2010年西安市住宅用地定價底線預測研究*

陸寧 趙磊 王璽

1 西安市住宅用地及發展現狀

2009年西安市房地產開發投資額為417.87億元,土地購置面積為108.12萬m2,商品房竣工面積為232.38萬 m2,商品房銷售面積為611.25萬m2,商品房銷售價格為4 427.07元/m2,資金來源總合計為634.05億元。

目前西安正在銷售的總建筑面積中,有89.91%為普通住宅,1.86%為公寓,2.69%為別墅,1.80%為商住兩用房,3.74%為經濟適用房。圖1為西安各部分住宅用地占總建筑面積的比重。

住宅用地占投資比重的絕大多數是供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落)。主要包括:城鎮單一住宅用地,城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地;城鎮混合住宅用地,城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地;農村宅基地,農村村民居住的宅基地;空閑宅基地,村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

近年來,西安市經濟適用住房每年建設面積只占全市房地產竣工總面積的5%左右,在今后的房地產開發中,西安市政府要盡可能地提高經濟適用住房開發的比例,把規劃的住宅用地大部分用于經濟適用住房的建設中,讓更多的中低收入者有房住。2009年西安市計劃建成100萬m2經濟適用住房,將滿足1萬戶居民的住房需求。2010年將共完成約1 700萬m2經濟適用住房的建設。今后10年內,西安市對經濟適用住房的總體需求在5 000萬m2～6 000萬m2之間,西安市每年需要建成的經濟適用住房面積為500多萬平方米,目前的建設計劃將難以滿足實際需要,而造成這一狀況的原因主要是土地供給不足。

2 住宅用地的定價原則

如果把土地使用權有償轉讓看成是將土地作為產品銷售。那么這種“產品銷售”和通常的產品銷售有很大的不同。區別就在于把土地作為產品來銷售可在時間與價格的坐標上表示出來。通常產品的銷售在時間與價格的坐標上一般表現為“點銷售”,即在某個時間點上就可完成銷售全過程;土地使用權有償轉讓則不同,坐標上往往表現為“段銷售”,土地使用權的轉讓過程往往經過很長時間才能完成,如50年、70年等等。正是因為這種“段”和“點”的區別,要求在土地使用權有償轉讓時,要用發展和變化的眼光來分析判斷今后幾十年的土地投資風險和收益的全過程。土地承包商實際上是對土地使用權進行加工和銷售的單位,承包商的成本是完全成本,它的銷售必須建立在完全成本的基礎之上。

基于上述的土地使用權和住宅用地的特點,住宅土地定價應遵循五個原則:1)遵循國家關于土地使用權的轉讓和使用法規;2)充分考慮土地的開發成本;3)盡量考慮土地價格在未來時間內的變化;4)從經濟效益和社會效益全面衡量住宅土地價格,同時預測未來的風險;5)對住宅土地價格進行定位。

3 2009年西安市部分住宅用地相關性分析

2009年西安住宅用地建筑項目有 226個,總占地面積為2 436.93萬m2,總建筑面積達 4 728.24萬 m2,總住房套數為279 412套。綜合房產的平均報價為4 728.24元/m2,平均物業管理費為1.19元/m2,平均裝修標準為1 143.00元/m2,平均容積率為3.99,平均綠化率為37.32%。

表1 2009年西安市部分住宅用地及成交情況

表1是涵蓋2009年西安市東南西北部分地段住宅建設的數據,包括用于建設的土地面積、建筑面積、成交價格和交易狀況等。對以上數據中的土地面積和成交價格采用相關性分析,分析兩者之間存在的關系,找出投資誤差,并進行決策預算。

在相關性分析中,只有在兩個對比項目的相關性誤差在0.05以下時,兩個對比項目才有可行性研究的意義。對投資者來說存在著巨大的風險,投資者要考慮投資這塊土地的未來收益和投資總額問題之間的關系,能否收回成本并獲得收益。經分析1 m2土地面積的成交價格為0.786萬元,對比的項目數量為7個,兩個對比項目的有意義水平在0.05以下。因此研究土地使用面積與成交價格之間的關系,對住宅用地的評估價格有著非常重大的意義。

4 住宅用地定價底線研究

假設西安某地塊已開發完畢,其總開發成本為6 000萬元,經營年限為50年,若年利率為r=8%,假設現階段西安市的平均房價(指建筑面積)為4 600元/m2,那么要彌補投資住宅用地的總成本,至少應該買到的土地面積是多少(假設土地面積與建筑面積之比為1∶3)?

根據復利公式計算總開發成本50年后終值:

F1=P(F/P,r,n)=6 000(F/P,0.08,50)=6 000×46.901 6=281 409.6萬元。

平均房價每平方米50年后終值:

F2=P(F/P,r,n)=0.46(F/P,0.08,50)=0.46×46.901 6=21.574 7萬元。

那么,建筑面積應不低于土地面積。

建筑面積=總開發成本50年后終值/平均房價每平方米50年后終值=F1/F2。

上式計算結果為:

建筑面積=281 409.6/21.574 7=13 043.50 m2。

土地面積=建筑面積×1/3=4 347.83 m2。

平均每平方米土地價格=土地面積/成交價格=4 347.83/6 000=0.724 6萬元/m2。

通過多宗住宅土地的相關性回歸分析,我們得到的結論是:西安市平均每平方米的土地面積對應的土地成交價格是0.786萬元。這說明在預測中的平均每平方米的土地面積對應的土地成交價格是0.724 6萬元可作為西安市土地定價的價格底線。這是土地定價研究中的定價底線,可以作為土地承包商考慮的底線,也可以作為國家土地管理局考慮和評估的價格底線,現實中每平方米的土地價格要比價格底線高數倍,這是由許多不確定因素所造成的,應當調控。

5 結語

通過研究和評估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交價格,對2010年西安市部分住宅土地價格進行預測。在評估中設計了土地面積和建筑面積的估計比例關系,是經過對西安房產數據進行研究得出,并充分考慮了資金的時間價值,在評估當中成交價格和評估年限都可以更換,如20年、30年和70年等,都會得到平均每平方米住宅的最低成交的近似價格,即平均每平方米的土地面積對應的土地成交價格是0.724 6萬元左右。

分析中就西安市2009年的部分住宅用地的土地面積和成交價格給予研究,估計出2010年西安市的潛在土地價值與現值的誤差,評估了土地投資商的風險問題,應該如何投資于住宅土地,要充分考慮平均土地定價的底線問題。在此評估的部分參數,對現階段住宅土地的定價有一定的參考價值,可為西安市用地的規劃和發展提供參考依據。

[1] 陸 寧.工程經濟學[M].北京:化學工業出版社,2008.

[2] 地產數據庫[EB/OL].http://qyb.soufun.com/cred/Index/default.aspx.

[3] 石成球.關于我國城市土地利用問題的思考[J].城市規劃,2000,24(2):11-15.