基礎教育資源對住宅房價的影響

□文/王 麗 程道平 劉巧玲

在快速發展的信息時代，教育的地位越來重要，因此對孩子的教育問題成為每一個家庭的重要事項。選擇一個好的學校顯得特別重要，而選擇一個好學校的最好途徑就是購買一套在這個學區內的房子，這樣既可以解決孩子的上學問題，又可以解決居住問題。景觀、戶型、結構、年份等諸多選房因素，學區被突出出來，影響學區房購買的重要因素也許就是鄰近學校的優劣。因此，選擇一個相對滿意的學區已經成為人們選擇房屋時重點考慮的一個因素，但由于學校的質量往往參差不齊，再加上學校周圍的房屋資源的有限性，因此不同學區里的房價也顯現出了差異，相同的房子在不同的學區里，價格也呈現出較大的差異。

一、概述

1、基礎教育的定義。教育資源包括在長期的文明進化和教育實踐中所創造積累的教育知識、教育經驗、教育技能、教育資產、教育費用、教育制度、教育品牌、教育人格、教育理念、教育史籍、教育設施、教育市場、師資、生源以及教育領域內外人際關系的總和。千百年來，教育資源伴隨著教育實踐，不斷積累著、擴展著、豐富著自身精神和物質的內涵，成為我們今天教育事業得以生存和發展的基礎和土壤。由于教育的客觀性賦予了教育所具有的公共性和產業性的雙重屬性，在實踐中，教育資源便呈現類型的多樣性。按其辦學層次區分，可分為基礎教育資源和高等教育資源；我們這里所說的基礎教育資源主要涉及的是小學。在一定的結構下、按照一定的目標、圍繞一定的內容去進行，基礎教育在作用方面自然也有別于其他類型或層次的教育。其作用主要是為個體的持續發展奠定基礎，為各級各類學校教育培養不同層次和類型的人才奠定基礎，為社會的進步和發展奠定基礎。

2、學區劃分概況。目前的九年制義務教育分為民辦和公辦兩種，民辦學校一般沒有學區劃分的概念，可以從較大的區域范圍招生，而公辦中小學目前則實行就近入學的學區劃分原則。為了達到公平公正，錄取學生時一般實行房產證、實際居住地、戶口本三證合一的錄取方法，凡在本學區內隨父母、祖父母、外祖父母（包括法定監護人）有常住戶口并居住的適齡兒童，均可在該學區報名入學。

有些住宅雖然與重點學校僅有一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。所謂的“就近入學”，并不是指到離家最近的學校就讀，而是指由所在地區教育行政部門根據本地區公辦學校的資源配置狀況和義務教育適齡學生的分布和需求狀況，合理規劃和確定本地區義務教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數，為每一位適齡兒童少年提供就近入學的義務教育名額。按照現行規定，招生具有一定地理范圍的，是按照小區或街道整體劃分的，學區劃分具有相對穩定性。

二、歷下區基礎教育資源與房價關系分析

歷下區的小學分布在市區以及郊區的各個鄉鎮，在東部的部分郊區學校分布比較分散，周圍的住宅區也主要集中在農村，房屋產權的流動性較差，因此不作為我們研究的對象。根據學校的配套完善程度以及周圍居住區分布，選取的小學比較均勻的分布在市區范圍，但由于各方面原因，每個學校的師資力量、配套設施及升學率都是不同的。

1、典型性分析。歷下區一般的房地產價格為5，000元/m2左右，選取7所學校周圍學區以及房價進行對比分析:大明湖路小學周圍生活區包括山東省統計局宿舍、省直統管房宿舍、西貢街街巷、鞭指巷、芙蓉街住宅區，房價一般在6，000元/m2以上，甚至超過7，000元/m2；花園路第二小學周圍生活區包括彼岸新都、花園小區、福潤康城、花洪小區，房價維持在5，500元/m2；解放路二小周圍生活區包括綠景嘉園、歷山東路單位宿舍、山大南路單位宿舍、歷東小區，房價一般在6，000元/m2以上；文東二小周圍生活區包括羊頭峪小區、單位宿舍等，房價維持在6，000～8，000元/m2不等；甸柳一小周圍生活區包括甸柳新村一、二、三，甸柳四區（1～10號樓），燕柳園，甸柳莊，靠近二環東路的地質中心宿舍，濟鋼冶金機械中心宿舍，房價一般在6，000元/m2以上；山師附小周圍生活區包括小三慶匯文軒、山東師范大學教職工宿舍、省直統管房宿舍，房價一般在7，000 元/m2以上，有的甚至超過 9，000 元/m2；十畝園小學周圍生活區為十畝園小區，房價一般在5，500元/m2以上，如圖1所示。（圖1）

圖1 典型學校房價圖

本文所選取學校周圍的環境、商業、交通等因素相差不是很多，這樣我們通過房價的對比以及前面的分析，就不難發現，由于學校不同房價也表現出了差異性。顯而易見，學校的知名度以及在市民心中的地位的不同導致每個學校周圍學區房價的差異。學校是影響學區房價格的重要因素之一，學校相對越好，就算其他方面的因素稍微差一點的話，房價也會相對較高。例如，甸柳一小，其學區內的甸柳新村基本都是上世紀八九十年代的房子，房子破舊，戶型不是很合理，沒有暖氣，小區的基礎配套設施也比較差，但這個片區的價格卻在6，000元/m2以上。

2、學區對房價的影響。歷下區的小學主要集中在文化東路片區和甸柳新村及燕山區片區，文化東路的山師附小與文東一小與文東二小，市區東部的甸柳一小、燕山小學、歷下實驗小學、解放路第一小學構成了一個教育片區，是家長的理想教育區域，家長們喜歡選擇購買這些學區的房子，這些學校周圍的房價自然也就水漲船高。基礎教育資源對房價的影響相對較大，一個學校所覆蓋的區域是固定的，學區內的土地資源也是有限的，土地上所承建的房屋自然也不是無限的，再加上學校招生人數往往是飽和的，一套好學區內的房子就是一張難得進入這個小學的關鍵因素，不但可以解決住房問題，更重要的是自己的孩子可以享受到高質量的教育；由于學區房固有的稀缺性，學區房固有位置的喜愛的固定性，學區房轉手相對比較容易，于是出現求大于供的現狀，并促進了學區房的巨大升值潛力。綜上所述，各個學區的房價出現了差異。

學區范圍的大小決定了學區內住宅區的數量，學區范圍越大，學區內現有的住宅區或是將來開發的住宅區就會越多，學區范圍住宅區的數量直接決定了供求兩方的供給方面。根據經濟學原理，當供給比較充足，而需求不變或是變化比較小的時候，商品的價格就會下降。我們現在研究的學區房亦是如此，一個學區內的住宅區越多，而小學的招生量卻變化不大或是沒有變化，學區房的房價自然也就會大打折扣。當然，學區內住宅區數量的多少也會受到政府規劃的限制。

三、結論

基礎教育資源在一定程度上促成了房地產價格的上漲，因此住宅市場開發投資對小學布局的配套也有比較高的要求。開發商在起初選擇地段進行開發的時候往往把這個地區的學校作為重點斟酌的對象，如果開發地塊原來的小學質量較好，在后期的銷售過程中就一定會充分利用這個重要的資源，做足學區房這方面的宣傳；如果沒有配套較高的學校，甚至不惜重金邀請教學質量比較好的學校合作辦學，也要讓自己的居住區配備一所教學質量較高的學校，這樣更有利于樓盤的成功銷售。譬如，號稱“江北第一大盤”的魯能·領秀城，為讓業主的子女享受優質教育，引進多所幼兒園、小學，將該項目打造成泉城首席文化社區。地產牽手教育，既具有良好的社會效益，又具有依托學校打造企業品牌的文化價值。教育加地產的模式，是地產項目規模與企業實力的標志，教育地產從誕生的一鳴驚人到今日的強勢擴張，迅猛發展，是因為其對樓盤發展商、名校以及眾多購房者而言有著極大的誘惑力。

通過研究，我們可以了解歷下區基礎教育資源的空間分布以及質量差異，更重要的是可以更加準確地把握“教育”相對于位置、環境、商業等因素在房地產開發銷售中所起到的作用。通過現場調查、資料收集、各個學區房價的對比、學校與周圍居住區的配套分析以及各項數據的分析，可以準確把握住教育對房價的帶動作用，從教育方面為房地產的開發和銷售提供豐富準確的信息，在開發過程中成功實現房地產與教育的聯姻。在購房各因素中，教育幾乎具有壓倒一切的優勢，教育給房地產帶來的巨大增值作用更是難以度量。甚至有人說:“只要有教育題材，房子就不愁賣，教育地產可以稱得上樓市的‘靈丹妙藥’”。

[1]學區房真的在為孩子買嗎.樓市，2006.3.

[2]關于教育資源的定義[EB/OL].http://bai ke.bai du.com，2002.

[3]魯歡，趙麗萍，張蓓.創造教育資源提升高端品質教育撐起樓市一片天.京華時報，2009.