有人口超過5萬的城市，都應設專門機構，在當地房東協會、房客協會和中介公司等共同參與下，根據地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節能情況制定表格，指明當地的“合理房租”，兩年更新一次。

對提前終止合同的規定，德國法律也側重房客利益。房客想解除合同，可以不闡明任何理由，只需要提前5個月提出申請。而除非有非常特殊的理由（如房客去世），房東無權單方面終止固定期限合同。如果房東想提前終止合同，而房客不同意，即使是由于房客沒錢交房租，房東也不能將其趕出去，必須由訴訟裁決。而走法律程序往往耗時耗力，用七八年才把交不起租金的房客趕走之類的事例不時出現在新聞里。

為什么在德國可以一輩子租房住

德國政府為什么對房客的保護有著如此高的熱情呢？

德國現行《租房法》的前身，是1917年頒布的《租房緊缺時期保護法》。第一次世界大戰中，由于住房緊缺，當時的政府制定了法案，限制房東的解約和漲租行為。之后的幾十年中，執政黨的更替帶來《租房法》的多次修正。該法律在20世紀60年代的一次修訂，放寬了對房東的限制，結果導致60年代末房租飛漲，嚴重擾亂了社會經濟秩序。

第二次世界大戰之后的幾十年里，聯邦德國政府興建大量“社會住房”，還通過多種形式資助個人或機構建造房屋，通過不同的補貼方式低價供應給低收入人群。同時，不論是租房、買房還是自主建房，人們都能拿到各種補貼。

德國實施的是“社會福利市場經濟制度”，聯邦政府將保障居民住房列為首要的政策目標之一。在競選中，房地產政策始終是主要議題，如果有人提出的政策會導致抬高房價，他喪失的可能不僅僅是選票，甚至是整個政治生命。

同房租類似，房屋買賣市場也有第三方評值、設定基準價的制度。如果售房者定的房價超過“合理房價”的20％，購房者可向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內，售房者將面臨最高5萬歐元的罰款。超過“合理房價”的50％便構成犯罪，最高可被判處3年有期徒刑。除了基準價制度，政府還對房屋買賣征高額稅收。

多種措施作用下，1977年至今的30多年里，德國房價平均每年僅上漲2％。扣除物價因素，德國房價實際上基本保持不變，甚至略有降低。2008年，美國房地產泡沫的破滅，英、法、西等歐洲國家房價隨之大幅下跌，德國卻基本沒受影響。

“德國基本沒有人炒房。”朱子娟說。有人通過計算得出，由于德國房價長期沒有多大變化，如果買一套房子，10年后出售的話，將所有附加費用都計算在內，甚至要損失10％～11％的價值。

中國最近的一份研究報告指出，北京申請首套房貸者的平均年齡是27歲。通常這一年齡段的人買房，直接理由是為安定下來結婚。而在德國，首次購房的平均年齡是42歲，對穩定生活的向往通常并不構成買房的動力。

在北京住了兩年后，朱子娟有了在柏林買房的打算——在距柏林市區40多分鐘車程的郊區，她看上了一套占地面積1000平方米的別墅。那幢附帶車庫和一間小屋的別墅，價格約合人民幣50萬元。

(聶勇摘自《看天下》)