投資性房地產采用公允價值模式的影響

□文/王晶晶

財政部于2006年2月頒布了新的企業會計準則。其中，《會計準則第3號——投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。新準則頒布以后，各路媒體紛紛預測在我國房地產價值不斷攀高的背景下，眾多擁有物業的房地產公司將會由原來的成本模式改為公允價值模式從而增加凈資產。資本市場也迅速作出反應，房地產板塊的公司股價漲幅不小。但是，大家都誤解了一個問題。房地產公司并不一定就是新準則的直接受益者。大家需明白究竟哪些屬于投資性房地產。

一、投資性房地產的涵義

根據新準則的規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并應當能夠單獨計量和出售。其中包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，不包括自用房地產和作為存貨的房地產。

從定義中不難看出，投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓。在用途、狀態、目的等方面明顯區別于用于銷售的房地產。對于房地產公司而言，他們的房屋建筑物按照會計準則的規定只能作為庫存商品管理，而不能當成投資性房地產，更不存在以公允價值進行計量了，因此新準則的頒布對于房地產公司并非具有直接影響。

真正受益的，是擁有大量土地使用權或房產又希望通過收取租金以獲得長期收益的經營房地產、園區的上市公司。且在房地產市場持續火暴的大環境下，投資性房地產的公允價值將提升，這些上市公司的財務報表即將體現這一利潤，隨之而來的必然是該公司股票的顯著上漲。

二、投資性房地產采用公允價值模式現狀

投資性房地產的計量模式有兩種:第一種是成本模式，同固定資產一樣，要按期計提折舊，如果存在減值跡象的，還應計提相應的減值準備；第二種就是新準則里提到的公允價值計量模式。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，企業可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。

依據準則的規定，在符合以上條件的情況下，擁有投資性房地產的公司有選擇或者不選擇公允價值計量的自由。目前，有關公司在對投資性房地產進行后續計量時呈現以下狀況:

據WIND資訊統計，滬深兩市1，570家上市公司中存在投資性房地產的有630家，2006年年報中披露采用公允價值模式進行后續計量的有9家，截至2008年6月30日，也僅有18家。之所以現在運用公允價值模式的公司如此之少，主要因素歸納有三:

（一）企業基于謹慎性的考慮，對于新事物接受存在滯后性。我國雖然在新準則中允許企業對投資性房地產運用公允價值計量，但公允價值的理論體系目前尚不完善，實務處理情況更不知如何下手。這就使得大部分公司暫時未對投資性房地產采用公允價值計量，持觀望態度。

（二）企業出于簡化核算及稅收籌劃的考慮，更愿意選擇成本模式。若企業采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。同時，采用公允價值模式的投資性房地產不折舊、攤銷，相比成本模式會增加企業的利潤，增加所得稅。因此，企業不管是從簡化核算或稅收籌劃的角度來考慮，都更偏向成本模式。

（三）公允價值的確定在實務上存在一定困難。公允價值是新準則實施過程中的一個難點，操作起來難度很大。新準則規定，企業一旦確定投資性房地產運用公允價值模式，就得對其擁有的所有投資性房地產全部采用公允價值模式，原來采用成本模式的都必須轉化為公允價值模式，而且以后都不再轉回成本模式。以前的投資性房地產很難在目前找到相同或相近地理位置、類似的活躍市場，合理的公允價值難以確定。獲取公允價值信息的成本較高，同時還需要聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中具體披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續成本。

盡管如此，目前采用公允價值模式的企業正在逐年遞增，隊伍愈加龐大。從2006年的9家到2008年中的18家，數量就已經翻了一番，而且這個數字還在繼續增長中，2009年又有了更多的企業加入進來。如，深圳中航地產股份有限公司發布公告，自2009年1月1日起開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。愈來愈多的企業運用新模式是大勢所趨，這不但因為新準則是同國際準則接軌，還因為新模式將給這些上市公司帶來有利的影響。

三、公允價值模式對投資性房地產所在企業的影響

（一）對所有者權益的影響。企業在對投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式的，應作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。而在目前房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，這會導致企業的所有者權益大大增加；除此之外，企業將自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，如果轉換日的公允價值大于原賬面價值，其差額計入資本公積，也將增加企業的所有者權益。因此，只要會計政策稍作變更，就能使這些企業的規模快速擴張，這不可不算是一條發展的“捷徑”。

（二）對企業利潤的影響。公允價值模式下，企業在資產負債表日應對投資性房地產的資產價值進行重估。目前，投資性房地產處于持續升值中，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，企業當年的利潤就會增加；同時，公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷，從而可以減少費用的支出，也會增加當年的利潤。所以，公允價值模式會使得投資性房地產所在的企業盈利水平增加，凈利潤得到提升。孟冰分析了8家投資性房地產運用公允價值計量的上市公司，得出這8家企業——深發展A、方大A、勝利股份、白云山、津濱發展、武漢控股、沱牌曲酒以及中國銀行由于投資性房地產公允價值的變動均使利潤得到了不同程度的增加。對利潤的貢獻度最小的是沱牌曲酒，僅0.13%；最大的是方大A，為177.91%。也就是說，如果方大A沒有采用公允價值模式，當年將表現為虧損。由此可見，投資性房地產運用公允價值模式對企業來說，真的是“有利可圖”了。

（三）對企業形象的影響。由于公司凈利潤和所有者權益的增加，降低了公司的資產負債水平，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價，對提升公司價值，更好地借助資本市場具有重要意義，有利于上市公司的再融資以及社會形象的提升。

當然，投資性房地產運用公允價值模式計量并非對企業全是如此的正面影響，也有一些弊端，正如前文總結的那三個因素導致了目前運用公允價值模式的企業數量很少。但是，該模式對企業的不少有利影響還是被眾多企業家嗅到了味。因此，我們不難判斷出，2009年以后運用該模式的企業數目將迅猛增加。王卓瑛通過對金融街、白云山A、錦龍股份、方大A、ST百花、昆百大等采用了公允價值模式計量投資性房地產的上市公司進行分析，總結出了這些公司采用公允價值計量模式的真正動因。房地產開發企業可以利用資產的公允價值升值來增厚凈資產，提高資產流動性，降低資產負債率，提高企業融資能力，成功定向增發，借助資本市場的力量，解決企業資金緊張的局面。經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。公允價值變動損益客觀上成為上市公司，特別是ST公司主要的稅前利潤來源之一，對于那些原本可能虧損的公司而言，公允價值變動收益使這些公司實現了會計數字上的扭虧為盈，利用會計計量屬性的選擇權，以新的盈余管理手段來創造賬面利潤。

不難預測出往后將有愈來愈多的企業會選擇采用公允價值模式計量投資性房地產，而且將會有部分公司為了短期績效，濫用該模式，通過模式轉換進行利潤操縱。為此，國家財政部應盡早在準則中完善對公允價值的規定，鼓勵企業運用公允價值，并在實務中給予正確的引導，為新準則有效實施營造良好的外部環境。

[1]王兆金，秦江萍，馮純純.淺談公允價值在投資性房地產行業的應用.北方經濟，2009.1.

[2]李紅杰，張金芳.淺議公允價值計量模式在投資性房地產中的應用.市場論壇，2009.8.

[3]孟冰.對投資性房地產運用公允價值的思考.會計之友，2009.6.