央企需要可持續發展

陳基強

2009年至今,“央企”成為全國各地房地產市場報道中的關鍵詞。2009年上半年的4萬億投資計劃為央企帶來充裕的產值,雄厚的資金和高信貸額賦予了央企在土地市場上絕對的競爭優勢——2009年保利拿地金額達到450億元,僅2009年12月就斥資近92億元在成都、上海、北京、大連、廣州等地奪得多宗地塊。

財大氣粗的央企拿地往往勢在必得,雖然拿地數量不多,但是土地成交總額以及樓板價卻屢次刷新紀錄——去年6月26日,中澤置業(中國電子信息產業集團下屬公司)以19.6億元勇奪北京朝陽奧運村鄉(水源九廠東側)地塊,樓板價15217元/平方米,溢價124.32%。6月30日,中化方興(中國中化集團下屬公司)以40.6億元豪取北京朝陽區廣渠路15號地塊,樓板價16022元/平方米,溢價146.51%。9月10日,中海發展(中國建筑工程總公司下屬公司)以70.06億元一舉奪得上海長風6B、7C地塊,樓板價22409.3元/平方米,溢價率129%。12月3日,中建國際(中國建筑工程總公司下屬公司)聯合保利興以總價48億元奪得北京奧體南區3、4、5號地,樓板價分別為18022、19288、18390元/平方米,溢價率分別為142.9%、151.9%、146.6%。12月4日,遠洋地產(由中國中化子公司和中國遠洋運輸子公司為主要股東組建)以48.3億元競得北京亦莊新城III-1街區F地地塊,樓板價1.8萬元/平方米,溢價率達468%。

目前出現在房地產市場的央企主要可以分為三類:以房地產開發經營為主業,并且在“圈內”業績卓著,如保利集團、招商局集團;以房地產開發經營為主業,但表現低調,如中化集團;房地產業非公司主業,在房地產市場的名聲也鮮有耳聞,如中國電子,這類央企往往通過設立下屬子公司,將大量資金投向土地市場。全國129家央企中,僅有16家央企的主業中包含房地產開發經營,然而在產能過剩的情況下,不少“圈外”的央企也按捺不住,將大量資金用于房地產開發,而不是用于其主業相關產業的發展。一旦這一現象蔓延開來,將直接影響中國房地產市場和整體經濟。

為此,國務院國資委出臺新政,約束央企進行房地產等高風險領域的非主業投資。中央的這一政策旨在為狂熱的中國樓市降降溫,為沖動的央企,特別是非房地產主業的央企提個醒,讓它們保持理性。“圈外”央企攜巨資加入土地爭奪戰,直接加劇了土地市場的競爭。由于它們對運營成本不敏感,在輪番喊價之后,地價不斷攀上新高,最后成交價往往令人瞠目結舌。土地樓板價的上漲在短期內會使地塊周邊樓盤的房價和租金快速提升,在地價瘋漲的同時,企業極有可能會囤地。2009年底,為了遏制房地產市場發展過熱,中央在嚴查開發商囤地情況后,首次將9個城市18幅閑置地公開曝光,一些中央直屬企業都榜上有名。

另一方面,非房地產主業央企一旦過多投資房地產業,主業發展將會停滯不前。這些央企涉及能源、鋼鐵、運輸等支撐全國發展的實體經濟,是影響整體經濟發展的命脈。同時,樓市的高風險將會造成國有資產的流失。雖然短期內在地價的推動下房價得以上漲,但是真正影響房價的因素紛繁復雜,從長遠期來看,需求方會逐漸無法忍受上漲的房價,從而持觀望態度,等待政策調控,這時房價會逐漸回歸理性,曾經的“央企地王”極有可能出現負利潤,從而引發稅收、就業等諸多問題。(作者為基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理)