抑制不合理需求 擴大有效供給—— 中國房地產業協會副會長朱中一解讀“ 新國十條”

本刊記者 馮京津

日前，在北京大學光華管理學院舉辦了“北京大學責任地產高峰論壇之論‘新國十條’”，中國房地產業協會副會長朱中一就“新國十條”進行了解讀。

朱中一表示，去年在房地產利好政策的帶動下，給房地產市場帶來了超預期的回暖。為國家拉動經濟增長，保民生，起到了重要的作用。今年1、2月份，房地產市場總的形勢比較正常，這與中央經濟工作會議、國務院常務會議、國十一條準確的政策引導有關，但同比增長依然較大。兩會以后，3月15日北京出了三個地王，影響非常大，帶動周邊二手房價格的增長，起到了推動房價作用。2月27日，溫總理和網民對話的時候，專門承諾“本屆政府在任之期間一定要把房價控制在一個合理范圍內”。在這樣的背景下，出臺國十條是很正常的。那么，怎樣理解國十條？我理解有這么幾方面，首先是，國十條政策的規格高，各部門出了組合拳，對抑制投機性的炒房基本上起到了一個比較快的效應。1998年以來，以國務院名義出臺了四個有關房地產的文件：1998年的28號文件，國務院關于進一步深化住房制度改革，加快住房建設；2003年的18號文件，國務院關于加快促進房地產市場持續健康發展；2007年的2月4日，國務院關于解決低收入家庭住房困難問題的有關意見；以及2010年的10號文件，國務院關于堅決遏制部分地區房價過快上漲。今年，國務院10號文件出臺以后，形成了一個組合拳，實際上在兩會以后有關部門都出臺了一些文件，包括銀監會、國土資源部、建設部。

文件中指出，房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。我們可以看到，去年從中央到地方政府，房地產對經濟的拉動作用更多轉向民生，今年將民生改善放在經濟發展前面，致力于解決當前房價持續上漲問題。

朱中一指出，這個文件的核心內容是，圍繞著遏制不合理需求，同時通過抑制不合理需求和擴大有效供給，加大住房保障。此次強調重點放在了遏制不合理需求上，將其次序調整為第一位。

一方面，此次出臺文件強調了對二套房貸的解釋，要求比過去更加嚴格，門檻也提高了。對投機炒房有很大的抑制作用，但是，可能對改善性需求會下降。對外地戶口的購房者限制貸款。

另一方面，此次出臺的政策強調在土地上要增加有效供應，放寬政策，以解決供求矛盾。

國土資源部公布2010年土地供應是18.5萬平方米，較上年增長1.4倍，其中中小套型的普通商品住宅用地是8萬平方米，超過了2009年所有住宅用地供應量。我們客觀分析，房價之所以過快上漲，從全國層面上講，我覺得主要是三個因素：一是供求矛盾，二是信貸政策比較寬松，三是投機炒房。本次出臺的政策針對性非常強，理論上需要深入研討。首先，“部分城市”指的是什么城市？什么叫房價 “過快上漲”？實際情況是，房價同比往年一直在漲。朱中一提出，促進房地產平穩健康發展，我們國家應該設定一個定量性指標。例如，房價增長率同比去年在10%以內，說明是穩中有升，情況良好；若超出10%，則要建立預警預報制度，以防止房價的大漲大落。

朱中一指出這個文件對現在投機性炒作效果明顯，購房的委托量下降，成交量下降，就全國而言，銷售量同比去年下降，改善性門檻提高。對于房價，朱中一指出，價格問題要看地區，不同城市以及同一城市的不同區房價也不一樣，比較復雜，而且，如果出現房價松動，那么一定是二手房先于一手房。對于二套房認定標準，客觀上，各地區標準都不統一，具體情況需具體分析。

國十條的出臺，是促進房地產市場平穩發展的，國家出臺政策不是像一些人所說的打壓房地產。政府宏觀調控的最基本出發點，一是促進房地產市場平穩健康發展，二是抑制部分城市房價過快上漲，滿足廣大群眾基本住房需求。

說到針對企業的建議，朱中一提出以下幾點建議：1.順應政策。企業應該順應理解政策，不要挑戰政策。企業要做好兩篇文章，其一，銷售量和房價的文章；其二，適當的儲備，保證持續發展的能力。首先要保證儲備，其次要保證儲備適當，過高過低都是不可取的。所以企業不能只看短期行為，要理性一點，做長遠打算。2.回歸常態。金融危機過后，隨著經濟的復蘇，政府曾經出臺的優惠政策也會做出調整，回到原來的狀態；政府的目的是基本滿足住房需求，任何人都不能寄希望于投機炒作。3.理性決策。面對當前的復雜形勢，投資方和消費方都要做出理性決策。