三種資產(chǎn)評估方法的差異分析與評價

呂玉秀

(安徽財經(jīng)大學(xué),安徽 蚌埠 233041)

資產(chǎn)評估是指評估專業(yè)機(jī)構(gòu)和評估師按照國家相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)準(zhǔn)則,根據(jù)特定的目的,遵循評估原則和標(biāo)準(zhǔn),依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,運用科學(xué)的方法,對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行分析、估算。其核心是對資產(chǎn)在某一時點的價格進(jìn)行估算。

與資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)不同,資產(chǎn)評估方法存在多樣性和可選擇性。成本法、收益法和市場法是資產(chǎn)評估的三種基本方法。由這三種基本評估思路衍生出來的其他評估思路共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。資產(chǎn)評估的專業(yè)性質(zhì)決定了構(gòu)成資產(chǎn)評估方法體系的各種評估方法之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系,而各種評估方法的獨立存在又說明它們各有特點。成本法是從資產(chǎn)購建(成本耗費)的途徑評估資產(chǎn)的價值;收益法是從資產(chǎn)產(chǎn)出能力(效用)的途徑評估資產(chǎn)的價值;市場法是從被評估資產(chǎn)替代物品的市場成交價格的途徑評估資產(chǎn)價值。

由于評估的特定目的的不同,評估時市場條件的差別,以及對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異,需要評估的資產(chǎn)價值也是有區(qū)別的。由于評估方法本身的特點,在評估不同類型的資產(chǎn)價值時,評估人員應(yīng)選擇最直接有效的評估方法。所以了解資產(chǎn)評估的三種基本方法的差異性是對不同資產(chǎn)進(jìn)行評估的前提。

一、三種評估方法的基本含義

成本法是從現(xiàn)時條件下被評估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論,該觀點認(rèn)為資產(chǎn)的價值取決于其在購建時的成本耗費。一項資產(chǎn)的原始成本越高,其原始價值就越大。

收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測資產(chǎn)價值的方法。收益法的理論基礎(chǔ)是效用價值論,該觀點認(rèn)為資產(chǎn)的價值是由其效用決定的,而資產(chǎn)的效用體現(xiàn)在資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益上。在風(fēng)險報酬率既定的情況下,一項資產(chǎn)的未來收益越高,該資產(chǎn)的價值就越大。

市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同,并據(jù)此對可參照交易資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。市場法以均衡價值論為理論基礎(chǔ),即認(rèn)為資產(chǎn)的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達(dá)成一致時的均衡價值所決定的。市場法以與被評估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照,來確定被評估資產(chǎn)的評估值。可見,市場法是基礎(chǔ)資產(chǎn)定價的替代原則,即一項資產(chǎn)的價值等于為獲得同等滿足的替代品所支出的成本。

二、三種評估方法的差異分析

1.理論依據(jù)的差異

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。以房地產(chǎn)評估為例,成本法所評估的價值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格,與房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān)。因此,成本法評估的價值是會計價值。在此需要注意的是:房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價值,投入的成本不多也不一定說明其價值不高,但是在運用成本法估價時,投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價格的上升,其求得的積算價格與房地產(chǎn)的實際價值會產(chǎn)生一定的差距。

收益法的理論依據(jù)是效用價值論和預(yù)期原理。以房地產(chǎn)為例,效用價值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價值取決于它所帶來的未來收益的大小,未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價值是基于市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期,歷史資料的作用主要是利用它們來推知未來的趨勢,解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下,僅僅因為人們對未來獲取收益信心的心理波動,也會影響到房地產(chǎn)的價值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。

市場法的理論依據(jù)是均衡價值論和價格形成的替代原理。再以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)的價值等價于市場上能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價值,估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格。

2.基本前提的差異

成本法從重新取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價值。采用該方法評估資產(chǎn)的前提條件:第一,被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下或者假設(shè)它處于繼續(xù)使用狀態(tài)下。第二,成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)之上的,所以應(yīng)當(dāng)具備可利用的、充分的歷史資料。第三,由于耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ),而耗費又包括有效耗費和無效耗費,采用成本法評估就要確定這些耗費是必須的,并且該耗費要體現(xiàn)社會或者行業(yè)的平均水平。

收益法是通過將資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值來估測資產(chǎn)價值的,應(yīng)用該方法必須具備的條件:第一,被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測并能用貨幣衡量。第二,獲得收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并能用貨幣衡量。第三,被評估資產(chǎn)預(yù)期獲取收益的年限可以預(yù)測。這三個條件缺少任何一個,都不能運用收益法進(jìn)行評估。

運用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估必須滿足最基本的兩個前提條件:第一,要具備一個充分發(fā)育的、活躍的公開市場。第二,在公開市場上要有可比較的資產(chǎn)及其交易活動。也就是說,評估人員選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在評估基準(zhǔn)日近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過,并且與被評估的資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或者相似。

3.評估思路的差異

(1)成本法。成本法評估的基本思路是:先計算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本,即按現(xiàn)時市場條件重新購建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費,然后再減去各項損耗,所得到的差額即為被評估資產(chǎn)的評估值。因為資產(chǎn)的價值是一個變量,影響資產(chǎn)價值量變化的因素,除了市場價格以外還有因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實體性損耗、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性損耗、因資產(chǎn)外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性損耗等。

資產(chǎn)的損耗不同于會計上規(guī)定的折舊。資產(chǎn)評估中的損耗是通過實地勘察確定的,反映資產(chǎn)價值的實際損失額。而會計上的折舊是依照會計慣例和準(zhǔn)則來反映的損耗,是根據(jù)歷史成本對資產(chǎn)的原始價值的損耗折扣,不一定能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價值變化的實際狀況。

成本法的計算公式為:被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗或被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×綜合成新率

(2)收益法。收益法評估的基本思路是:通過估測被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益,并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折算成現(xiàn)值,來確定該項資產(chǎn)的評估值。換言之,一項資產(chǎn)的價值即為它們擁有獲得該項資產(chǎn)預(yù)期收益的權(quán)利,依據(jù)目前的市場利率和預(yù)期收益的風(fēng)險狀況,在當(dāng)前應(yīng)支付的價格。這是一種現(xiàn)值貨幣與將來取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換。收益法的計算公式為:

(3)市場法。市場法評估的基本思路是:首先在資產(chǎn)市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(又稱交易案例),然后對被評估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整,將參照物的成交價調(diào)整成被評估資產(chǎn)的評估值。由于市場法是通過被評估資產(chǎn)(或與被評估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn))的市場行情來確定被評估資產(chǎn)的評估值,因此,需要多個交易案例才能反映市場行情。

市場法的計算公式為:

4.經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異

這三種估價方法分別立足在不同的資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上,成本法立足于資產(chǎn)的產(chǎn)品屬性,資產(chǎn)價值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān);市場法反映的是資產(chǎn)的商品屬性,資產(chǎn)價值與資產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān);收益法則從資產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā),反映了資產(chǎn)的投資品屬性。

由于這三種估價方法分別反映了資產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次,使得它們本身所具備的市場內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性→商品屬性→投資品屬性,成本法、市場法、收益法所反映的市場內(nèi)涵依次由淺入深,所蘊(yùn)涵的市場意義也大小有別,其適用范圍因不同評估對象和評估要求而有所不同。

5.評估角度的差異

從估價方法的評估角度來看,成本法從資產(chǎn)供給者立場出發(fā);收益法從資產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場出發(fā);市場法從供求均衡的角度出發(fā)。供求雙方達(dá)成交易的條件是使用資產(chǎn)帶來的收益大于或至少等于取得該資產(chǎn)所支出的成本,其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤”。

因此,正常情況下的理想評估結(jié)果是:收益法評估出的收益價格高于成本法評估出的積算價格,市場法評估出的比準(zhǔn)價格介于收益價格和積算價格之間。

圖1 資產(chǎn)評估差異分析

三、對三種評估方法的評價

1.成本法

成本法是從資產(chǎn)購建的成本耗費角度評估資產(chǎn)的價值。該方法的運用一般沒有嚴(yán)格的前提條件,無法計算收益的資產(chǎn)以及找不到參照物的專用資產(chǎn)的評估,均可使用該方法。因此,成本法即可用于評估資產(chǎn)的公允市場價值,也可用于評估資產(chǎn)的非市場價值,包括有限市場資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及以非產(chǎn)權(quán)變動為目的的評估。在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家,成本法主要用于后者。而在我國,由于市場機(jī)制不夠成熟等原因,成本法被作為主要評估方法廣泛使用。

并非所有評估對象都適用重置成本法。因為重置成本法注重從成本耗費的角度評估資產(chǎn)價值,而某些資產(chǎn)的價值主要是由效用決定的,而非成本耗費,如企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及資源性資產(chǎn)等。

圖2 三種評估方法的評價

2.收益法

收益法是從資產(chǎn)的獲利能力角度來確定資產(chǎn)的價值,它最適宜那些形成資產(chǎn)的成本費用與其獲利能力不對稱,以及成本費用無法或難以準(zhǔn)確計算的資產(chǎn)。

但收益法也具有一定的局限性。首先,收益法的運用需具備一定的前提條件,對于沒有收益或收益無法用貨幣計量以及風(fēng)險報酬率無法計算的資產(chǎn),該方法無法使用。其次,收益法的操作含有一定的主觀性,如對未來收益的預(yù)測、對風(fēng)險報酬率的確定等,從而使評估結(jié)果較難把握。

雖然從理論上講收益法的計算公式十分完美,但是如果所使用的假設(shè)條件和基于假設(shè)條件選取的數(shù)據(jù)存在問題,那么由此進(jìn)行的預(yù)測也不可能準(zhǔn)確,評估結(jié)果也就毫無意義。因此,在收益法運用中如何堅持資產(chǎn)評估的客觀、公正原則是十分重要的,它既需要評估人員具有科學(xué)的態(tài)度,又需要掌握預(yù)測收益和確定風(fēng)險報酬率的正確方法。此外,收益法的運用也需要具備一定的市場條件,否則一些數(shù)據(jù)的選取就會存在困難。例如,在證券市場不完善的情況下,一些系數(shù)的準(zhǔn)確性、適用性就會存在一定問題。同樣,在市場機(jī)制不健全的市場中,對未來收益的預(yù)測由于不確定性因素太多,也比較困難。

3.市場法

市場法是相對最具有客觀性的評估方法,其評估值比較容易為交易雙方理解和接受。因此,在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家,市場法是運用最廣泛的評估方法。但是市場法的運用需要有一定的前提條件:一是對產(chǎn)權(quán)交易市場成熟度的要求;二是對被評估資產(chǎn)本身的要求,即被評估資產(chǎn)應(yīng)是具有一定通用性的資產(chǎn)。

市場法最適用于在市場交易活躍的資產(chǎn)評估,如通用設(shè)備、房地產(chǎn)等。在發(fā)達(dá)國家,由于資產(chǎn)市場較成熟,產(chǎn)權(quán)交易十分活躍,企業(yè)整體資產(chǎn)評估也可采用市場法,或者通過市場法對收益法評估結(jié)果進(jìn)行驗證。

從理論上講,在相對完善的市場經(jīng)濟(jì)中,如果不存在資產(chǎn)的購建成本與效用嚴(yán)重不對稱的情況,運用三種方法評估同一資產(chǎn)的價值,其評估結(jié)果不應(yīng)存在較大的差異。因此,評估機(jī)構(gòu)在對一些價值較高的資產(chǎn)進(jìn)行評估時,如企業(yè)整體資產(chǎn)評估,往往會采用兩種或三種評估方法,從不同途徑評估資產(chǎn)價值,根據(jù)不同途徑的評估結(jié)果結(jié)合資產(chǎn)定價原則來確定評估值。

盡管從理論上講,不同的評估方法不應(yīng)對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生太大的影響,并且在必要時需同時采用幾種方法評估同一項資產(chǎn),但是各種評估方法其獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。每種評估方法都有其自成一體的的運用過程,都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ),評估的結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價值。

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