當前房地產物業管理中的問題與對策

□文/趙晨鋼

一、房地產物業管理企業發展現狀

20世紀八十年代初我國第一家房地產物業管理公司在深圳建立，標志著物業管理行業的誕生。至今已有20多年，根據國家統計局2009年的行業調查數據顯示，在我國31個省、自治區、直轄市，130個大型城市和地區的近5，000家物業公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數的60%，房地產物業管理企業的隊伍每年在以超過100%的同比增長數量進行發展壯大，這說明我國大多數物業管理企業發展勢頭非常良好，物業管理市場大有可為，但同時也提醒我們，由于建立時間短，物業管理市場不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產物業管理企業存在許多不足之處，有待改進。

二、當前房地產物業管理存在的問題

1、相關法律及法規體系不完善。我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2、市場化程度不高。物業管理項目的獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業主管理缺乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業管理還沒有形成有利競爭的統一的市場。有些物業管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業管理企業在物業管理專業方面不很在行，但因為是某個開發公司的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資組成的股份企業，管理項目不愁沒有；另一些物業管理企業則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場化的手段進行暗箱操作，奪取市場。

3、物業管理專業化程度不高。我國物業管理行業仍屬于勞動密集型行業，隨著管理規模的擴大，服務人員也越來越多，但其中多數來自下崗轉崗職工，高素質人才嚴重缺乏，且未能形成有效的激勵機制，造成從業人員整體素質不高。同時，由于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識停滯，企業的專業化程度不高。

4、物業管理的招投標市場運行機制不完善。當前，全國各地大城市基本建立物業管理招投標市場，開展了一些物業管理項目招投標。但從實際效果及外界反映，并未達到國家頒布的《招投標法》的目的。主要表現在：物業管理招投標普及率不高，行政領導、企業單位干預大；物業管理投標市場化程度不足，暗箱操作，壓價不正當競爭時有發生；招投標投入的人力、物力、財力太多、成本太高，對微利服務企業壓力過大，企業缺乏積極性；物業管理招投標示范文本缺乏，一些單位不規范定位，使物管招投標缺乏公平、公正性。

5、物業管理收費難且不規范。物業管理收費相當困難，同時盡管國家頒發了《物業服務收費管理辦法》，但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，當地收費標準又不見出臺，服務收費沒有做到有章可循，由此導致物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應。

三、完善房地產物業管理的對策

1、健全物業管理相應法律法規。從物業管理業務來看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；二是建立設備設施管理法律、法規及規章；三是建立環境衛生管理的法律、法規及規章；四是建立保安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另外，完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項活動均有法可依。以住宅區物業管理為例，有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例的精神下，分別制定出上述類型物業的管理辦法，組成物業管理法律體系的子系統。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。

2、加強物業管理市場的培育。限制開發商盲目組建自己的物業管理公司，鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業的高度市場化方向發展。

3、進一步完善行業準入制度。加強完善物業管理師制度，我國未來物業管理企業要高度重視物業管理隊伍的人數和質量，物業管理師可以注冊物業管理公司，擔任企業領導，物業管理師作為職業經理人，接受物業管理企業的雇傭，從事專業物業管理活動，物業管理師可以以自由人的身份，合伙注冊“物業管理師事務所”；物業管理師可以專業人士的身份，受雇于業主委員會。

4、依托《物權法》完善招投標市場運行。通過的《物權法》條款：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的規定，可以看出法律既允許業主自行管理也允許委托物業服務企業或其他管理人管理，這就會產生不同的管理現象。業主通過業主大會和業委會委托各專業公司管理，也可將物業管理委托給小區內擁有物業管理相應職業資格的業主進行管理。當然，還可將各項管理服務委托給專業物業管理公司。

5、物管企業應加強自身經營管理。（1）加強從業人員的專業化培訓。（2）建立一個規范的基金運作機制，由開發商一次性補貼各種大修及物業管理啟動資金，斷絕對開發商長久的依賴關系。（3）開展多種經營，以彌補物業管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業公司又可以加大對小區的投入，使物業管理真正形成經營性的良性循環。由于物業管理企業在先天條件上占有很大的優勢，又存在巨大的市場需求，所以如果經營得當，將會得到很好的回報。（4）不斷開拓物業管理的市場領域。充分發揮物業管理的綜合管理和專業化管理的優勢，不斷開拓物業管理的市場，將所有可能實施物業管理的物業類型都力爭納入物業管理范疇。（5）擴大經營服務范圍：①專業技術的對外擴張（如成立清潔、機電、消殺、專業公司等），實現對內保障的同時，對外提供專業技術服務；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等。

四、結語

我國物業管理行業自誕生以來取得了非常大的成績，對社會、經濟、環境做出了突出的貢獻，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業管理發展道路上還存在著一些問題，制約其獲得更大的突破與發展。但這是在我國市場經濟發展過程中出現的問題，隨著經濟的發展，社會的進步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問題得以解決，我國物業管理行業必將不斷發展壯大，進入良性的可持續發展狀態。

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