房產測量中存在的若干問題及解決對策

東莞市萬江區測繪隊 張建

房產測量中存在的若干問題及解決對策

東莞市萬江區測繪隊 張建

近年來,隨著我國房地產業的迅猛發展,商品房面積問題也隨之成為一個社會熱點問題。建筑房產面積的測量存在許多技術和計算的問題亟待改進,論文首先分析了房產測量在國民生活中的重要地位,提出了當前建筑房產面積測量的若干問題,并給出了相關建議。

建筑房產面積測量建議

隨著房地產業的發展和商品房交易量的不斷增加,商品房面積問題也隨之成為一個社會熱點問題。通過對房屋自然狀況和權屬狀況的專業測量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況,從而為房地產產權的管理提供基礎數據。另外,商品房的購買價格通常與單價和銷售面積直接相關,在購房時,單價通常是明確的,但銷售面積的測量計算卻存在一定出入,筆者通過對我國現行房產測量的方法存在的問題等進行分析,從而探索房產測量規范精確的新途徑。

一、國內外房地產測量的發展現狀

國外房地產測量的產品精度一般很高。例如:發達國家對不動產地籍測量規范中,將界址點分成幾個等級,供不同需要時使用,其一級界址點精度要求大部分都定為±0.02m。而國內對界址點的精度要求則低一些,我國一級界址點的精度要求定為±0.05m。國外徹底開放房地產測量市場,還實施房地產測量師認證制度和監督制度,這樣使其房地產測量市場呈有序化、成熟化、法制化發展。

隨著房屋的商品化和房地產市場的形成,我國的房地產業有了飛速的發展,特別是《房產測量規范》的頒布實施,規范和繁榮了我國的房地產測量市場。對房地產測量成果的準確性提出了更高的要求。房地產測量的技術水平有限,還存在一些需要解決的問題,如目前經常引起糾紛的房屋面積量算、房地產權屬界線的確定等問題,這些都未達到能和國外先進企業競爭的地步。因此,我國的房地產測量工作還有待進一步的發展與提高。

二、我國房產測量存在問題分析

(1)產權登記面積與實際面積(或測繪面積)不符。開發方實際是作為買方的代理人進行測量(包括初次的轉移登記)的,而開發方與買方的利益又是直接對立的,很難取得買方的信任。買方在整個測量過程中往往成為局外人,對一些具體的問題(如分攤關系及其確定過程等)難以知情,這是造成很多面積糾紛的重要原因之一。

(2)面積縮水情況時有發生。開發商在辦理商品房預售手續后常因市場需求而變更建筑設計方案,導致房產竣工建筑面積與預售建筑面積不一致;工程建設過程中的施工誤差、竣工測量中測量誤差的客觀事實,致使商品房的預售建筑面積與竣工面積產生一定差異;《房產測量規范》中有關公共面積的確定及分攤原則的理解不一致,也造成了預售建筑面積與竣工建筑面積有所差異(現通過協商制度極大地減少了該項差異,但有些則無法彌補)。;測繪作業人員的疏忽以及測繪工作程序的不嚴密導致計算錯誤。

(3)房屋面積量算中存在的具體問題。如:突出墻面部分的面積計算。在高層建筑中,因結構需要在下面幾層(商業區和辦公區)可能有與墻體相連和屋內獨立的承重結構柱,遇到此種情況,我們目前的處理方法是:無論柱子多大,其面積計入該柱平面位置所在的套內建筑面積中(零分攤位除外),這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。關于伸縮縫。有些觀點認為:只要是與室內相通的伸縮縫,通行的部分計算伸縮縫面積,余下的部分不算。一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大,若單獨只計算其通行的部分也只是門口那一小部分。而這點面積的界定有時由于尺寸的不詳,結果并不十分準確,計算起來也十分麻煩。

三、房屋面積測量問題的應對措施

1.規范房產測繪市場,提高專業人員素質

房產測繪工作的市場化必須要有規范的市場環境。否則,不僅達不到預期的效果,反而會使房地產管理工作變得被動,對房地產市場產生極其不良的后果。房產測繪市場化需要的市場環境,包括以下幾點:

(1)制定房產測繪單位資格管理制度。國家測繪行政主管部門對所有測繪行業資格的申請、審查及年檢都有相應的規定;對于每種測繪資格必須配備的儀器設備精度和數量、專業技術人員的職稱等級和數量等也都有明確的規定。(2)要努力提高房產測繪單位的專業技術水平,健全、完善質量控制體系,提高房產測繪行業從業人員素質。可以考慮盡快建立房產測量師和房產測量員制度,從根本上改進房產測繪工作的整體狀況,減少乃至杜絕因測繪工作失誤導致的商品房面積糾紛。(3)實行辦事公開化,提高透明度。商品房公攤算法可以網上公示,這樣商品房銷售將透明公開。要求房地產開發企業在申請預售許可的時候,需要提供一套完整的房屋面積測量數據,并且在取得預售許可后,房屋測繪技術報告書以及房屋的分攤情況將在網上公示。(4)采用先進的測量儀器,減小測量誤差。采用現代化的測繪技術方法進行的房產面積的精度的估算,從而真實、可靠地反映出了面積的客觀精度,便于操作和實施。

2.房產面積測量中的實際問題探討

(1)陽臺面積的計算。首先,沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋,不算面積;投影下來的面積的一半作為是否計算面積的標準;影下來的面積大于圍護結構的1/2,則計算面積;不大于1/2的不算面積。(2)外墻中共有面積部位的確認。《房產測量規范》規定:外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積作為共用面積進行分攤。(3)伸縮縫面積的計算。只要是通行的伸縮縫,均應全部計算建筑面積,雖然沒有通行的部分沒有使用到,然而,作為伸縮縫具有的功能,此部分空間全樓均得到受益。

四、結語

總之,建筑房產面積的測量是一個系統的學科,雖然有了很大的進步,但是存在諸多問題,就目前普遍存在的房屋面積量算糾紛問題,本文在總結房屋面積量算糾紛產生原因的基礎上,分析討論了《房產測量規范》中未作具體規定并經常產生糾紛的具體問題,并提出了解決商品房面積測量問題的辦法,旨在對于發展和穩定房地產業、繁榮房地產市場具有現實的意義和一定的理論意義。

[1]郭玉社.房地產測繪[M].北京:機械工業出版社,2004

[2]國家質量技術監督局.房產測量規范GB/T17986, 2-2000[S].北京:中國標準出版社

[3]刁培嫻.關于房產面積計算有關問題的探討[J].甘肅科技,2004,V20(5):116

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