新政對房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟的影響——訪瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家、博士 汪濤

本刊記者 馮京津

房地產(chǎn)新政出臺后，各界人士對房地產(chǎn)市場近期走勢眾說紛紜，購房者也持觀望態(tài)度。房地產(chǎn)新政會不會讓整個房地產(chǎn)行業(yè)GDP下滑？政策的目的和將來的演變會產(chǎn)生什么樣的影響？瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤博士接受本刊記者采訪，就此次房地產(chǎn)新政談了自己的觀點。

記者：您認為房地產(chǎn)對整個中國宏觀經(jīng)濟影響是否非常重要？

汪濤：整個鋼鐵建設的需求在2008年大幅下降，2009年中期開始同比增長，2009年下半年出現(xiàn)了非常快的增長。尤其是建設活動，但是鋼鐵的需求2009年也受到汽車消費和其他基礎設施建設的拉動。房地產(chǎn)建設活動，在去年下半年，尤其是去年九月份以后飛速增長。自那以后，同比的增速已經(jīng)回落。但是季節(jié)調(diào)整以后月度的建設水平還是在歷史的高位。四月份報的環(huán)比數(shù)據(jù)有所下降，但是如果季節(jié)調(diào)整以后，四月份量還是在歷史的高位，并沒有明顯地冷卻。但是房地產(chǎn)政策馬上出來，不可能馬上產(chǎn)生很大的效果。我們可能看到很多關(guān)于北京或者是其他地方房價下來的效果，但是這個同比增速還是看不出來的，房價的同比增速還是非常快。

在巨幅增加以后，增速是不可能持續(xù)那么高位的，比如說去年70%、80%的增速，必然回落。即使房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)新政，到下半年也會出現(xiàn)同比的下降，今年房地產(chǎn)投資的實際量和建設活動的實際量還是會比去年增長10%-15%，所以對經(jīng)濟還是會有一個支撐的作用。所以，一方面環(huán)比或者是增長的勢頭會逐月下降，一方面是整個全年的建設活動水平和對大宗商品的需求在去年增加那么多的基礎上，今年還會有所增加。

房地產(chǎn)現(xiàn)在最大的問題，在全球經(jīng)濟里面有兩個最重要的問題，一個是歐洲主權(quán)債務危機對全球帶來的影響，第二個就是中國房地產(chǎn)新政會不會讓中國經(jīng)濟帶動和世界有關(guān)的經(jīng)濟下滑。

在中國，要判斷房地產(chǎn)新政對中國經(jīng)濟和中國整個房地產(chǎn)行業(yè)造成什么樣的影響？從兩大塊進行分析：第一大塊就是房地產(chǎn)行業(yè)有沒有一個巨大的泡沫。這個在國外有很多的爭論，爭論的很重要的原因可能是因為咱們?nèi)狈σ粋€透明的、可靠的、有公信力的價格指數(shù)。統(tǒng)計局的價格指數(shù)出來以后，輿論表示難以相信，因為覺得老百姓平時接觸的實際水平不是這樣的。當然統(tǒng)計局可能有它的一些調(diào)整，有一些科學的分析方法。但是總的來講，我認為這個數(shù)據(jù)存在著一定的問題。

根據(jù)官方公布的各種各樣的數(shù)據(jù)做一個估算，即使用統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，大家也可以看出來，實際上房價的增長和增速也仍然是過去十年最快的，我們不看它的水平，就看它的增速確實是最快的。

第二是從房價人均家庭可支配收入比看的，這個數(shù)字也被引用得比較多。以這個數(shù)據(jù)來看，中國平均大概需要九年的可支配收入才能買一套房，假設這套房子只有100平米。國外的一般是4到6倍的比例。相比起來中國的時間比較高。相比北京、上海這些大城市可能是14到16倍。

我認為中國目前房地產(chǎn)市場定位，尤其是商品房市場的定位是中高端，尤其是以高端為主的。很多時候不是低端收入的人群在買房子，而是中高端收入的人群在買房子，他們的可支配能力是比較強的。這說明在比之外有兩點：第一就是中國的收入差距其實是比較大的，第二是房地產(chǎn)市場是比較偏向于中高端的。將來長期的發(fā)展，還是要著眼于提供更多的大眾性的、普通的商品房給普通的老百姓購買。

另外，就是負債比。從中國的居民貸款來看，居民的負債率比起全世界相對來說是比較低的。在中國，居民的負債率大概相當57%，占可支配收入的57%，占GDP的20%多。和美國相比，美國這個比要大大地高于中國。所以相對來說中國的負債率并不是很高。但是有一點就是，過去四個季度，這個負債比增加得非常快。從居民的消費貸款和按揭貸款也可以看出來，今年一季度的按揭貸款余額比一年前增加了53%，這是非常快的。我們知道全世界的整個貸款增速只有20%，但是按揭貸款增速增加53%。

從居民的負債率可以看出來，一年之間增加了13個點。2008年負債的比是44%，現(xiàn)在上升到57%。大家講到房地產(chǎn)價格上漲很快的時候，普遍的觀點，第一個是財富的積累，很多人在買房子。第二個是剛性的需求，比如說城市化等等。這些我都比較認同，但是這里面我發(fā)現(xiàn)信貸的擴張，尤其是按揭貸款的擴張去年對房地產(chǎn)市場確實起到了非常大的推動作用，這個是毋庸置疑的。而且可以看到，整個新增的按揭貸款和房子總銷售相比，之間的杠桿率增加得非常快。也就是說雖然有很多人有財富、有錢投資買房子，但是很大一部分的房確實是靠增加按揭貸款來購買的。

所以，從房價上漲比較快、負債率增加比較快等等這些方面來看，我們認為去年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展確實有泡沫化的趨勢。但是我覺得比較正面的一點是，這樣的發(fā)展持續(xù)時間并不太長。一般來說，形成一個比較大的全國性的房地產(chǎn)泡沫、信貸的高速擴張或者是整個建設的高速擴張，房價上漲比較快需要一個比較長的時期。美國是這樣的，亞洲金融危機以前的韓國、中國臺灣、泰國這些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫也是這樣的。而中國這一段時間是比較短的。從政府方面來看，去年年底已經(jīng)把整個信貸的規(guī)模往下收了，今年又出臺了房地產(chǎn)的新政，所以從目前來看，這個泡沫還沒有積累到非常大的水平。所以，往下調(diào)整的話空間也不會像其他國家那么大。

記者：新政出來對房地產(chǎn)市場到底有多大的影響？

汪濤：我覺得政策的目標主要是政府想把房價穩(wěn)住，尤其是大中城市的房價。因為房價上漲過快，已經(jīng)造成了一些社會問題。同時，民眾的抱怨情緒也很強烈，政府也擔心會出現(xiàn)一些風險。我想國家調(diào)控房地產(chǎn)的目標并不是想要把整個房地產(chǎn)行業(yè)打下來，或者是把經(jīng)濟增長過熱的情況降下來。今年年初以來，政府一再強調(diào)經(jīng)濟復蘇的基礎不穩(wěn)步，國外還有很多不確定性等等這樣一些可能出現(xiàn)的困難和風險。因此沒有真正的大張旗鼓地緊縮，到現(xiàn)在加息還遲遲沒有動。信貸放在7.5萬億，并沒有想要收縮，對通脹的擔心也不是很強，目前的通脹壓力并不是特別大。這種情況下，想要行政手段穩(wěn)定房地產(chǎn)房價，而并不是想把GDP拉下來。

在這樣執(zhí)行的情況下，第一個采取的是行政手段，而不是全面收縮。在壓縮房地產(chǎn)的控制需求方面，尤其是在北京、深圳、上海這樣一些大城市，這個措施會比2007年更嚴。但是和2007年不同的是，2007年年底的時候中央擔心經(jīng)濟的全面過熱，當時對房地產(chǎn)貸款把持得非常緊，今年對增加供給方面強調(diào)得非常多，而且沒有控制整個信貸，整個信貸有所收縮，但是仍然處在非常寬松的環(huán)境下。這種情況下，我們認為政府主要是想穩(wěn)定住房價，而且中低端房子的建設在全國范圍內(nèi)繼續(xù)推進中小城市發(fā)展的進程，這個可能彌補一些大中城市的開發(fā)商延緩或者是降低新開發(fā)工程的可能性。所以，我們判斷，今年的建設活動還會比去年增加10%-15%，不會出現(xiàn)劇烈的下滑。

但是，下半年因為基數(shù)的原因以及新政的原因，可能有些地區(qū)會同比出現(xiàn)下降。因為政策的主要目標是把價格穩(wěn)住，而不是把經(jīng)濟拉下來，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較大的下滑，或者是國外的形勢變得非常脆弱，中國的出口出現(xiàn)比較大的回落，我覺得政府有可能放松目前采取的一些措施，或者說這些措施的打擊面會變得比較窄，僅僅集中于某幾個城市，而不是在全國或者是大中城市推展開來。從目前來看，也只有少數(shù)幾個城市出臺了細則，其他的城市現(xiàn)在還不清楚是不是在觀望，或者是細則在出臺中。所以在實施過程中確實有一定的不確定性。但是政策的目標不是覺得整個房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的泡沫，不是覺得整個經(jīng)濟已經(jīng)過熱，因此想把整個情況打壓下來，而是想要點擊、精準地控制。當然這個有風險，因為用行政手段想精準地掌握，往往有可能會產(chǎn)生過激的可能。這是我們要關(guān)注的一個風險。

記者：如果房價真的出現(xiàn)了大幅下滑，您認為對整個經(jīng)濟，對銀行系統(tǒng)會有什么樣的影響？

汪濤：從銀行貸款，尤其是和按揭貸款有關(guān)的這塊來分析，我們認為，從去年年底房價上升很快到今年為止，這一塊新增的貸款占整個貸款的份額并不是特別大，而且因為房價漲得非常快，如果跌下來也不會跌到去年底的水平。因此，對整個銀行資產(chǎn)的影響是有限的。而且我們估算出來，銀行整個按揭貸款中，貸款額和房子價值的比，準確來說，不超過50%。也就是說銀行是可以承受一定的房價下跌的。至于最近媒體報道銀行壓力測試30%、40%，這個我不太清楚，可能每個銀行的情況不一樣。而這個30%、40%是不是根據(jù)現(xiàn)在交易的情況下降30%、40%？相對北京和深圳這樣的城市，如果是這樣的情況，影響確實不會太大。但是如果全國的均價下降30%、40%，這個影響就很大了。對此要作出具體的判斷。

記者：土地市場狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象，但是中小城鎮(zhèn)建設的可能會彌補這塊，您覺得多大程度上能夠彌補？

汪濤：多大程度上能彌補？如果看一線城市整個建設的面積，看價值它占的比重當然比較高，比如說一線城市，北京、上海、深圳、廣州這樣的城市，整個建設面積差不多是7%左右，保障性住房也是這個水平。今年提出來，要建設各種保障性住房300萬套，同時改造棚戶區(qū)280萬套。如果300萬套，哪怕有200萬套是新建的，每套是50平米，這樣算起來，今年新建的大概相當于全國商品房建設10%的水平。當然，要看地方政府是不是有很高的積極性。今年有幾點，政府在問責地方政府方面加大了壓力，第二，中央政府給的補貼也加大了，并且要加快發(fā)放的時間。所以這個動機可能稍微大一點。完全靠這塊來彌補肯定是不夠的，因為地方政府沒有特別高的積極性，而且它在提供保障性住房的時候可能不是新建，可能是改造，或者是把原來保障性住房進行廉租。

去年經(jīng)濟工作會議提出來，今年“兩會”的時候也強調(diào)了，這個得到了廣大地方政府的積極擁護。從中央的想法來看，大城市，尤其是沿海一些城市土地有限，房價也比較高，而且要帶動內(nèi)地的發(fā)展，從各方面來考慮，應該要推進內(nèi)地城市的發(fā)展。對于地方政府來說有這樣幾點：

第一，在東部的大城市是推進的衛(wèi)星城市。比如說北京的地鐵已經(jīng)修到大興、房山、順義等等的地方了，在地鐵的沿線郊區(qū)的地用來建城市化的高樓，包括一些宅基地整合以后建設高樓。從我周圍住的一些地方就能看出來，比如說望京地區(qū)就是這樣的現(xiàn)象。上海的輕軌也是修到了昆山。

另外一點，在配合出臺和正在出臺的一系列的區(qū)域發(fā)展計劃，各種各樣城市帶的發(fā)展，把原來的一些小城鎮(zhèn)建設成了一個現(xiàn)代化的城市建筑。在拆遷的過程中也創(chuàng)造了需求，創(chuàng)造了供給的需求。因為拆遷的時候可能一家人會買兩套房子。所以我覺得拆遷這個活動帶來的建設的增加，應該可以彌補大中城市經(jīng)濟的增長。

記者：您剛才提到了，即使今年沒有新政的出臺，新開工面積的投資這塊也會下降。在新政的調(diào)整下，投資面積會加速，即便是城鎮(zhèn)的那塊也不足以彌補這塊。在開工量下降的時候，短期內(nèi)供應量是不是還是下降的？長期來看，供求情況是否會加劇？進而促使房價出現(xiàn)報復性的上漲？您怎樣判斷？

汪濤：在供給方面，我覺得從今年下半年開始會有一個比較快的增長。因為從去年來看，下半年到目前為止新開工量是很大的，很多東西會慢慢流入市場，在供給和需求方面有一個緩和，供給事后的需求已經(jīng)上漲了，現(xiàn)在如果需求有一定抑制的話，這個情況會更加改善。至于說過了這一輪以后將來會怎樣？我覺得要判斷房地產(chǎn)新政到底持續(xù)多長時間？我覺得房地產(chǎn)新政出臺以后，首先在氣勢上把市場蓋住了，但是會不會一直持續(xù)下去？我不太確定。另外，政府在推動城鎮(zhèn)化過程中，可能北京市中心的供給不會增加很快，可能會向外圍引導。所以我覺得這方面還是有一定的潛力的。

我覺得咱們現(xiàn)在用行政性的手段調(diào)控，做的時候可以很嚴，放的時候，好像效果就會一掃而光。有很多基本的東西在這輪調(diào)控中沒有解決，比如說大家現(xiàn)在的存款還是拿的負利率，如果不投資房地產(chǎn)，投資什么呢？這個問題沒有解決。你現(xiàn)在不讓大家買房，不可能永遠不讓大家買房。如果這個措施取消了以后，大家還得買房。利率方面的控制是負利率，加息也不敢加，這是一個問題。

第二個問題是持有成本的問題。一說到物業(yè)稅，爭議特別大，也因為爭議特別大，阻力特別大，短期內(nèi)是出不來的。很可能是地方政府對某個很小的豪宅征一點物業(yè)稅。如果只要征一點點的稅，很多的房子可能就流入市場了，不是說會賣，而是會租出去，不會把錢放在那兒干等著。這是第二個問題。

第三個問題可能是最有共識的問題，就是地方政府以地生財在這里面會起到比較大的作用。如果沒有人壓它，它的動機肯定是希望土地的價格一直往上漲。如果出于政治任務壓它，它可能會收斂一些。但是這個和地方政府的動機有關(guān)系，比如說地方政府要實現(xiàn)GDP，要想有政績就必須得有錢，那想有錢的話不是賣地就是做其他的事情。我覺得如果這些問題都沒有解決，短期內(nèi)也許這個措施出來以后可以避免泡沫，但是長期內(nèi)，將來幾年，或者是五到十年，我也說不好是什么時候，但是長期內(nèi)中國不出現(xiàn)流動性非常充裕、負利率儲蓄很高、沒有什么投資渠道的情況下，不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會是一個奇跡。

記者：像您剛才所說，今年下半年以后的這些新政逐漸開始收效，從今年到明年，您預測是8.7，這個可能是比較早的預測，現(xiàn)在來看明年經(jīng)濟增長動力到底來自何方？今年所有還在持續(xù)的政策，比如說經(jīng)濟持續(xù)政策明年政府是否會回收？像房地產(chǎn)新政明年可能也會出現(xiàn)回收的狀況，這樣是否才能保持經(jīng)濟最大的增長？

汪濤：目前來看，明年會有一定下行的風險。有一點風險就是，用行政手段往往容易過。很多城市如果政治任務都在實施，而且正好和外需下滑同步，很可能會比我們想象的影響大。如果沒有出現(xiàn)這樣的情況，明年的增長動力是什么？我們判斷明年的基礎設施會繼續(xù)放緩，甚至可能出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)市場的增速也會比今年要減弱。制造行業(yè)的投資，我們認為明年會有比較大的回升。因為目前為止隨著經(jīng)濟復蘇一段時間以后，產(chǎn)能利用率在各個行業(yè)都處在比較高的位置，而且盈利情況都比較好。在這種情況下，制造行業(yè)處于開始擴展產(chǎn)能的階段，所以這個對經(jīng)濟會有一個支撐的作用。

另外，從消費來說，雖然一些刺激的政策會逐漸淡出，但是這個刺激的政策的效果在今年就已經(jīng)沒有很大的作用了，本來這個刺激的政策占GDP的比重就比較小。最大的帶動就是今年和去年幾年就業(yè)和收入的增長。另外就是最近出臺的包括服務行業(yè)等等的政策。最近，國務院又出臺了一個允許民間資本進入各行各業(yè)的政策，我們還沒有仔細研究。因為中國可以投資的地方確實是很多的，但是很多行業(yè)是被控制的，民間資本很難進去。如果放開這個的話，明年的投資增長會比較好。但是明年確實還有一定的不確定性，因為明年歐洲經(jīng)濟的放緩或者是外圍需求的放緩，有可能和我們現(xiàn)在的調(diào)控同步，這樣的話可能會出現(xiàn)一些下沉的風險。