房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理研究

□文/陳德強 孫敬濤

隨著全球經(jīng)濟危機的影響，房地產(chǎn)市場的激烈競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。在土地成本一定的情況下，企業(yè)只有盡可能節(jié)省項目建造成本、籌資成本及銷售費用，給利潤騰出上升的空間，才能夠有利于企業(yè)更好地參與市場競爭。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否生存發(fā)展具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本費用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各種耗費，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用和稅金三大部分組成。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要包括以下六方面的內(nèi)容：

（1）土地征用及拆遷補償費。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，包括取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費。主要包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”發(fā)生的費用。

（3）建筑安裝工程費。是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷費等。

2、房地產(chǎn)開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與項目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計入某個特定開發(fā)項目成本的費用。這些費用在其發(fā)生的會計期間直接進入當(dāng)期損益，包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

（1）管理費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的行政管理部門為組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

（2）銷售費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的費用。

（3）財務(wù)費用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出和金融機構(gòu)手續(xù)費等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)稅金。房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計算繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅等。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效的主要因素

通過對房地產(chǎn)開發(fā)成本的簡要概述，結(jié)合我國的實際情況，我們認(rèn)為影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效的因素主要有以下幾個：

1、國家的宏觀政策

（1）金融政策。金融政策是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)常運用的手段。比如，2007年央行六次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，雖然每次調(diào)整幅度都不大，但對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。對利率和準(zhǔn)備金的調(diào)整，對于開發(fā)商和購房者都有影響。金融調(diào)控使部分開發(fā)商資金從緊，部分經(jīng)營能力弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會從市場中退出。利率上升，對于投資型的購房者影響較大。加息會使得房地產(chǎn)開發(fā)商資金成本明顯增加。

（2）稅收政策。土地使用稅在一定程度上增加了開發(fā)商的成本支出。營業(yè)稅和加、減息對房地產(chǎn)投資造成一定的影響。土地增值稅，可以使開發(fā)商從土地中的獲利通過稅收的方式再回饋給購房者，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。

（3）土地政策。國家出臺的一系列土地政策，目的在于調(diào)整土地交易過程中不規(guī)范的利益關(guān)系，保護耕地，有效利用土地，并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場運作，起到引導(dǎo)和指導(dǎo)作用。土地嚴(yán)控措施的出臺，將會對土地市場有一定影響，規(guī)范土地運作。項目的開發(fā)時間受到限制，必須在2年內(nèi)啟動，在時間上給項目的開發(fā)增加了壓力，進而間接提高了工程建設(shè)成本。

2、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占非常重要的地位，很多企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系，包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。

3、項目實施中是否實行全過程、全方位的成本管理

（1）不重視決策階段的成本控制。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制重要的一個階段。雖然決策階段發(fā)生的成本費用較少，但對整個項目的成本控制起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。

（2）不重視或輕視設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的最關(guān)鍵、最重要的階段，設(shè)計方案將直接影響到投資的規(guī)模及建設(shè)周期，大的節(jié)省和浪費均出現(xiàn)在這一價段。然而，開發(fā)商卻只重視施工階段的成本控制，不重視或輕視設(shè)計階段的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)成本的影響。

（3）招標(biāo)投標(biāo)沒有徹底、深入的執(zhí)行。建設(shè)工程實行招投標(biāo)，有利于降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量，促進公平競爭，防止腐化現(xiàn)象的產(chǎn)生。但據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)項目真正實施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進不理想。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理措施

1、建立有效的成本管理構(gòu)架及運營模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展進程及所處的階段建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架及運營模式，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計上盡可能使流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，盡量減少組織構(gòu)架，減少管理層級，提升管理的績效。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身情況，選擇合適的經(jīng)營模式。當(dāng)企業(yè)處于單項項目開發(fā)階段時，公司從成本管理上考慮應(yīng)采用職能制運營模式；當(dāng)企業(yè)處于同城多項目開發(fā)階段時，可采用矩陣制運營模式，以提高成本管理績效；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)項目時，可采用項目公司制運營模式，成立項目法人，組建項目公司，按分公司組織構(gòu)架方式組建，同時成本管理組織構(gòu)架應(yīng)按企業(yè)的發(fā)展相應(yīng)階段設(shè)立。

2、建立全過程的目標(biāo)成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門主導(dǎo)編制項目開發(fā)的目標(biāo)成本，作為項目開發(fā)的成本控制基線。目標(biāo)成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標(biāo)成本控制責(zé)任書，將項目的成本目標(biāo)分解到各職能部門，作為各責(zé)任部門作業(yè)的指導(dǎo)指標(biāo)。

成本管理部門負(fù)責(zé)成本責(zé)任管理制度的制定、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，按項目開發(fā)周期編制成月報，通報各責(zé)任部門當(dāng)月本項目責(zé)任成本執(zhí)行情況、動態(tài)成本的變動情況，對超目標(biāo)成本的責(zé)任部門提出成本預(yù)警，當(dāng)動態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生差異時須分析產(chǎn)生差異的原因，并根據(jù)情況修訂目標(biāo)成本，防止目標(biāo)成本失控。

房地產(chǎn)項目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門及財務(wù)成本核算部門應(yīng)組建成本評估小組，對成本完成結(jié)果及時進行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗，提高成本管理水平。

3、項目實施中對成本進行全過程、全方位的管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，應(yīng)做好項目可行性研究工作。認(rèn)真分析各種市場、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境因素，做好項目的成本費用估算、投資及效益的測算，了解金融環(huán)境、稅收環(huán)境及其影響，做好投資風(fēng)險的評估并制定相應(yīng)的對策，對建設(shè)項目進行綜合評價。

科學(xué)合理的技術(shù)、經(jīng)濟設(shè)計，可以降低工程造價5%～10%、甚至更多。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極參與到整個設(shè)計過程，使設(shè)計單位充分理解開發(fā)企業(yè)的意圖，認(rèn)清設(shè)計要解決的根本問題，使設(shè)計能夠在安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟等方面達到完美的結(jié)合。

在招投標(biāo)過程中，一方面要事先了解材料和施工市場的基本行情，編制合理的標(biāo)底，盡量采用固定總價和固定單價，從而做到事前控制成本，避免后期糾紛；另一方面要注意辨別投標(biāo)單位的有效性，真正做到公開、公正、公平，保證招投標(biāo)效果。

施工過程就是協(xié)調(diào)各專業(yè)單位有序工作的過程，必須制定切合實際的、詳細(xì)的工程進度表，并嚴(yán)格執(zhí)行，保證工程如期完工；另一方面，如因招投標(biāo)和合同內(nèi)容不明確而造成糾紛，房地產(chǎn)商要本著公平的原則及時予以解決。

項目的竣工結(jié)算是工程成本控制的最后一關(guān)，在此階段要建立結(jié)算的審核程序，一般是“監(jiān)理→工程部→設(shè)計部→預(yù)算部→外審”。如果是委托咨詢機構(gòu)結(jié)算，其程序為“監(jiān)理→工程部→設(shè)計部→成本部→咨詢機構(gòu)→成本部”。竣工結(jié)算結(jié)束后，項目成本控制要對所有的數(shù)據(jù)進行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗整個項目的盈利狀況，為企業(yè)積累相關(guān)數(shù)據(jù)，為今后的項目測算提供依據(jù)。

4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是為成本控制提供行為規(guī)范，使成本控制有章可循。在項目開發(fā)過程中，應(yīng)結(jié)合本公司的實際情況，在企業(yè)內(nèi)部建立與成本管理相適應(yīng)的公司管理規(guī)章制度。如《合同管理制度》、《招標(biāo)管理制度》、《設(shè)計變更管理制度》、《現(xiàn)場簽證管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外還可以建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機制和激勵機制，在項目開發(fā)進程中與成本控制有效地結(jié)合起來，保障成本管理工作的順利實施。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以盈利為目的，在當(dāng)前激烈的競爭環(huán)境下，維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對此應(yīng)有清醒認(rèn)識。為實現(xiàn)生存、發(fā)展的要求，企業(yè)應(yīng)通過加強成本管理等方式謀求合理的利潤。企業(yè)成本管理應(yīng)滲透到企業(yè)的各個層面，包括在設(shè)計方、施工單位的選擇，材料、設(shè)備采購，加強施工質(zhì)量和預(yù)算管理等，各個環(huán)節(jié)都要有效地控制成本。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應(yīng)更多地兼顧社會效益和消費者的利益，力爭實現(xiàn)國家、企業(yè)和消費者三方共贏的目的，為促進我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定地發(fā)展做出自己應(yīng)有的貢獻。

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