論農村住房改建及其對策

沈維鳳，楊 柳，曹威偉

（湖南農業大學，湖南 長沙 410128）

農村居民住房條件是衡量他們生活質量高低、富裕程度和農村經濟社會進步程度的顯著標志。農村住房改建是一項實現城鄉之間要素資源合理配置的系統工程和推進城鄉經濟社會一體化的基礎工程，既可改善民生、促進社會和諧發展，又可拉動內需，既可大量節約農村宅基用地，又可增加耕種面積，提高農民收入。農村住房改建工程是社會主義新農村建設中的一項新的工程，全國各地均已開始試點摸索，但尚未形成十分成熟的模式和經驗，有許多問題需要研究。

1 農村住房改建的意義

目前城市居民住房條件優越，配套設施齊全，擁有安全的飲用自來水、充足的電力、燃氣、電話、網絡和專用衛生廁所等，享有配套的物業管理。而農村居民大多數飲用的是自挖的井水，燒的是柴火，沒有專用的衛生廁所等，建筑質量低，耐用性差，雖然農村居民住房人均面積比城市居民的要大，但較之城市居民的住房條件和方便性還存在著顯著差距。統籌城鄉發展，縮小城鄉差別是我國經濟社會發展的必然趨勢。黨的十六大報告中明確提出要全面建設小康社會，要求到2020年，要逐步扭轉工農差別、城鄉差別和地區差別擴大的趨勢。中共中央國務院《關于推進社會主義新農村建設的若干意見》中要求統籌城鄉經濟社會發展，扎實推進社會主義新農村建設。因此，在社會主義新農村建設中，作為反映農村居民生活質量高低的顯著標志的住房條件的改善是一個不可回避的重要項目。因而農村住房改建也就成了社會主義新農村建設的必然趨勢。

2 農村住房改建應遵循的原則

農村住房改建是一項巨大而又復雜的系統工程，不能唯改建而改建，而要把農村住房改建工程置于生產、經營、流通、金融、交通、通訊、醫療衛生、文化教育、環境等要素構成的經濟社會這一大系統中來綜合考慮。因此，在實施農村住房改建工程中要遵循如下原則。

2.1 便于公共服務設施建設

目前大多數農村居民住房多是根據個人意愿，依著當地自然地形而建，散落于村莊的各個角落，不便于公共服務設施的建設，也大大增加了公共服務設施的建設成本。因此，在實施農村住房改建工程時，要遵循便于公共服務設施建設的原則，做出科學的改建規劃，降低公共服務設施的建設成本以提高公共服務設施的使用效率。

2.2 集約用地、集聚改建

目前農村居民住宅占地面積相當大，浪費了大量的土地資源。統籌城鄉發展課題組于2009年底在湖南省祁陽縣朝主山村對158戶農民住宅占地面積進行了實地調查。該158戶農民共有620人口，房屋面積24 973.57 m2，正房占地面積25 777.63 m2，戶均占地面積 163.15 m2，人均占地面積 41.58 m2。祁陽縣朝主山村村民房屋占地面積比住房面積還要大3.1%，戶均占地面積達163.15 m2，人均占地面積達41.58 m2，其建筑容積率是城市建筑無法相比的，浪費了大量的土地資源。因此，在實施農村住房改建工程時，必須遵循集約用地、集聚改建的原則。

2.3 適應農業生產

隨著農業現代化的發展，農業生產必將走向農業產業化的道路。但是，不管是在農業產業化實現之前還是之后，農業生產和農產品加工、運輸、儲藏等生產過程是不會改變的，尤其是農作物自然生長環境更不會因農業產業化的發展而發生改變。因此，在實施農村住房改建工程時，要堅持適應農業生產的原則，既要方便農民居住，又要方便農民投入農業生產。

2.4 保留建筑特色

在廣大的農村中，有許多住房建筑有著自己獨特的風貌和特色，具有重要的歷史文化價值。例如湖南鳳凰縣的吊腳樓，依山傍水，風景秀麗，既適宜農民居住，又是具有重要開發價值的旅游資源。因此，在實施農村住房改建工程時，要堅持保留建筑特色的原則。

3 農村住房改建模式

3.1 城中村模式

農村改革開放以來至今，已有一部分具有一定特長、能力和水平的農民先富起來了。他們既能適應城市生活，有經濟實力在城市購買商品房，又能在城市自我謀生。對于這些比較富裕的農民，可以在縣城建設專門的住宅小區即城中村，采取一定的優惠政策讓他們通過購買商品房的形式獲得新的住房。這一模式既改善了部分先富起來的農民的居住條件，又有序地轉移了農村勞動力。

3.2 鎮中村模式

在小城鎮采取聯合、集資的方式建設專門的住宅小區或經營與居住相結合的建筑即鎮中村，讓相對富裕的農民通過聯合、集資的形式獲得新的住房，同時又獲得謀生的一席之地。這一模式既改善了部分相對富裕農民的居住條件，又有序地轉移了農村勞動力，還為他們提供了謀生的場地

3.3 中心村模式

在便于實現交通、通訊、供水、供電的地方建設中心村，把散落在各處的村民集聚到中心村來居住。這一模式的重點是改善大多數農村居民的住房條件和生存環境，避免地質自然災害對他們造成的各種危害。移居中心村的農村居民可以通過自籌資金、貸款和政府支助來獲得新的住房。

3.4 自然村模式

在山清水秀，自然環境優美的地方，在不破壞自然環境的前提下，依據自然地形建設村民居住小區即自然村。這一模式的重點是充分利用大自然的恩賜，創建人與自然和諧相處的居住環境。移居自然村的農村居民同樣是通過自籌資金、貸款和政府支助的方式來獲得新的住房。此外，在廣大農村中尚保留著不少具有歷史文化價值與特色的傳統建筑，其建筑物也相對集中，是寶貴的旅游資源，要特別注意保護。

4 實施農村住房改建工程的對策

4.1 土地管理政策

對于城中村和鎮中村的宅基地的使用，要按照國家的土地使用政策科學編制用地規劃，按照市場規律和統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理的原則來建設城中村和鎮中村。對于中心村和自然村的宅基地的使用，則可制定人均住房面積標準，再根據建筑房屋層數按人均住房面積標準計算出人均占有宅基地面積，然后直接進行宅基地置換。對于節約出來的原宅基地用房屋的形式補償給農民，以減少農民自籌建房資金的困難。

4.2 公共產品供給政策

公共產品即為社會公眾所共同享有、具有非排他性和非占有性的產品和服務。由于長期以來受“重城輕鄉”的影響，在公共產品的供給上城鄉差距十分懸殊。公共產品的外部性，決定了政府應承擔起公共產品的保障與供給。因此，在農村住房改建工程中，政府要及時出臺與之配套的提供公共產品的政策，承擔起各種基礎設施的建設任務，如道路、交通、供水、供電、郵電、通信等設施的供給，縮小在公共產品供給上的城鄉差距，使農民的住房改建與城市住宅小區的建設同步。同時，政府還應擔當起教育、衛生、文化、社會保障、環境保護等公共產品和服務的供給。

4.3 綜合管理政策

由于歷史的原因，以前基層政府對農民住房建設的管理層次比較低，只管控了宅基地，造成了農村住房建設零亂無序，宅基地浪費嚴重的現象。因此，在社會主義新農村建設中要徹底改變這一現象，基層政府要提升管理層次，對農民住房改建與土地管理、規劃建設、盤活存量等工作進行綜合管理，使農村住房改建工程朝著城市化方向健康發展，逐步實現土地相對集約、居住相對集中、基礎設施各類要素相對集合、產業相對聚集。

4.4 戶籍管理政策

我國目前實行的二元制戶籍管理制度的作用主要是用于人口統計、社會治安等社會管理工作，但它又是阻礙城鄉統籌發展的巨大障礙，是產生社會福利城鄉分配不公的重要因素。因此，要積極、穩妥地進行農村戶籍管理制度改革，最終廢除農村戶口，實行統一的“中華人民共和國居民戶口”。對于在城中村購買了商品房和在鎮中村聯合或集資建了房的農民，均實行統一的城鎮戶籍管理制度。對于中心村和自然村的農民，建成一個新村就實行一個新村的統一的城鎮戶籍管理制度。

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