房地產(chǎn)市場要一控到底

葉檀

房地產(chǎn)成為中國非法分配財(cái)富最重要的渠道,這只替罪羊本身并非無罪,因此,被獻(xiàn)上祭臺時(shí)沒有收獲民眾一滴同情的眼淚。

房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國貨幣調(diào)控的獨(dú)門秘笈,不可能半途而廢。

首先抑制房地產(chǎn)是為抑制通脹預(yù)期。

6月18日,央行發(fā)表2009年年報(bào),重申重視保持價(jià)格總水平的基本穩(wěn)定,繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。年報(bào)提出中國維持物價(jià)總水平具備基本穩(wěn)定的有利條件,指出物價(jià)上漲壓力增大,需要根據(jù)形勢變化增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的靈活性和針對性,同時(shí)加大農(nóng)產(chǎn)品供給保障力度,遏制部分城市房價(jià)過快上漲。可見,農(nóng)產(chǎn)品與房價(jià)是抑制物價(jià)上漲的主要領(lǐng)域。

抑制房地產(chǎn)更是為了激發(fā)中國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)能。

在同一天,央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵與夏斌都提出了繼續(xù)抑制房價(jià)的主張。夏斌在出席“2010年金融與投資峰會(huì)”時(shí)稱,應(yīng)做好花兩到三年的時(shí)間,逐步消化房地產(chǎn)泡沫的準(zhǔn)備。在加大保障性住房建設(shè)的同時(shí),接下來要盡快出臺“簡單易行的、便于打擊炒作房地產(chǎn)的稅收政策”,把市場的投資收益預(yù)期壓下去。而同一天《人民日報(bào)》刊發(fā)的李稻葵專訪則從相反的方向,表示房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力匱乏,房地產(chǎn)調(diào)控政策是2009年大規(guī)模信貸的解毒藥,未來政策性住房將被納入政策調(diào)控范疇。

按照常理,抑制通脹應(yīng)該加息而不是打壓房地產(chǎn)市場。

中國目前加息受到雙重掣肘。一是央企、地方政府等既得利益階層的掣肘。央企利潤有下降趨勢,去年地方融資平臺貸款過多,目前加息則增加央企與地方融資平臺的負(fù)擔(dān),其實(shí)質(zhì)是讓不良貸款迅速浮出水面,面臨著最大的既得利益階層與銀行自身的壓力,央行對于加息必然慎之又慎。

央企利潤增幅已連續(xù)4個(gè)月下滑。而截至2009年末,地方融資平臺貸款余額為7.38萬億,如果按照3-5年期的貸款標(biāo)準(zhǔn)利率5.76%計(jì)算,地方融資平臺應(yīng)支付的貸款利息為4250億元。若貸款利率分別上調(diào)27、54、108個(gè)基點(diǎn),地方融資平臺將相應(yīng)多支付的利息為200億元、399億元、797億元。

更重要的是,實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)緊縮趨勢,6月以來,從上游資源性產(chǎn)品到下游出口均出現(xiàn)價(jià)格或者訂單下滑趨勢,銀行間與民間拆借利率居高不下,此時(shí)加息無異于火上澆油。

匯率上升部分取代了加息的急迫性。6月19日,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和我國國際收支狀況,央行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革,增強(qiáng)人民幣匯率彈性。如果人民幣匯率形成機(jī)制回到2005年與一籃子貨幣掛鉤,人民幣匯率將出現(xiàn)小幅上升,同樣可以收到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與貨幣緊縮的作用。抑制房地產(chǎn)價(jià)格可以控制信貸量,進(jìn)行抑制貨幣的周轉(zhuǎn)速度。如果說美國是市場發(fā)債為主創(chuàng)造信用貨幣,中國則是以房地產(chǎn)作為最重要的抵押品發(fā)放信貸。

銀監(jiān)會(huì)在2009年年報(bào)上警示房貸風(fēng)險(xiǎn),2009年有將近10萬億的新增信貸,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額7.33萬億元,同比增速達(dá)38.1%,隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加,個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇。事實(shí)上,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國金融機(jī)構(gòu)最重要的抵押品,在地方投融資平臺上占比高達(dá)75%,個(gè)人也通過房地產(chǎn)抵押獲得各種信貸。如果房地產(chǎn)抵押品折價(jià),甚至政府不允許以房地產(chǎn)作為抵押品種,那么,中國的信貸增量將一落千丈。

換句話說,如果房地產(chǎn)價(jià)格上升,則以房地產(chǎn)作為抵押的貸款損失會(huì)減少,這就增加了銀行的資本比率。高的資本比率允許銀行從事更多的貸款。許多依賴于銀行融資的企業(yè)便獲得了更多的資金,因而投資支出增加、總需求擴(kuò)張,最終導(dǎo)致產(chǎn)出增加。

也許我們可以說,房地產(chǎn)不幸被選作信貸抵押品,成為中國控制通脹的替罪羊。是的,房地產(chǎn)受到調(diào)控主要是金融與貨幣色彩過于濃厚。話說回來,房地產(chǎn)成為中國非法分配財(cái)富最重要的渠道,這只替罪羊本身并非無罪,因此,被獻(xiàn)上祭臺時(shí)沒有收獲民眾一滴同情的眼淚。