抑制高房價(jià)需要徹底改革

文/石建勛

近期，國家和一些地方連續(xù)出臺(tái)抑制高房價(jià)的政策措施，直接打擊投資投機(jī)性購房，其力度和對(duì)象的針對(duì)性前所未見；預(yù)計(jì)短期內(nèi)，它們將對(duì)房價(jià)過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本。

相關(guān)政策相互矛盾是房價(jià)居高不下的根源

我國平均房價(jià)連續(xù)十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價(jià)普遍上漲過快，引起廣泛擔(dān)憂。從根本上說，目前房價(jià)居高不下不僅與供求矛盾等市場(chǎng)因素相關(guān)，更與長期以來我國土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關(guān)系，也與房地產(chǎn)開發(fā)模式及管理體制存在缺陷有直接關(guān)系。

比如，讓每一個(gè)公民“住有所居”是我們社會(huì)主義國家保障和改善民生的一項(xiàng)重要的公共政策，而要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的民生目標(biāo)，需要政府大規(guī)模投入，需要設(shè)法使房價(jià)大體保持在多數(shù)百姓能夠買得起的水平，而不應(yīng)指望通過稅費(fèi)和高額地價(jià)從房地產(chǎn)開發(fā)中獲取巨額財(cái)政收入。然而長期以來，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一和一大消費(fèi)熱點(diǎn)，不僅對(duì)GDP的快速增長貢獻(xiàn)巨大，也成了各地方政府“土地財(cái)政”收入的重要來源，因此相當(dāng)多的地方政府對(duì)地價(jià)、房價(jià)上漲，“樂見其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產(chǎn)業(yè)并非充分競(jìng)爭產(chǎn)業(yè)；房子也并非完全市場(chǎng)化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質(zhì)，不能完全交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。可是現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)模式卻是完全市場(chǎng)化、企業(yè)化的。通過各種辦法拿到地的開發(fā)商完全按照市場(chǎng)化操作，為追求超額利潤，將房價(jià)炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

眼下，普通百姓都希望房價(jià)降低，低到自己能夠買得起，但如果房價(jià)下降過快、降得過低，又將造成兩個(gè)后果：一是極大地壓縮開發(fā)商的利潤空間，使得開發(fā)商投資開發(fā)的積極性降低，從而導(dǎo)致地方政府“土地財(cái)政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，累及銀行業(yè)。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)，對(duì)降房價(jià)大多不積極，而恰恰就是這些利益主體對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有更多的發(fā)言權(quán)和主導(dǎo)權(quán)。是政策錯(cuò)位導(dǎo)致了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和百姓利益之間的矛盾關(guān)系，導(dǎo)致了房價(jià)高成為普遍現(xiàn)象。

唯有徹底改革才能突破高房價(jià)困境

破解高房價(jià)困境的根本之道，在于徹底改革。具體來說包括以下幾項(xiàng)：

第一，應(yīng)該把改善民生與調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區(qū)、新加坡的保障性住房比例分別達(dá)到了50%和84%。我們有必要學(xué)習(xí)借鑒它們的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而大幅度增加保障性住房比例。同時(shí)要加快制訂、完善全國統(tǒng)一的保障性住房配售條件、流轉(zhuǎn)、管理等的法律和制度規(guī)范，嚴(yán)格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場(chǎng)化開發(fā)和商業(yè)化投資炒作。

第二，應(yīng)該把調(diào)控房地產(chǎn)政策與財(cái)稅體制改革緊密結(jié)合。“十二五”期間，將土地批租作為地方政府重要財(cái)政收入來源的做法已不可持續(xù)，要采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級(jí)政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長效機(jī)制。未來，調(diào)控房地產(chǎn)的政策能否切實(shí)收到預(yù)期效果，關(guān)鍵看財(cái)稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

第三，要著手改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式，實(shí)行多軌制的開發(fā)與建設(shè)。應(yīng)打破只有房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的格局，走房產(chǎn)商開發(fā)、政府開發(fā)、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產(chǎn)開發(fā)商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)施各類房屋的建設(shè)，房產(chǎn)商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據(jù)地價(jià)增值情況逐年累進(jìn)或分年限向房屋購買者征收。還應(yīng)改革現(xiàn)行的單一的供地制度，按使用方向?qū)嵭杏袟l件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標(biāo)（限房價(jià)、限地價(jià)、限戶型）等。

應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)管理、調(diào)控房價(jià)

一是加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有計(jì)劃有步驟地使房地產(chǎn)業(yè)退出國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)序列。房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)IT、生物制藥等行業(yè)，技術(shù)含量低，對(duì)國力增強(qiáng)的綜合推動(dòng)作用有限；而且這一行業(yè)的興盛是以資源損耗為代價(jià)的，因?yàn)橥恋厥窃接迷缴俚馁Y源。國家的實(shí)力提升，不可能靠房地產(chǎn)業(yè)暴利來實(shí)現(xiàn)。

二是構(gòu)建類似調(diào)控通脹的全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)體系和調(diào)控機(jī)制。長期以來，對(duì)于房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格過高的問題，我們沒有像針對(duì)CPI過高那樣、以類似央行的專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和調(diào)控；也沒有針對(duì)性較強(qiáng)的專門調(diào)控手段。主管房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門，往往把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)展”上，站在開發(fā)商一邊考慮問題多，而對(duì)危及百姓“住有所居”的房價(jià)管理問題思考得少。這也許是導(dǎo)致幾年來房價(jià)一直下不來，并且“越調(diào)控越高”的原因。因此，必須盡快落實(shí)各級(jí)政府調(diào)控房價(jià)的責(zé)任部門和考核機(jī)制，把有效控制房價(jià)過快上漲作為各級(jí)政府的工作目標(biāo)。

當(dāng)前，抑制房價(jià)過快上漲的應(yīng)急措施首先還是要增加供給，尤其是增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房及廉租房供應(yīng)；其次，還是要抑制不合理的需求——從目前情況看，主要是抑制投資投機(jī)性等非自住房需求；再者，要加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)開發(fā)商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價(jià)的行為。

（作者：同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博導(dǎo)。）