國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時(shí)算起

瑞安市國(guó)土資源局 劉超卿

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時(shí)算起

瑞安市國(guó)土資源局 劉超卿

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)從何時(shí)算起，這個(gè)問題在土地管理的日常工作中經(jīng)常碰到，涉及到受讓方的重大利益。目前存在較大的爭(zhēng)議有三種，第一種觀點(diǎn)“合同成立生效說”，從土地出讓合同簽訂之日開始計(jì)算；第二種觀點(diǎn)“批準(zhǔn)、登記生效說”，從土地使用證簽發(fā)之日算起；第三種觀點(diǎn)“附條件生效說”，從合同的約定生效之日算起。那么國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限起止到底該從什么時(shí)間算起？國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)又是怎樣規(guī)定的呢？

首先，據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地使用權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其使用權(quán)的取得適用《物權(quán)法》，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”那么從《物權(quán)法》來看，將登記作為取得使用權(quán)的前提，土地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，則出讓年限自土地證簽發(fā)之日算起。《房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。”第十六條規(guī)定：“土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。”根據(jù)以上二個(gè)法條的規(guī)定，受讓方未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支付出讓金（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定60日內(nèi)支付）或出讓方未按規(guī)定提供土地的，就從土地出讓合同簽訂之日開始計(jì)算出讓年限，存在明顯的不公平之處。另外，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”《合同法》第四十四條第二款也規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”從以上關(guān)于土地使用權(quán)登記的相關(guān)法律看來，國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限自登記時(shí)取得或從合同的約定生效之日算起，明顯排除土地出讓年限從合同簽訂之日算起。

其次，按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、司法解釋的規(guī)定，1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限，如居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等，第十四、十五條規(guī)定與《房地產(chǎn)管理法》的第十五、十六條有規(guī)定相似之處，進(jìn)一步明確了土地出讓金的交付時(shí)間為出讓合同簽訂后60日內(nèi)支付。第十六條規(guī)定，“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”浙江省人民政府（92）19號(hào)令《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》第二十條則更加明確規(guī)定，土地使用者應(yīng)在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，依照規(guī)定向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的出讓年限從土地使用證簽發(fā)之日算起。1995年12月27日最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》中“出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。”從以上有關(guān)規(guī)定來看，土地使用權(quán)出讓年限則從土地證簽發(fā)之日起計(jì)算。

再次，按照批復(fù)、規(guī)范性文件的規(guī)定，1996年6月5日國(guó)家土地管理局對(duì)海南省土地管理局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限的始起日期問題的請(qǐng)示》的批復(fù)：“土地使用權(quán)出讓年限的始起日期應(yīng)當(dāng)確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日起計(jì)算。”2006年8月1日起國(guó)土資源部發(fā)布施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)均規(guī)定：“受讓人依照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。”2008年4月29日國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）的第七條規(guī)定：“本合同項(xiàng)下的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期為＿＿年，按本合同第六條約定的交付土地之日起算。”從以上有關(guān)規(guī)定看來，出讓年限起止計(jì)算時(shí)間由土地使用證簽發(fā)之日算起或從合同的約定生效之日起算。

通過以上法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件可以看出，國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限應(yīng)當(dāng)自簽發(fā)或領(lǐng)取國(guó)有土地證或從合同的約定生效之日算起。國(guó)有土地出讓年限從合同簽訂日算起，合同還沒有生效或履行就計(jì)算出讓時(shí)間，不符合《民法通則》的公平原則和《合同法》的效力原則，至少侵占或剝脫了受讓方從合同簽訂至供方實(shí)際交付土地期間的使用權(quán)，明顯不公平。但從國(guó)有土地證簽發(fā)或領(lǐng)取時(shí)起算也存在明顯的不切合實(shí)際等情況，按原《土地登記規(guī)則》或《浙江省土地登記辦法》規(guī)定：“受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。”土地機(jī)關(guān)受理土地登記后應(yīng)在20日內(nèi)辦結(jié)，還不包括公告時(shí)間15日。如某受讓者在出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后第30日申請(qǐng)土地登記，再加上登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)間35日，則大大超過了供方實(shí)際交付土地的時(shí)間。或者受讓方不按時(shí)申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地證書，在若干天，若干年后再申請(qǐng)土地登記，出讓年限也從土地使用證簽發(fā)之日算起，則更加不合理，何況《土地管理法》及其實(shí)施辦法和最新的《土地登記辦法》沒有規(guī)定對(duì)不按時(shí)申請(qǐng)初始（設(shè)定）土地登記的強(qiáng)制措施。

所以筆者認(rèn)為，在實(shí)際工作中，國(guó)有土地出讓年限應(yīng)從供方土地實(shí)際交付給受讓方日起計(jì)算既符合法律法規(guī)規(guī)定，又合情合理。