淺談公允價值基礎理論及其在投資性房地產中的運用及影響

侯榮新

（雞西大學 教務處，黑龍江 雞西 158100）

淺談公允價值基礎理論及其在投資性房地產中的運用及影響

侯榮新

（雞西大學 教務處，黑龍江 雞西 158100）

隨著新會計準則的出臺，公允價值的應用是其中的一大亮點，采用公允價值計量，可提升并影響企業資產價值,給企業帶來更多有利機遇，有利于企業向國際市場發展.但在推行當中還存在一些問題和難點.本文從公允價值的定義及其應用范圍入手，著重分析了公允價值在我國投資性房地產中的應用及影響，對投資性房地產會計處理中公允價值模式計量做了進一步的剖析.

公允價值；會計準則；投資性房地產

財政部于2006年2月15日頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，具有十分重要的意義.投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產.它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物.因此，房地產開發企業用于銷售的房地產，以及為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產，應分別在存貨、固定資產和無形資產中進行核算.

長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產”和“無形資產”等其他相關的會計準則中加以處理.然而，隨著經濟的發展和投資觀念的改變,投資性房地產已成為一項經營性活動,而不是傳統意義上的固定資產.在這種情況下，將投資性房地產作為存貨、一般性固定資產或無形資產無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值相背離.

1 公允價值的基礎理論

1.1 公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義.國際會計準則委員會1999年發布的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易.因此，公允價值不是企業在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（I A S C，1999）.”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（F A S B 2000）.”我國新頒布的《企業會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額.”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要.

1.2 目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的.與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進.公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量.基本準則中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性.目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件.這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱.

2 公允價值在投資性房地產中的具體運用

公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據以進行資產交換或債務清償的金額.公允價值在投資性房地產中的運用主要涉及以下幾個方面：

2.1 投資性房地產后續計量

新準則規定，投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式.但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式.

采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將取得有關資產的實際成本作為投資性房地產的入賬價值，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產負債表中反映.

而在公允價值模式下，日常核算過程中對投資性房地產不計提折舊或攤銷，資產負債表日也不需要對投資性房地產進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響.企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益.

2.2 后續計量模式變更

為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更.成本模式轉為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調整期初留存收益.而已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式.

2.3 投資性房地產與其他資產的轉換

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產.

在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益（資本公積）.

3 公允價值計量對投資性房地產的影響

公允價值計量對相關公司投資性房地產核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究.

3.1 提高公司對信息披露的真實性

近幾年，隨著房地產市場的高速膨脹，企業若繼續按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產，特別是土地使用權，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業的真實價值，而且在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業大都存在很大程度的升值.公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面.

按照《企業會計準則第3號—投資性房地產》的要求，企業若以公允價值的記賬模式取代傳統成本模式記賬的，應該屬于會計政策的變更.會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關企業的真實信息.在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調整法調整期初留存收益，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模.

3.2 公司每年凈利潤的波動程度會增大

公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度.現行會計制度下，企業的投資性房地產物業都是計入固定資產或無形資產中，其市值變動并不計入當期損益，我們無法從相關的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利于反映企業房地產的構成情況及各類房地產對企業經營業績的貢獻.當前我國的投資性房地產物業市場已經進入加速發展階段，雖然并不排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能性，但更多投資性房地產物業的升值潛力較大且預計將會持續；按照新準則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副實”的投資性房產，企業每年的重估增值額應該會使當年的凈利潤預計得到持續的額外提升，企業投資性房地產的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現，由此也大幅提高了每股的凈資產，降低了市盈率.但由于對凈利潤的影響比較多，相應波動程度也會增加，因此，如何評價這種由于增值帶來的利潤增加，需要市場進一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩健和客觀的估值標準來衡量此類房地產公司的真正價值.

3.3 未來投資性房地產公允價值的確認

公允價值模式符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現階段的實務操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產而言，投資性房地產物業的公允價值還是比較容易取得的.同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產物業進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等.

3.4 對稅負的影響

由于現行稅法仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法將實際成本作為投資性房地產的計稅基礎，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債.

綜上所述，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產行業將產生一定的影響.但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投資性房地產價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業的投資價值.

〔1〕中華人民共和國財政部.企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社,2006.

〔2〕中華人民共和國財政部.企業會計準則——應用指南.財政經濟出版社,2006.

〔3〕黃學敏.公允價值：理論內涵與準則運用[J].會計研究，2004（6）.

〔4〕葛家澍.關于會計計量屬性——公允價值[J].上海會計，2001.

〔5〕常勛.公允價值計量研究[J].財會月刊，2004（1）.

F 293.30

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1673-260X（2010）07-0068-02