房地產業的項目管理研究概述

徐瑩瑩

（中國海洋大學，山東 青島 266100）

房地產業項目管理實際上就是對項目各目標、環節、要素、過程進行全面協調，工程建設項目質量、進度和成本是對立和統一的矛盾體，是一個系統工程，每一個目標的控制情況對其他目標的控制都有著重大影響。要把質量、進度、成本三大控制目標看作一個整體，用過程控制方法對其進行綜合管理，在保證質量的基礎上使整個房地產開發目標系統最優。房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產業的項目管理歷史短、經驗少，尚未形成一個科學有效的模式。

1 項目管理對房地產業的意義

根據房地產業的未來發展趨勢，項目管理在房產開發公司有著非常重要的作用，特別是對于一個大型房產開發公司來說更顯得尤為重要。項目的決策開發、項目實施、項目的投產使用都是由項目管理自始至終為主線核心，建設項目具有單一性、可辨認的完整工程，是復雜且具有風險的。一個建設項目的完成必須由多個職能部門之間同時配合協作，并具有明確的壽命周期與終止日期。通過項目管理可以更好的體現工作的能見度和結果；對不同的工作任務可持續改進協調和控制；項目成員有較高的工作熱情和較明確的任務方向；廣泛的項目職責能夠加速管理人員的成長，縮短產品開發時間；能夠減少總計劃費用，提高利潤率；項目的安全、質量能得到較好的控制。

2 房地產業項目管理現狀

目前房地產業項目管理方法主要是部門制、公司制、事業部制以及專業管理四種形式。在當前形勢下，房地產業項目管理形勢不容樂觀，其具體表現在以下幾個方面：

2.1 風險管理薄弱

房地產開發項目的風險，一般來講有政治風險、環保風險、金融風險、市場風險、信用風險、財務風險、經營風險等，由于管理方面的原因，會給企業造成嚴重的損失。比如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

2.2 項目成本管理問題

無論是項目決策階段還是設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加工程的成本，影響房地產投資效益。

3 房地產業項目管理改善措施

3.1 加強房地產業風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，以減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有風險回避和風險轉移。在當前的房地產開發工程管理中，風險轉移這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式來轉移相關風險，在簽訂合同后，發生相關風險都由乙方來承擔。其次是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如在房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

3.2 提高成本管理水平

房地產業成本管理是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。成本管理貫穿于項目管理活動的全過程和各個方面，主要分為3個階段：①前期準備階段，即規劃、設計、招投標階段；②施工階段；③竣工驗收后的成本分析與考核階段。從項目規劃開始到竣工驗收后的成本核算。對施工企業而言，即從中標簽約開始到施工準備、現場施工直至竣工驗收，每個環節都離不開成本管理工作。

做好項目成本控制應積極做好以下幾方面工作：①建立成本責任制，完善成本控制運行機制；②制定施工成本計劃，公司應根據施工組織設計和生產要素的配置等情況，按施工進度計劃，確定項目總成本計劃，計算出保本點和目標利潤，作為控制施工過程成本的依據，使項目部人員及施工人員在工程任何進度都清楚目標成本，以便采取相應手段控制成本；③制定先進可行的施工組織設計；④配合施工單位合理安排現場施工管理；⑤嚴格把關項目成本控制合同等措施。

3.3 完善安全管理

房地產業安全管理非常重要。施工作業必須遵照一定的章程，還有環境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設施和使用的防護，以及閑雜人員禁止進入施工現場等都要考慮全面，做出規定，采取措施，否則就會影響施工。在環境安全方面，除了施工場區的環境外，還應考慮場區周圍環境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能涉及影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出事后交涉，往往影響施工。

安全管理的各項內容和具體要求在我國相關法規中均有明確規定，均應熟悉掌握。施工安全的管理主要由乙方負責，甲方可以配合督促檢查。對于嚴重影響安全的現象，必要時可以干預或制止。

4 結束語

在房地產行業中，項目管理是一項很繁重和復雜的工作。只有從各個方面加以完善，才能保證整個項目的良性發展。建設單位必須隨時掌握每個環節的進展情況，及時會對有關各方進行相應的調整，使其不斷保持相對平衡，以確保工程進度、工程質量以及建設資金的良性運用等。

1 李玉珂.淺議房地產項目成本費用管理[J].山西建筑.2010（24）：271～272