海外REITs發展狀況及其啟示

□文/徐海濤

海外REITs發展狀況及其啟示

□文/徐海濤

近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產金融業卻呈現明顯滯后狀態，我國雖出現房地產信托等相關產品，但仍不能滿足融資投資需求。在銀行對地產企業放款趨緊，地產企業尋找其他融資渠道，投資者面對股市低迷也希望增加投資增值途徑的背景下，探討一種新的房地產金融模式——房地產信托投資基金，頗具現實意義。

房地產投資；信托；REITs

一、房地產信托投資基金的涵義

房地產投資信托基金（簡稱REITs，是運用信托的原理和功能，采取公司或者信托（契約）基金的組織形式，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的金融工具或金融行為，它實際是一種房地產證券化產品。證券化的房地產主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等。

房地產信托投資基金獨有的分類方式根據資金投向的不同，可分為權益型、抵押型和混合型三類。權益型REITs與其他類型REITs最大的區別是直接投資并擁有房地產，其收益主要來源于其擁有的公寓、辦公樓、倉庫等收益型物業的年租回報。抵押型REITs是將所募集資金用于發放各種抵押貸款，收入來源于所收取的手續費和抵押貸款利息以及通過發放參與抵押型貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益。混合型REITs兼有權益型和抵押型的雙重特點，在給物業提供抵押貸款的同時，也收購擁有后用于出租。

房地產信托投資基金作為一種信托產品，首先具有信托的特征：（1）獨立的收益權。委托人基于受益人的利益或者其他特殊目的，將財產至于受托人控制之下，收益人按照收益份額享有收益權；（2）信托財產獨立性。信托財產必須獨立于委托人的其他財產，也獨立于受托人管理的其他信托財產；（3）有限責任。在法理上，受托人無需對財產管理的盈利承擔責任。只有在受托人違反信托目的處分財產，或者違背職責造成信托財產受到損失的，才應當承擔賠償責任。其次RElTs具有自身的特征：（1）分散風險，資金回報率較高；（2）REITs的經營靈活；（3）高派息、低成長；（4）證券化。

二、海外REITs發展狀況

（一）美國RElTs的特色以及未來趨勢。美國RElTs的特色主要表現在以下三方面：（1）權益型信托為主；（2）投資入股門檻低。在美國，通常合股性質的公司會要求股東的最低投資額不低于15，000美元，但對于REITs來說，每股只需要10～25美元；（3）稅收優惠，投資者回報率高。美國稅收法案規定，如REITs將每年度盈利的大部分以現金紅利方式分配給投資者，由投資者繳納個人所得稅，而公司無須繳交所得稅，這就避免了對REITs和股東的所得稅雙重課征。

美國RElTs呈現的發展趨勢表現在以下幾方面：（1）投資者機構化；（2）組織結構新型化。美國房地產信托投資基金在傳統的架構基礎上，演變出了新的形式，如傘形REITs、“雙股式”REITs、“曲別針式”REITs；（3）投資范圍全球化。

（二）德國REITs發展狀況。在歐洲，德國是全能銀行制度的典型代表。德國的房地產投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產或其他特別財產，保管銀行根據投資公司的指示負責現金及有價證券等特別財產的保管、信托收益分配、信托基金資產評價以及房地產業務的監管工作。為保護投資人的利益，投資公司設置了監督委員會、選定保管銀行、固有財產與信托財產分別管理、投資范圍限制等強制性規定。可以投資的房地產限于租賃居住及商業用房地產，以及符合該條件的在建工程和土地。德國房地產投資信托的特點，在于基金資產的運用業務與保管業務的分離。

（三）日本的房地產投資信托發展狀況。日本房地產投資信托的財產是不動產而不是資金，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。典型的做法是業主將房地產委托給信托公司換取收益憑證，信托公司負責管理和處置信托財產，可以通過出租或出售的方式獲取收益，信托收益在扣除信托費用后支付給委托人。

日本在2000年5月修改了《投資信托及投資公司法》（2000年11月生效），允許投資信托所募集資金運用于房地產投資，從而確定了房地產投資信托在日本的法律地位。2001年9月日本辦公建筑基金和日本房地產投資公司在東京證券交易所（TSE）成功發行了房地產投資信托。日本也成為了在亞洲第一個成功發行房地產投資信托的國家。此后，日本房地產信托蓬勃發展。

三、我國REITs現狀和困境分析

（一）我國房地產信托投資基金發展現狀。我國目前尚未出現真正的房地產投資信托基金，我國的房地產信托產品特指投資于房地產市場的信托產品。它是信托公司發行集合資金信托計劃募集資金，作為受托人以貸款、股權投資等形式投資于房地產市場，將投資收益在扣除必要的管理費用和其他稅費后分配給信托計劃的受益人。而從房地產資產證券化的角度來看，房地產信托計劃和房地產投資信托基金同是房地產資產證券化的分支，但是兩個不同的產品。

作為我國房地產融資工具之一的房地產信托產品，其與REITs的區別主要體現在：第一，兩者在產品屬性上存在差異。REITs屬于股權類金融投資產品的范疇，而我國的房地產信托計劃詳細規定了到期日和預期收益率，實際上是以一定期限內的收益換取資金的使用權；第二，流通性差異。我國房地產信托計劃中的相關權益是由信托合同的形式來體現，不是標準化證券；第三，風險分散的能力不同。我國的房地產信托產品，大多針對某個具體的房地產項目，資產單一，風險較為集中；第四，兩者的專業化運營程度也不同。REITs負責提供資金并組建專業的資產管理機構進行投資運營。而房地產信托計劃是房地產開發商的一種融資方式，即使信托公司控股項目公司后也不參與房地產的專業管理；第五，兩者擁有不同的投資者類型。對于REITs而言，無論是中小投資者還是機構投資者，都可以選擇REITs為投資對象。而我國目前禁止保險公司、銀行、證券投資基金等機構投資者投資房地產信托產品。

（二）我國房地產信托投資基金發展存在的困境。首先，缺乏專門的RElTs法律法規。我國REITs方面的法律只有《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》，涉及面很窄；其次，市場運作基礎缺乏。REITs運作涉及受托機構、資金保管機構、物業管理機構等眾多市場主體。各個主體之間關系復雜，風險隱蔽性強，而我國房地產市場的發展并不規范，存在嚴重的信息不對稱；再次，缺乏匹配的稅收政策。我國目前對于信托稅收沒有明確的規定，依照現行稅收政策及法律條件不可避免地產生重復納稅的現象；第四，缺乏相應的REITs配套財產登記制度。中國目前的產權登記制度比較簡單、有些內容還不能適應市場經濟發展的要求，而且全國范圍的不動產登記制度還沒有統一；最后，缺乏專業人才儲備。

四、借鑒海外經驗提出符合我國國情的建議

（一）健全REITs發展的政策法律環境。從國外房地產金融發展的經驗來看，首先必須要制定完備的法律體系，才能為房地產融資金融體系的建立打下堅實的基礎。例如，美國從七十年代起，先后頒布了《住宅與城市發展法》、《緊急住宅金融法》等法律；日本不僅有《信托法》和《信托業法》等基礎性法規，而且連每一項信托業務也都有信托法律法規來規范，如《貸款信托法》、《投資信托與投資法人法》，等等。

（二）設計標準化的產品，加快金融創新。應設計標準化的信托產品，使其收益憑證小額化，信托資金規模化。小額化可分散投資風險，降低個人投資者的進入門檻，將豐厚的民間資金吸收進來，讓其同享收益。信托產品的標準化設計還有利于建立REITs的二級市場，提高流通性。

（三）建立符合我國REITs發展需要的稅收體系。根據美國的經驗，合理的稅收體制是REITs發展的關鍵。同樣，在我國，我們有必要出臺相關法律法規、條例對REITs實行稅收優惠，以鼓勵其發展。

（四）加強內外監管

1、加強銀監會的監管機制。一是轉變監管方向。對信托機構的監管，應從以前的以市場準入為核心的監管轉變為以機制為核心的監管，把治理結構和內控制度的健全作為監管的重點；二是對信托人員的監管；三是對業務的監管。

2、增強REIT自律體系建設。要建立行業組織——REIT協會，監管REIT的日常操作。

3、引入委托人和受益人監督機制。加強經理人信用體系的建設，建立健全基金經理人的信用體系，健全基金經理市場的競爭選聘機制。

4、建立嚴格的信息披露制度。

（五）培養機構投資者和專業人才。REITs在發展初期，國內企業應該多跟國外企業合作，借助其管理團隊運營。同時，大力引進國外人才，特別是有海外工作經歷的留學生，采取績效管理等報酬激勵機制，培養屬于自己的專業化團隊。

（作者單位：首都經濟貿易大學金融學院）

[1]鄧啟峰.新加坡REITs（房地產投資信托基金）的發展與借鑒[J].財經論壇，2007.11.

[2]李蓉，余燾，曹東明，周志俊.美國房地產信托基金的發展對中國的啟示[J].金融與經濟，2006.4.

[3]龍云，傅頎.房地產信托——海外的發展狀況及中國的實踐[J].亞太經濟，2005.3.

[4]李智.中國房地產投資信托風險規避機制之建構[J].上海大學學報(社科版)，2008.6.

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本文系首都經濟貿易大學研究生科技創新項目