房屋修繕工程和相關技術措施的探討

呂衛平

山西焦煤西山煤電官地礦，山西太原 030022

房屋修繕工程和相關技術措施的探討

呂衛平

山西焦煤西山煤電官地礦，山西太原 030022

本文從房屋修繕工程的特點出發，結合筆者多年實踐經驗，對房屋修繕工程中的若干問題進行了簡要的探討。

房屋；修繕；措施

0 引言

房屋修繕是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能。它是房屋自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復由于自然因素，人為因素造成的房屋損壞，維護和改善房屋使用功能，延長房屋使用年限而采取的各種查勘、設計、維修、更新等修葺活動以及相應的技術設備管理工作。

1 房屋修繕的特點和分類

房屋修繕設計和施工都是在一定范圍內進行的，具有生產和服務雙重特性。房屋修繕是大量的經常性的工作，其項目較多，涉及面廣，較為零星分散。其特點是修繕對象固定，施工作業流動，施工地點分散、工程地點狹小，施工機械利用率低。房屋修繕要遵循計劃、經濟和適用的原則。要根據實際情況，制定合理的房屋修繕計劃；在房屋修繕過程中，節約與合理地使用財物，盡量做到少花錢，多修房；要從實際出發，因地制宜、因房制宜地進行養護維修，以適應住戶在使用功能和質量上的需要。

根據房屋不同的損壞程度，一般把修繕工程分為小修、中修、大修、翻修和綜合維修5類。凡是少量用工以及時修復使用過程中構件，配件和設備正常的小損小壞，綜合平均費用為所管房屋現時總造價的1%以下，保持房屋原來完損等級為目的的預防性養護工程為小修工程；中修工程是指房屋少量部位已損壞或已不符合建筑結構的要求，需要進行局部維修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下，仍保持原房屋規模和結構的工程；大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件和房屋設備，不需全部拆除，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修繕價值，需全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數主體構件進行改造的工程，翻修工程的費用應低于該建筑物同類結構的新建造價；綜合維修工程是指成片多幢大樓，一次性應修盡修其費用控制在該片建筑物同類結構新建造價的20%以上的工程。

2 房屋修繕主要工程和技術措施

2.1 房屋結構工程的修繕

房屋結構通常可分磚砌體結構與鋼筋混凝土結構。對于磚砌體結構來講，損壞主要形式為墻體裂縫與腐蝕。磚砌體腐蝕。一般表現為墻面產生軟化、起皮、疏松和剝落等現象。這種破壞從表層逐漸向砌體深度發展，削弱墻體承受力，減低結構強度，不僅影響房屋建筑的美觀，嚴重時還導致坍塌事故。磚砌體結構的修理包括裂縫修理、墻面腐蝕的修理、局部拆除重砌。磚砌體裂縫的修理，一般都應在裂縫穩定后進行，否則即使進行了修補，裂縫將繼續發展。對腐蝕層清除，可用人工鑿除，以鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗干凈。對腐蝕嚴重已影響砌體強度的墻體應做局部或全部更換。對腐蝕一般的墻面，可根據防腐要求，加抹水泥沙漿或改用瀝青混凝土等修復。對產生嚴重空鼓、歪閃、裂縫等現象，對安全產生影響者，可采用局部拆除重砌。

2.2 屋面防水工程修繕

對于柔性防水屋面而言，卷材防水層屋面主要采用瀝青油氈、再生橡膠、合成橡膠或合成樹脂類等防水卷材，粘貼成一整片能防水的屋面覆蓋層。涂模防水屋面主要采用水乳型橡膠瀝青防水涂料、聚氨脂防水涂料等刷在屋面基層上形成防水面層。對于剛性防水層面，鋼筋混凝土剛性防水屋面是在屋面板上澆搗C20或C25細石混凝土，內配置直徑3或直徑4雙向鋼筋網，厚度不小于4mm，它是依靠細石混凝土本身的密實性達到防水目的，一般需專業隊伍維修。屋面的養護管理主要是檢查、清理、設施管理、及時維修等，每個季度對屋面進行一次全面檢查，重點是開春解凍后雨季來臨前，每次檢查按不同類別制訂檢查內容，把檢查結果記載存檔。在屋面上不得隨意搭建任何設施，包括天線、太陽能等，如必須搭建，事先要通過管理人員的許可，辦理相關手續，按有關要求進行安裝。

2.3 上下水的修繕

上下水管道的主要故障包括管道破裂、腐蝕、防腐差、接頭損壞、接口搭接不實、管道堵塞、管道雜物等。應根據故障現象、水管材料而采用不同的修復方法。上下水管道的維修人員，要對負責的上下水管道有全面的了解，巡回檢查各上下水井口，包括閥門井的封閉是否嚴實，以防異物落入井中，給修理工作造成麻煩。雨水井、污水井要定期清撈，確保雨、污水暢通；露天空間的管道，需定期進行檢查和涂刷防腐材料，以延長管道的使用壽命。一般來說鑄鐵管3年一次，鍍鋅管使用5年后2年一次。對一般的控制閥門每年至少進行一次維護，進行開關檢查，以防啟用時開不開或關不了，當閥門漆面受損時，應涂刷防腐材料。

2.4 門窗等的修繕

對于木門窗來講，其損壞情形主要是傾斜、下垂、彎曲翹曲、裂縫過大、走扇、腐朽、劈裂等，一般采用硬木楔恢復平直，加鐵三角拉結牢固，用矯正器矯正，部分更換合頁整形等。對于鋼門窗而言，其損壞主要是安裝不牢固，框與墻間產生裂縫、配件丟失，未及時進行油漆防護或油漆時除銹不徹底。對松動門窗應采用將錨固鐵腳的墻體鑿開，把鐵腳取出矯正，損壞的應焊接好，然后用高標號水泥沙漿把鐵腳重新固定好；對扭曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正，焊接后再重新安裝，并定期進行油漆防護。對于鋁合金門窗而言，其損害主要是緊固部件松動、脫落；密封材料安裝不牢、老化、脫落；框扇變形等。采取的方法是矯正或更換，對于表面的污蝕應定期擦試干凈；更換有損傷的密封材料，對于附件、螺絲的松動、脫落等，要及時擰緊、更換或重新裝配。

此外，房屋修繕工程還包括樓地面工程、抹灰工程、油漆粉飾工程等的修繕，以及水暖電等設備工程、金屬構件以及電動機、電梯、避雷、供配電等設備工程的修繕與治理。

[1]梁志成.物業管理中的房屋修繕管理[J].科技資訊， 2006(26).

[2]秦永紅，唐麗.芻議房屋修繕工程的造價管理[J].中國鄉鎮企業會計，2008(4).

[3]黃彬.房屋修繕技術淺議[J].大眾科技，2008(8).

TU8

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1674-6708（2010）28-0157-01

呂衛平，助理工程師，工作單位：山西焦煤官地礦效能監察辦公室