住房公積金個人貸款存在的問題與對策

□文/文雅靜

前言

住房公積金制度實質上是一種具有中國城鎮住房特色的住房保障制度，有效的形成了國家、集體、個人三者共同負擔解決住房問題的籌資機構。實行住房公積金制度不僅可以降低城鎮居民職工貸款買房的還款負擔，同時還可集結一部分穩定的住房資金用于加快城市廉租房、經濟適用房的建設。住房公積金以其保障性、互助性、強制性、工資性和長期性的特點成為推動住房制度改革實行住房分配貨幣化的最重要形式。其中，發放個人住房貸款又是體現住房公積金制度改善職工居住水平的最主要方式。但是，目前住房公積金在貸款方面還暴露出如分配不公、個人使用渠道單一、手續繁瑣等問題亟待解決。

一、我國住房公積金個人貸款存在的問題

（一）覆蓋面低，分配上存在不公。公積金是作為政策性的低息貸款，但是由于公積金是基于工作就業的職工，而目前低收入群體的主體困難企業的職工及相當一部分下崗職工、沒有“單位”的城市居民和在城市工作的農民工就無法參加公積金，從而違背了實行公積金的出發點。并且由于公積金貸款條件比較嚴格，同時房價飛漲，很多低收入者因為承受能力的制約而難以通過該渠道獲取融資購房，所以這部分人群繳存的公積金沒有發揮作用，只能到退休時全額領取，而相對的低存低貸款政策實際上是讓低收入家庭蒙受了利息損失。此外，公積金只能用于房屋購買而不能用于房屋租賃，從而導致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公積金這一優惠政策。住房公積金作為一項政策性的住房金融制度，必須盡可能地擴大其覆蓋率，更好地為低收入家庭服務。

（二）使用效率不高，大量資金閑置。住房公積金歸集的目的原本是提供給職工用于購買、建造、翻修、大修自有住房，但是當前卻存在大量公積金閑置或者投向國債，使得公積金的優勢未能充分得到發揮。以重慶為例，2009年重慶住房公積金繳存數額達到77.17億元，其中貸款金額26.99億元，占同期歸集金額的34.97%，比上年的49.85%下降了14.88個百分點，進一步說明了公積金貸款比例較低。其原因主要是基于資金的安全性要求較高，支取條件嚴格，提取數額受到限制。同時，住房公積金管理中心市場競爭意識不強，市場推廣力度較弱也是導致貸款比例偏低的原因。

（三）商業銀行缺乏積極性。根據國務院頒布的《住房公積金管理條例》規定個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行來辦理。就受委托銀行而言，如果購房者選擇的是商業銀行貸款則產生的利息全部歸受委托銀行所有，若購房者選擇的是公積金貸款則銀行只能收取一定比例的手續費。受委托銀行受自身利益的驅動往往對公積金貸款客戶采取一些消極拖辦和誤導手段，使得公積金貸款在申請和辦理過程中等待時間過長，降低了公積金貸款業務的高效性和便捷性。雖然新的《住房公積金管理條例》中明確規定公積金管理中心必須在15日之內給客戶能否貸款的答復，但是由于住房資金管理中心、擔保公司、受委托銀行不能實現合署辦公，借款人需向每個部門提供相同的材料，順利辦完一切手續最少也需要一個月的時間，而不管是開發商還是購房者，貸款資金的快速到位才是關鍵。甚至很多商業銀行在發放開發貸款時要求開發企業從本行發放個人貸款，也有不少開發商實行商業貸款時給予購房者一定的折扣優惠或者先貸商業貸款再轉公積金貸款等方式，這樣會額外支出很多相關費用，使得不少準備選擇公積金貸款的購房者不得不選擇商業貸款。

（四）擔保費用較高。公積金貸款擔保是指在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，擔保公司為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同并提供連帶償還責任的保證擔保行為，其目的是減少貸款風險，保證公積金資金的安全性。而目前大多數地方的擔保公司均是當地住房管理中心指定的，屬于壟斷經營地位，同時擔保費對一些低收入家庭也是一筆不小的開支，使得住房公積金原本給貸款者帶來的利率優惠在無形中被擔保費抵消了一部分。以重慶市為例，如果貸款年限為1～10年（含10年），每年需要繳納的擔保服務費按擔保額的0.5‰收取；10年以上擔保服務費按擔保額的0.4‰收取，擔保費不足300元的按300元收取。擔保服務費計算公式為：

1、貸款年限為1～10年（含10年）

擔保費=擔保額×0.5‰×貸款年限

例如：王小姐買了一套房子，通過市住房置業擔保公司貸款公積金20萬元，貸款年限為10年，公司收取擔保費為200000×10×0.5‰=1000（元）

2、貸款年限為10年以上

擔保費=擔保額×0.5‰×10年+擔保額×0.4‰×（貸款年限-10）

例如：王小姐買了一套房子，通過市住房置業擔保公司貸款公積金20萬元，貸款年限為20年，公司收取擔保費為200000 ×0.5‰ ×10+200000 ×0.4‰ ×（20-10）=1800（元）。

通過以上計算可以得出，每年需要支付給擔保公司的費用無疑抵消了一部分因為公積金貸款而享受的利息優惠，加重了貸款者的還款負擔。

（五）各個地區公積金個貸率差距懸殊。公積金與銀行存款有一定的可比性，歸集資金不能全部貸出，必須要保證足夠的余額也就是流動性來應付存款人未來的提現要求，否則滿足貸款要求的購房者貸不到款，符合提取條件的職工拿不到錢，一旦無法應對支付要求就會出現信譽破產危機。從全國來看，2009年個貸率（個人住房公積金貸款余額占住房公積金歸集繳存余額的比例）為56.39%，但地區分布十分不平衡，一些內陸中部地區，如河北省2009年個貸率為43%，但是也有不少地區尤其是沿海發達地區的住房公積金的資金鏈實際是處于十分緊張的狀況，比如江蘇常州市2009年個貸率為96.30%，市區該比例更是高達98.88%，這么高的公積金貸款率意味著資金流向很可能入不敷出，將使得當地公積金面臨著較大的支付風險。如何解決資金短缺問題，滿足公積金繳存人不斷增加的貸款需求，將成為各地區尤其是資金使用率高的地區公積金貸款運作中的主要困難。

二、解決個人住房公積金貸款問題的建議及對策

（一）加強公積金管理，嚴格繳存比例。因為住房公積金單位繳存部分不計入個人收入范圍，個人繳存部分又免交個人所得稅，故一些效益好的國有企業和行業壟斷企業將公積金的繳存比例不斷提高，這實際上是既增加了職工福利又規避了企業所得稅和個人所得稅。故各地住房公積金管理委員會應切實履行起職責，盡快按照要求規范繳存基數，規定公積金繳存上限，堅決杜絕擅自擴大繳存基數或超比例繳存，避免公積金成為繳存單位工資外發放薪金補貼和避稅的渠道；同時對一些已經擁有個人住房的高收入者申請公積金購買第二套房產時應付出一些額外成本，比如征收利息所得稅、使用較高住房公積金貸款利率等。

（二）簡化貸款手續，取締各種限制條件。由于我國現行的住房公積金管理條例規定住房公積金管理中心是憑借政府政令設立的，不以盈利為目的的全額事業單位。在這種體制下，資金中心和銀行之間的工作不能很好協調起來，雙方根據各自的職責、利益情況制定相應的工作規范，互相設置壁壘，極大地影響了貸款效率。公積金管理中心、受委托銀行及其他中介機構應建立個人住房貸款各個環節的聯合辦公制度，實行一條龍服務，提高貸款工作效率，進一步簡化貸款程序，降低使用門檻，努力降低個人貸款的擔保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用，減輕職工負擔，真正發揮公積金作為政策性貸款的優勢。

（三）創新公積金使用方法。公積金的創新使用主要可以從以下三個方面來考慮：第一，考慮到一些低收入家庭面對當今高昂的房價無力承擔，而公積金的使用規定只能用于房屋購買、自建和維修，而不能用于租房，故開辟申請租房公積金貸款業務可以加大對低收入家庭的支持力度；第二，可以允許職工提取本人及直系親屬的住房公積金用于支付購房首付款，允許購房職工以直系親屬名義申請住房公積金貸款，提高公積金使用率，體現住房公積金互助性的特點；第三，我國的住房公積金模式最初是借鑒了新加坡的中央公積金制度，新加坡中央公積金制度規定雇員繳交的公積金平時可用于購房和支付雇員本人以及直系親屬的醫療費用。可以效仿新加坡把家庭成員患重大疾病列入可以辦理非銷戶提取的范圍，如一位繳納了住房公積金的市民，如果他的愛人患上了癌癥，當他無錢交付醫藥費時可以經醫院出具的診斷書、入院通知單、繳費通知單等材料向當地公積金管理中心申請提取住房公積金用于急用，這樣不僅能提高公積金的使用效率，更體現了公積金制度對于保障民生人性化的一面。

（四）實行全國聯網，統籌運用資金。力促住房公積金流動性均衡，實行區域內外融通，改變目前地域分割現狀，由使用資金不足的地區向使用率低、資金充足的地區申請融資合作，由資金充足地區向資金不足地區的繳存職工發放公積金異地貸款，建立風險共擔的合作關系，從根本上解決流動性均衡問題。如陜西省從今年3月25日起11個市（區）就已經開始施行住房公積金在省內通貸的規定。

（五）規范住房置業擔保制度。進一步規范住房置業擔保制度，打破壟斷，向市場開放，同時可采用多種形式的擔保，如抵押、質押、保證等形式。

三、結束語

建立公積金制度的根本目的是充分發揮公積金低存低貸的政策優勢，加快解決城鎮中低收入居民家庭的住房問題，本文從多個角度分析了目前我國公積金個人貸款中存在的問題并從如何提高公積金貸款率、創新使用方法、統籌運用資金等方面提出了一些建議，讓公積金貸款更好地服務于職工購房，為人們提供更為科學、實惠的住房保障系統。

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