中國高房價的成因與破解對策

劉維新

導致高房價的成因

為什么會形成高房價？為什么中央調控房價政策在實踐中不能體現，而越調控越高？成為人們心中不解的謎團。高房價既有它的外部環境，也有內在推動力，這是多種因素綜合作用的結果。這里也既有開發商追求高額利潤的因素，也有信貸過度，投資、投機購房占有比過大以及政策偏差和管理不到位等問題，更主要的是以下方面因素導致的。

——地方政府的土地財政

改革開放初期，為了發展地方經濟，改變城市基礎設施建設的落后局面，有些地方率先走了一條“以地生財”之路，以土地資源轉變為土地資產，后來國家土地管理局對這一經驗進行了推廣，這對地方經濟發展、城市基礎建設，以及推動城市化進程都起到了非常積極的作用，這是應該肯定的，我們要歷史地看待這個問題。但是，后來“以地生財”成了房價上升的推手，這是不爭的事實。經過30多年的發展，這種“以地生財”的政策必須改變。這是由我國的人口和土地資源環境決定的：一是我國的耕地已經不多了，人地矛盾十分突出，目前我國有三分之一以上的省人均耕地不足1畝，因此，中央劃出保護“18億畝耕地”紅線。二是它是以損害農民利益為代價的，在大辦開發區和大力開發房地產的背景下，導致上億農民失去土地。而從農民手中只用幾萬元低價征來的一畝土地，經初步開發可拍賣到幾十萬、上百萬，這就成為“土地生財”的動力。三是“以地生財”政策與保護18億畝耕地和糧食安全相悖，也損害全體人民長遠利益。四是“以地生財”的模式是不可持續的，我們這代人不能把地賣光，要為子孫后代留下生存空間。五是由于地方政府“以地生財”，土地出讓金成為地方政府的重要收入，有的城市占到地方財政的50%以上，因此地方政府不希望地價、房價下降，以便更多增加地方收入，這種心態怎么會認真去調控呢？這也是中央調控房價越調越高的重要原因。六是“以地生財”不僅客觀產生“官商勾結”，助長“地王”產生和房價的漫天要價，也是導致尋租、腐敗的根源。

——房地產市場結構不合理

1998年國務院頒布了《23號文件》，對住房制度實行了貨幣化改革，提出住房制度改革的方向是商品化和社會化。《23號文件》內容包括：停止住房實物分配，建立職工住房補貼制度；完善住房公積金制度；建立與完善以經濟適用房為主體的住房供應體系。建設部還提出有錢人購買商品房，中低收入者購買經濟適用房，最低收入者住廉租房。

客觀地講，23號文件的主體思路是正確的，但在運行和操作中被扭曲。主要表現在以下方面。

開發商為追求高額利潤，將別墅、高檔大戶型（100~200m2以上）放在首位，占到開發總量的75%以上。這一方面過多地占用了稀缺的土地資源，導致經濟適用房和廉租房被邊緣化，小戶型的商品房數量也很少，致使剛性住房需求嚴重供不應求，使市場結構失衡；另一方面，通過期房預售的政策不完善，開發商不間斷地推高房價。2006年在宏觀調控中提出“90/70”的政策由于管理不到位，也未得到認真貫徹，致使現實的商品房市場結構成為蘑菇形，這種扭曲的市場結構，一方面推動了炒作投機者的發展，另一方面，導致供需矛盾逐步拉大，推動了房價的步步升高。

正常的房地產市場結構，尤其是社會主義制度下的住房市場，應是“兩頭小，中間大”的市場結構，即小戶型供普通百姓居住的商品房要占到總量的80%，富人居住的高檔大戶型房占15%，廉租房占5%左右（由政府提供）。因為中國的國情是中低收入者占大多數，住房建設的宗旨應是滿足居住需求，而不是供有錢人投資、投機賺錢用，這是由特色社會主義性質決定的，否則就是戰略上的失誤。

只有這樣的房地產市場結構，才能滿足大多數工薪階層住房的居住需求，以減少投資、投機購房的空間。房地產市場體系，尤其是住房市場，從理論上講，應包括三個層次：一是商品房市場，二是二手房市場，三是租賃市場。在此基礎上逐步建立與完善二元化的市場結構，形成商品房與住房社會保障的完整的住房體系，并實現社會化與商品化目標。目前我國的二手房市場與租賃都沒有完善和形成，而商品房的市場結構又被扭曲，這種房地產市場結構，是無法健康發展的。

經濟適用房被邊緣化。一是經濟適用房的建設，是政府減免24種稅費，把土地以劃撥形式交與開發商運作，政府控制分配名額，控制房地產開發商的利潤空間，開發商不能通過經濟適用房的建設獲取無限大的利潤（暴利），因此，開發商積極性不高；二是在設計經濟適用房的運作時，存在嚴重的政策缺陷，運作中出現不少問題，不僅所謂的中低收入難以科學劃分，開發商也不可能執行為人民服務的職能，嚴格控制界限，因此不少經濟適用房被有錢人買去出租，有些經濟適用小區出租率高達40%以上，成為永遠滿足不了的無底洞；三是經濟適用房用地劃撥，不僅損害農民的利益，也影響地方政府的“以地生財”，所以積極性不高，這是導致市場結構失衡的重要因素；四是由于土地的資產性質顯現，農民已認識到土地的價值，以低價占用農地，農民有抵觸情緒，所以“小產權房”久禁不止。上述原因可見，經濟適用房運作模式不改變是不可能持久，也是不可持續發展的。經濟適用房的邊緣化，導致普通住房供應短缺，供不應求，給開發商提供了抬高房價的環境，也是房價上漲的重要因素。

破解對策——構建“共有產權房”與“小戶型商品房”的市場主體

——“共有產權”的概念

“共有產權”是指兩個人以上共有的財產，稱為“共有產權”，這是有法理依據的。“經濟適用房的共有產權”概念，最早是南京建委政研室陸玉龍同志提出的。2005年我參加日照市經濟適用房“暗補改明補”研討會時，首次肯定“經濟適用房共有產權”概念，我建議日照市在經濟適用房運作模式改革中在“暗補改明補”的基礎上，在產權上再明確“共有產權”就比較完整了。隨后我連續發表兩篇文章加以論證（見當時的《建設報》）。

2006年我在江蘇南京調查循環經濟發展時，陸玉龍同志找到我，我們共同合作寫了一篇《經濟適用房共有產權研究》，見《中國房地信息》2006年第8期。在南京期間，還以我的名義給當時任江蘇省委書記的李援朝同志寫了一封信，建議江蘇率先搞“經濟適用房共有產權”試點，李援朝同志作了批示，并確定在四個城市試點。應該說，當時只是一種理論的研究和探索，還沒有進入實踐中運行。但是，我認為，要改變現行經濟適用房運作模式中的種種弊端和缺陷，只有建立經濟適用房的共有產權制度，兼顧各方面的利益，才具可持續性。因為經濟適用房共有產權的本質是堅持經濟適用房的“商品性”與“保障性”的雙重性質，通過經濟適用房所有權的具體權能的動態組合，實現“商品性”與“保障性”的統一。

——“經濟適用房共有產權”從理論探索到實踐運作

2010年3月7日下午，我應邀參加了江蘇省淮安市在北京釣魚臺召開的“共有產權運作模式”研討會。我為他們經濟適用房共有產權運作的成功表示祝賀。淮安市是2007年開始實施經濟適用房共有產權試點的，經過2年多的實際運作，取得了成功，得到廣大群眾的贊賞，其效果明顯。淮安經濟適用共有產權房的運作模式的特點表現在以下方面：

一是產權明晰，與商品房市場接軌，實現了商品性與保障性的統一。個人產權部分與普通商品房一樣保值增值，可抵押、可轉讓等，并可將資產變為資本，創業致富，這是傳統經濟適用房不具備的。

二是價格不高、區位適中、百姓認可。共有產權房執行政府指導價，一般低于同期同區域商品房價格的5%~10%，相對傳統經濟適用房不多掏錢。傳統經濟適用房為降低成本，主要靠新征郊區農地，因此越來越遠。而共有產權房以普通商品房為參照，不會越建越遠，也不會形成貧民窟。

三是有助于解決“夾心層”住房問題，實現住房保障廣覆蓋。2009年淮安市共有產權房標準放寬到家庭人均月收入900元以下，保障面積擴大到中低收入家庭，今年將擴大到1000－1200元，供應將擴大到新就業人員等住房困難戶。

四是以“出口”機制把住“入口”關。因共有產權房在《房屋登記簿》及其《房屋所有權證》上，有明確的比例及權屬關系，不能私下倒賣。因此，既使弄虛作假申購成功，倒賣時還必須交出政府產權收益，抑制了非法牟利空間，清除了“入口”時的弄虛作假現象。近兩年來他們沒發現一起投訴和牟利現象。

五是共有產權房上市不會沖擊商品房市場。共有產權房通過政府采購，從供應、購買兩方面對市場產生正面影響。當房價高漲時，可由政府通過招標方式選擇較低的普通商品房，供符合條件的購買人群自由購買。當房價暴跌時，政府可確定合理低價樓盤作為共有產權房的資助對象，構筑市場底部，提高市場信心。用“共有產權房”與小戶型普通商品房形成市場主體，滿足廣大中低收入人群需要，保持房地產市場的健康發展。

六是可實現住房保障資金的良性循環。共有產權的資金來源：由土地出讓金，規費優惠產生的收益和政府的直接投入，形成“共有產權房”的保障基金。而這種基金是滾動發展的，隨年限延長將越滾越大。通過淮安市政府的測算，政府在投入首筆共有產權房保障基金后，經過5—8年的滾動發展，基本可以實現資金的平衡，形成良性循環。這與傳統經濟適用房的“暗補”和一次性消費預算相比，有本質的區別。加之配套政策和便民措施，如物業管理方面，房屋維修資金政府產權部分按比例承擔，重新籌集時仍按產權比例操作，以體現公正、公平，溫家寶總理說：“公平、正義”比太陽還有光輝。

——用“共有產權房”與“小戶型商品房”構建房地產市場主體。

我們國家是具有特色的社會主義國家，所謂特色，就是有別于資本主義國家的房地產，社會主義國家的住房建設主要是為滿足全體勞動人民的居住需要，是為民生服務的，而不是為少數富人投機炒作服務，這是由共產黨領導和社會主義國家的本質決定的，也是與資本主義國家的實質性區別。

淮安市“共有產權房”的模式，經過2年的實踐運行，得到了廣大百姓的積極擁護，受到各界的高度關注和充分肯定，這是因為它代表著一種解決中低收入階層住房問題并體現公平公正的方向，也是解決房地產市場結構扭曲的一種出路，更是對中國房地產市場能否健康、可持續發展的一種有益探索。

應當指出：淮安的經濟適用房共有產權模式，不僅有理論支撐，也有了實踐運行的驗證，是有效可行的，是可以在各省市廣泛推廣的一種可操作的模式。在此同時,改變土地的“招拍掛”形式,用“共有產權房”與“小型商品房”構建面向普通百姓的房地產市場主體,形成兩頭小中間大的市場結構,并加大稅收杠桿調節貧富差距的力度,抑制投資、投機購房,高房價的惡性循環就會逐步緩解,房價也會逐步穩定和下降。

總之，用“共有產權房”與“小戶型商品房”構建中國房地產市場主體，既符合國家利益，也符合廣大群眾的利益，更是社會主義本質的體現，并能抵制投機炒作，會受到廣大中低收入階層的歡迎。它是中國房地產市場可持續發展不可缺少的步驟。

可以預見，在解決了“以地生財”問題，調整分稅制稅種，并開征物業稅及特種住房消費稅（如對高檔別墅區）之后，就不可能再出現中央宏觀調控房價，而越調越高的尷尬局面，使中國房地產市場從惡性循環，逐步走向良性循環發展之路。