淘金商業(yè)地產(chǎn)

金 姬

在近日揭曉的“中國房地產(chǎn)低碳行動先鋒榜”上,嘉斯茂集團(tuán)總裁林劍民與馮侖、王石、任志強(qiáng)和許家印等眾多中國地產(chǎn)大鱷一同上榜。這位籍貫溫州、2000年才正式涉足房地產(chǎn)業(yè)的“地產(chǎn)新貴”,如今在長三角的商業(yè)地產(chǎn)界聲名顯赫,并以企業(yè)在香港上市為發(fā)展目標(biāo)之一。

在記者接觸的地產(chǎn)老總中,林劍民似乎是最忙碌的一位,采訪多次被電話打斷。熟悉他的人說,林總事事親力親為,又不喜歡被框死,因此連秘書有時都無法確定林總的行蹤。林劍民是一個多做少說的低調(diào)老總,但一談到商業(yè)地產(chǎn),他就會滔滔不絕。在林劍民看來,相比多年牛市的住宅地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間更大,而且不容易受國家調(diào)控政策的影響。

《新民周刊》:2009年因住宅價格大幅上漲,商鋪增值幅度與住宅相比差了很多,租金回報率也不盡如人意。過去人們常說的“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗正在遭受極大的挑戰(zhàn)。以“商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)營運商”標(biāo)榜的嘉斯茂集團(tuán),是否也感受到了壓力?

林劍民:嘉斯茂集團(tuán)雖然成立時間不長,但是旗下的10家公司在商業(yè)地產(chǎn)界都摸爬滾打了許多年,因此市場的波動對我們影響很有限。

嘉斯茂集團(tuán)甚至在2009年逆流而上,我們與中國500強(qiáng)企業(yè)浙江中成控股合作嘉興國際中港城項目,打造中國首個游樂式購物中心,從大型超市到主題樂園,購物、旅游、娛樂、餐飲等功能集于一身。國際中港城115萬平方米的超大體量,其中商貿(mào)城也達(dá)到25萬平方米。南湖新區(qū)作為嘉興城市副中心之一,一直在努力打造核心商圈,國際中港城正是新區(qū)核心商圈內(nèi)的“航母級”項目。

“旅游商業(yè)綜合體”是國際中港城的定位。目前在國際中港城內(nèi),擁有華東地區(qū)最大的無柱千人會議室的金悅王朝國宴中心、投資2.5億的儷都·中港大酒店、浙江最大的地質(zhì)博物館——浙江東方地質(zhì)博物館都已開門迎客。

嘉斯茂集團(tuán)此前在桐鄉(xiāng)成功運營的奧特萊斯購物中心業(yè)態(tài)、在無錫成功運營的居家生活廣場業(yè)態(tài)等,也都引入到國際中港城,并利用自身龐大的商業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò),引進(jìn)超級市場、各式餐飲、數(shù)碼院線等業(yè)態(tài)。今后,國際中港城將擁有:以超低折扣銷售世界頂級品牌的奧特萊斯購物中心、2萬平方米左右的品牌大型超級市場(Hypermar-ket)、5萬平方米的嘉飾茂居家生活廣場以及168米高的五星級大酒店、儷都·中港大酒店等,成為嘉興首個超大規(guī)模的旅游商業(yè)綜合體。

《新民周刊》:如此大手筆的項目,人力物力財力的投入是不言而喻的。您是否擔(dān)心投資回報率不夠高呢?

林劍民:只要看得準(zhǔn),就不怕沒錢賺。

國際中港城的地理位置相當(dāng)好,一旦滬杭高鐵通車,從嘉興坐火車只需17分鐘就可以到達(dá)上海、杭州,三地將真正實現(xiàn)“同城效應(yīng)”。而嘉興段將設(shè)立兩個車站,分別為嘉興站和桐鄉(xiāng)站。其中,嘉興站將設(shè)在南湖區(qū)余新鎮(zhèn),距國際中港城3公里,距離嘉興市區(qū)9公里。

南湖新區(qū)位于嘉興城市“東進(jìn)南移”的核心區(qū)域,是嘉興城市副中心,市區(qū)形象大道中環(huán)南路貫穿其中。南湖新區(qū)也處于中國經(jīng)濟(jì)最具實力的長江三角洲的核心位置,江浙滬城市群的中心位置,是上海經(jīng)濟(jì)圈、杭州灣經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈三大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點。國際中港城就在南湖新區(qū),我對它今后幾年的發(fā)展很有信心。

《新民周刊》:您為何對商業(yè)地產(chǎn)情有獨鐘呢?

林劍民:我之前做的是通信營銷,2000年才投身房地產(chǎn)界,當(dāng)時覺得做住宅似乎起步太晚,而商業(yè)地產(chǎn)這塊還有很大的上升空間。我2000-2003年在上海和寶鋼合作項目,旗開得勝,所以就一直堅持做商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在。2002-2004年,我們在上海七浦路的興旺國際服飾城項目也做得不錯,至少現(xiàn)在七浦路的“服飾城”概念在上海已經(jīng)深入人心了。

2005-2006年,我們在重慶觀音橋的e+e數(shù)碼廣場(前一個e是“電子”elec-tronic,后一個e是“開拓者”exploiter),當(dāng)時是重慶IT賣場瘋狂擴(kuò)張的一年。觀音橋是重慶的黃金商圈,而我們喊出了“重慶向北,IT向北”的口號,讓e+e數(shù)碼廣場挾數(shù)碼連鎖品牌和商業(yè)地產(chǎn)運營的雙輪驅(qū)動優(yōu)勢重構(gòu)重慶IT賣場版圖,把江北打造成重慶又一個IT中心。那一次總投入大概是2億人民幣,營業(yè)面積1.5萬平方米。作為賣場的主營業(yè)務(wù),e+e將手機(jī)、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、動漫等集合為一體。同時,賣場內(nèi)還設(shè)置了美食廣場、咖啡廳、娛樂會所等配套設(shè)施,為消費者提供購物、休閑、娛樂等全方位一站式服務(wù)。

我們很擅長接爛尾樓項目,無論是今年的嘉興國際中港城,還是2007年的桐鄉(xiāng)香港城。后者曾是桐鄉(xiāng)唯一的步行街,2004年開發(fā),一期二期賣得不錯,但是三期開出來時候因為前兩期定位不清晰、業(yè)態(tài)布局有問題,不僅賣不出去,前兩期的商鋪也都做不下去了。那里靠近城鄉(xiāng)接合部,我們2007年11月開始接手三期,重新定位后于2008年開業(yè),商鋪從原來的6000多元/平方米賣到16800元/平方米。

《新民周刊》:最近國家一系列密集調(diào)控政策,對您的項目是否有影響?

林劍民:國家的政策主要針對住宅市場,對我們影響不大。我們這一行主要看經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)保八成功,所謂“無商不活”,因此商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該還有很長時間的牛市。

《新民周刊》:您認(rèn)為目前中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸有哪些?

林劍民:主要是融資問題,這束縛了商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展。我們計劃3-5年后在香港上市,這也是嘉斯茂集團(tuán)當(dāng)初在香港注冊的原因。

物業(yè)稅漸行漸近

在《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》中表示,今年下半年可能實施物業(yè)稅。而北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人在“兩會”上透露,北京最早明年年底開征物業(yè)稅。種種信息表明,空轉(zhuǎn)六年的物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)的“轉(zhuǎn)正”工作,似乎不遠(yuǎn)了。

安邦咨詢認(rèn)為,我國開始征收物業(yè)稅,還面臨著四大難點和四個不確定。

難點一:物業(yè)稅是財產(chǎn)稅,而我們的房屋只是有70年使用權(quán)。在當(dāng)前,中國土地公有制的性質(zhì)是剛性的。未來中國如果換一個名稱,如“房地產(chǎn)持有稅”即可規(guī)避這個問題。難點二:物業(yè)稅是重復(fù)征收稅費。征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費。難點三:物業(yè)稅按照什么基準(zhǔn)來實施?難點四:政府用征收來的物業(yè)稅干什么?如果物業(yè)稅只是增加成本,那結(jié)果還是會推高房價。

不確定一:征收物業(yè)稅的時間。不確定二:物業(yè)稅的征收范圍。目前的主流看法是,先從商業(yè)地產(chǎn)入手,然后逐步的推進(jìn)到別墅豪宅、高檔公寓樓,最后才是普通民宅;而第一套房和經(jīng)濟(jì)適用房免征,從第二套房開始征收。但是第二套房如何界定,是以個人為單位還是以家庭為單位?不確定三:征收方式。比較可信的看法是,按照五級累進(jìn)方式征收,即:建筑面積小于90平方米,免征;90-120平方米,低級物業(yè)稅;120-180平方米,中級物業(yè)稅;180-250平方米,高級物業(yè)稅;250平方米以上以及所有獨立別墅,超級物業(yè)稅。不確定四:征收比例。可能是總房價的0.3%到2.4%,尚無定論。

不管怎樣,在目前社會上一片反對高房價的背景下,政府很可能以壓低房價的借口強(qiáng)推物業(yè)稅。(整理/金姬) □