房地產(chǎn)調(diào)控:走向何方?

11月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在澳門考察時(shí)針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控問題表示，“這件事確實(shí)很難，你看內(nèi)地，左一個(gè)(國(guó))十條，右一個(gè)(國(guó))五條，就是壓不下來。……這里有多方面的因素，也很復(fù)雜，如果真的買不到房，可以考慮用先租的辦法”。為溫家寶的表態(tài)作注腳的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月份全國(guó)樓市呈現(xiàn)“量升價(jià)漲”態(tài)勢(shì)。這也意味著，自今年4月份以來開始的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策遭到強(qiáng)阻，是否推出新一輪的調(diào)控政策正在醞釀中。

要調(diào)控，就要了解調(diào)控的目標(biāo)是什么？房?jī)r(jià)高漲源于“98房改”，但將人們買不起房的抗議歸罪于“98房改”也是不恰當(dāng)?shù)模劣阢裤街暗摹案＠址俊蹦甏鷦t更遠(yuǎn)離實(shí)際。福利分房無法解決“居者有其屋”的問題，有著嚴(yán)重的效率扭曲:住房供給嚴(yán)重不足、居住條件惡劣。同時(shí)因?yàn)樽》康臋?quán)力配給，伴生著嚴(yán)重的不平等。正是在這種情況下，1998年7月3日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院23號(hào)文)，我們也可以清楚地看到“98房改”的基本設(shè)計(jì):

房改的基本思路是將住宅市場(chǎng)分為兩個(gè)部分:商品住房和保障性住房:前者是完全市場(chǎng)化的操作，政策目的在于刺激供給和改善質(zhì)量，增加住房市場(chǎng)的效率；后者明確了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在保障體系中的各自供應(yīng)對(duì)象，分別以政府補(bǔ)貼和政府保障的方式解決住房問題，以確保社會(huì)公平。可以說，“23號(hào)文”從住宅市場(chǎng)的效率與公平分別做出了規(guī)定，確立了房改的效率與公平原則，是一個(gè)相當(dāng)不錯(cuò)的制度設(shè)計(jì)。

所以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該很明確:其一，保障商品房市場(chǎng)的快速、優(yōu)質(zhì)、大量的供給，增加效率，讓有錢人有房、有好房可買；其二，保障低收入群體的居住問題，為其提供有基礎(chǔ)生活保障、廉價(jià)的福利性住房，讓窮人有房、有可靠的住房可住。

回過頭來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么？保障房市場(chǎng)基本缺失，至今仍缺乏系統(tǒng)化的保障房體系，并且地方政府積極性極低，政府在保障房投資率低和補(bǔ)貼范圍小且不談，其間腐敗率還很高，基本喪失了保障房的功能，還派生出大量的公眾不滿。在這種情況下，所有的住房需求就都集中到商品房市場(chǎng)，政府政策和民眾需求都賦予了或要求商品房市場(chǎng)必須承擔(dān)保障房的功能。但商品房的特性決定了它不可能是每個(gè)人都能承擔(dān)的起的商品，房地產(chǎn)調(diào)控便開始周期性的發(fā)作，至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全紊亂。

基于對(duì)中國(guó)政府調(diào)控的一貫思路，我們或許應(yīng)該更早一步料到今天的結(jié)局，而不應(yīng)該“只猜中了前頭(開始房改)，卻沒猜中結(jié)尾(調(diào)控亂局)”。“98房改”以及后來的土地招拍掛制度賦予了政府攫取稅金和土地出讓金的權(quán)力，也加上了“保障居民基本住房需求”的義務(wù)。但轉(zhuǎn)型中的政府，在權(quán)力不受制約的情況下，總會(huì)在市場(chǎng)的名義下放棄政府責(zé)任，又以調(diào)控為名圈錢、撈利，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“越調(diào)越恐”、越調(diào)做扭曲的情況下，政府的土地財(cái)政收入?yún)s是節(jié)節(jié)攀高，屢創(chuàng)佳績(jī)，以至于我們不得不懷疑，房地產(chǎn)調(diào)控是不是政府為了讓自己可以多撈一筆？

看今天的房地產(chǎn)格局，數(shù)輪調(diào)控使市場(chǎng)和購(gòu)房者心態(tài)扭曲異常，房地產(chǎn)調(diào)控的下一步應(yīng)該走向何方？或許問題并不在市場(chǎng)，而在政府，也就是說政府必須清楚地知道自己應(yīng)該做什么和能做什么。依“98房改”的思路，政府應(yīng)該對(duì)商品房放松管制，盡可能地促其市場(chǎng)化，減少土地、投資等審批限制，畢竟擴(kuò)大供給才是“98房改”的核心；而保障房而更多體現(xiàn)政府作為，無論是投資、土地供給，還是相應(yīng)的限制套利等腐敗行為的制度設(shè)計(jì)。這些國(guó)內(nèi)外均已有著成熟的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)可供推廣或借鑒。同時(shí)政府應(yīng)該明白，商品房市場(chǎng)容量己經(jīng)無比巨大，其市場(chǎng)走向遠(yuǎn)非政府所能左右，更多的市場(chǎng)干預(yù)，換來的可能只是市場(chǎng)的倒彩。換句話來說，房地主調(diào)控的下一步更應(yīng)該著眼于讓政府“不做什么”，或許更有利于解決當(dāng)前的調(diào)控亂局。(聶日明為上海金融與法律研究員)