建筑工程項目開發建設前期的成本控制

盧 軍

（廣東理工職業學院，廣東 廣州 510000）

建筑工程項目開發建設前期的成本控制

盧 軍

（廣東理工職業學院，廣東 廣州 510000）

文章詳細介紹了建筑工程項目開發的特點及其成本控制的構成，指出項目建設前期的成本控制是建筑工程項目成本控制的關鍵，并通過實例重點介紹了建筑工程項目開發過程中，策劃階段、設計階段和招標階段的成本控制，在此基礎上總結了建筑工程項目開發中成本控制的注意事項。

項目工程；建設前期；成本控制；經濟指標

1 建筑工程項目開發的特點及其成本控制的構成

建筑工程項目開發的基本特點是產品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發的項目均有不同的地域環境、風格類型和使用要求，一次設計僅適用于一個特定開發項目。而就一個特定的環境和項目而言又有多種風格的建筑和結構類型可供選擇，形成多變性和不確定性。

建筑工程開發項目成本控制體現在投資策劃、招投標、設計、施工、竣工決算階段和項目使用階段的成本控制上，每一階段都缺一不可。以往的工程實踐中只片面強調施工階段的投資控制，事實證明，施工階段對項目投資進行控制的影響程度，在全過程控制中僅占很少一部分，而包括投資策劃、設計階段和招標階段的項目建設前期的成本控制才是關鍵。

因此，要有效控制工程項目投資，就必須把控制重點轉移到建設前期階段上來。

2 建筑工程項目開發建設前期的成本控制

2.1 策劃階段的成本控制

建筑工程項目開發建設的周期一般在2～3年左右，而且投入較大，如果中途改變，會引起投資的巨大浪費，故要求業主所開發的產品具有前瞻性。由此不難看出項目策劃階段是開發項目成本控制的關鍵。此階段的成本管理表現為項目的選址（地段、地塊的選擇）、項目建設方案、投資估算及其評估。通常的做法是：

（1）建設方案的確定。業主制定招標文件除了總體規劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組，業主選定的方案必須進行多方案技術經濟比選，確定最佳方案，即技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優化經濟指標者。

（2）建立科學決策體系，合理確定投資估算，合理的投資估算取決于投資估算指標。

（3）經濟專家對投資估算進行評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破估算值。

2.2 設計階段的成本控制

雖然設計費只占工程全壽命費用的1%還不到，但對工程項目投資的影響程度達75%以上。顯然，設計水平高低和質量好壞是影響工程項目投資的關鍵環節。設計階段成本控制的主要內容有：

2.2.1 優化設計方案

優化設計方案是設計階段的首要步驟和控制工程投資的有效方法，采用設計招投標、價值工程，對設計方案進行技術經濟評價方法。

首先，建設投資和建成后使用成本的決定性因素，是設計階段設計參數的正確選擇。其次，采用先進技術并盡可能地降低造價是設計單位的職責，但是投資者的設計并不等于就是一個經濟設計，只有結合全壽命周期中的使用成本進行綜合評價，才能品評設計的經濟性，這也是開發商要把握的關鍵所在。設計單位對方案進行經濟技術分析，可用投資回收期和內部收益率來綜合評價項目設計的經濟性。

2.2.2 審查設計概算

審查編制依據是否合法，審查定額、標準、價格、取費標準的時效性，審查編制依據的適用范圍，審查概算構成是否合理。

2.2.3 審查設計預算

認真審查施工圖預算是否符合編制要求；認真審查編制的依據是否合法及定額的時效性，工程量計算是否準確；認真審查各項取費標準是否符合規定，有無重復計算、費用調整是否夠真實；匯率計算、貸款利息、通貨膨脹等各項因素是否考慮齊全；總預算是否在總概算控制范圍之內等。

2.2.4 審查預算修改

對于工程變化要求修改設計，或設計者本身提出設計變更，承包人在施工過程中要求在設計上變動等情況，均需由設計單位出具設計變更書，經開發商認可后才能執行，使其盡量不超過批準額。

2.3 招標階段的成本控制

建設前期的成本控制還有一個重要階段是招標階段。除了設計及技術上的控制因素之外，造價控制的關鍵是在招標時將很多不確定因素在招標過程中進行約定，從而大大減少后期的簽證數量，由此控制造價。

在招標階段的準備期，編制招標文件是開發商的重要工作，需要關注之處主要有：

（1）工程造價及相關費用約定應盡量包死，少留或不留活口，盡量減少暫定金額分項。

（2）對于可能在施工中增加較多的單項工程量，應約定當工程量增加超過一定比例后，該項單價下調。

（3）工程量清單所列分項外的可預見的變更情況，須約定一個可操作的安排。

（4）對于市場價格差異較大的設備、裝飾材料的功能、型號、技術要求應盡量做到詳盡描述，可約定一個上限價，要求承包商在施工前必須提供樣品，在業主確認后才能施工。建筑工程中常會遇到專業分包的招標。在分包招標時，往往還沒有具體的施工招標圖紙，各投標單位出來的產品價格，因為標準不同就很難比較。這時，業主要做的就是制定產品標準，這是招標的關鍵。

教學樓工程項目的建設中，門窗的工程量大，單價的差異對投資控制影響很大，招標方案更加顯得重要：方案一，根據所作的業績確定入圍投標單位，然后根據設計院所出的技術要求進行價格比選；方案二，在方案一的基礎上，設定主要用材的檔次后進行價格比選，例如鋁型材和玻璃的產地，是廣州的或其他城市的，五金件是中外合資的等等。經過幾個工程的操作，還是難以達到我們的要求，因為有的廠家五金件用好的，而鋁材用的較差，而另一家單位卻正好相反，鋁材用得較好，五金件用得一般，如此，給比價工作帶來了麻煩，難以確定哪家是理想合作對象。于是，有了招標的第三種方案，即在招標前作好大量的基礎摸底工作，列出主要材料清單后，經過有關資料的收集，確定每種材料選取三種品牌（同一檔次），這樣進一步縮小了比價的不確定因素，確保大家在同一起跑線上進行比價，從而規避了以后受制于中標單位由于某次材料變更帶來的價格上漲風險，合理控制了投資造價。

建筑工程建設過程也是合同的執行過程，必定是個雙贏的過程。如果不是，則合同無法執行下去。工程合同也是這樣，投標單位必定是要賺錢的，作為業主，應該充分認識到這一點，特別對合同中發生的問題應該妥善解決。

教學樓工程項目，招標時約定，鋼材施工單位自購，總價包干。招標剛結束，在簽約過程之中，由于市場非理性增長，鋼材價格飛漲，造成有些中標單位不肯簽約。按照原有約定，可以重新選擇隊伍，但必然會影響工期。這種情況下，需要雙方互相照顧對方的利益，于是有了相應的補充約定，由承包商承擔投標時建筑建材業網上信息價的5%，超過部分，按照采購的時間約定，按網上信息價格，由業主進行補貼。這樣，保證了承包商最基本的要求，也保證了項目正常開工建設。從各種工程造價控制的經驗來看，凡事都抱著實事求是的態度去考慮問題，最后基本能做到雙贏。確保工程能順利進行，按時保質、保量地完成項目是投資控制的最根本的目的。

3 結束語

通過以上幾個方面成本控制的分析可知，成本控制貫穿建筑工程開發的全過程，特別是項目開發建設的前期。成本控制的措施、方法在不同階段要求不同，因此建筑工程開發成本控制必須用科學合理的方法和理念，對全過程各環節進行細致、綜合、全面的控制，并與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。為實現成本控制的目標，還需要建設一支由高素質的經濟、技術和管理方面的專家組成的工作團隊。

1 龐 輝.項目管理在工程實施階段的成本控制［J］.中華建設，2010（08）

2 鄭 輝.淺談建筑項目施工階段的成本控制［J］.價值工程，2010（24）

Cost Control of Construction Engineering Project in Pre－construction Period

Lu Jun

This paper introduces the features and cost control of construction project’s development, and indicates that the cost control in pre－construction is the key to cost control, and using an example introduces cost control of the planning, designing and bidding phase in the developing process of construction project, and on this basis, summarizes considerations of cost control in construction projects development.

project engineering; pre－construction; cost control; economic indicators

TU723

A

1000－8136（2010）33－0106－02