淺談我國(guó)房地產(chǎn)證券化的必要性

唐 幸

（孝感學(xué)院 新技術(shù)學(xué)院，湖北 孝感 432000）

自上世紀(jì)80年代以來，金融創(chuàng)新席卷全球，證券化是其三大標(biāo)志之一。目前學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由房地產(chǎn)的所有權(quán)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)。其意義則主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的及時(shí)變現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)的分散化和融資的靈活性三大功能方面。

隨著我國(guó)住房制度改革的縱深推進(jìn)，特別是住房貨幣化制度的全面推開，房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)多元化的混合型狀態(tài)。眾所周知，房地產(chǎn)離不開金融業(yè)的支持，但兩者如何結(jié)合在我國(guó)還是個(gè)難題。我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個(gè)較低水平，至今沒有建立起一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，而房地產(chǎn)證券化必將為我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來新的契機(jī)。

1 為我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機(jī)制

目前，我國(guó)的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不超過30%。而銀行貸款受宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的影響趨于緊縮狀態(tài)，預(yù)收商品房款涉及的相關(guān)因素很復(fù)雜，開發(fā)商資金短缺將是長(zhǎng)期現(xiàn)象。因此，利用證券化工具融通開發(fā)資金便成為一種行之有效的方法。由此建立一種比較穩(wěn)定的資金供給機(jī)制，能在一定程度上滿足房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資需要，便于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)收益最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的合理配置。同時(shí)，我們也應(yīng)看到，房地產(chǎn)融資不同于一般的企業(yè)融資，前者是以房地產(chǎn)這種實(shí)物資產(chǎn)做擔(dān)保，而后者則以企業(yè)整個(gè)資產(chǎn)做后盾。另外，企業(yè)融資時(shí)以法人資格出現(xiàn)，而房地產(chǎn)融資可以借助基金或受益憑證等方式出現(xiàn)，增添了動(dòng)力。

舉個(gè)例子，一棟供出租的多層辦公樓，價(jià)值5000萬元，開始時(shí)年收益為6%，即300萬元，該收入可以用來發(fā)行固定收益率為10%的債券，從而籌到資金3000萬元，余下2000萬元的資本價(jià)值可以發(fā)行專門的房地產(chǎn)股票，其股票可以獲得較大的資本收益。若兩年后，租金進(jìn)行了調(diào)整，該棟辦公樓的年租金收入為500萬元，那么債券持有人可以繼續(xù)獲得300萬元，而剩下的200萬元便歸股東了。因此股東可以享受融資杠桿帶來的潛在收益。證券化融資方法使房地產(chǎn)融資富有更大的靈活性，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了更可靠的資金來源。

2 促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化和資源的合理配置

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的要求很高，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的初級(jí)階段更需要專家經(jīng)營(yíng)。證券化的優(yōu)點(diǎn)之一，在于它促使了房地產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分開，這就為其專業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供了前提條件。我國(guó)的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，真正是具有實(shí)力、精于管理的房地產(chǎn)公司并不多，“房地產(chǎn)熱”所引致的市場(chǎng)虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)，其結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致資源的巨大浪費(fèi)，而借助證券化，房地產(chǎn)交專家經(jīng)營(yíng)，業(yè)主借證券化工具獲得應(yīng)有的收益，投資者亦可分享房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)。這樣就在一定程度上促進(jìn)了資源的優(yōu)化組合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為從混沌走向有序。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不同于其他的商品經(jīng)營(yíng)，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與物業(yè)管理等系列過程。證券化后的某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目將更注重管理，沒有專家來進(jìn)行管理房地產(chǎn)的投資增值空間將很難拓展。這種管理是一種難得的資源。證券化能從根本上來制約經(jīng)營(yíng)者的行為，它督促經(jīng)營(yíng)者盡最大努力管理好資產(chǎn)，來實(shí)現(xiàn)股東財(cái)富的最大化。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正是缺乏一批善于經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)管理專家，房地產(chǎn)的證券化將把我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的人、財(cái)、物和管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行最優(yōu)組合，并能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)公司間的并購(gòu)和重組，使得該行業(yè)的資源配置更加合理。

3 便于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成，豐富居民投資種類

房地產(chǎn)證券化的工具多種多樣，可以滿足不同投資者的需要，從而可以避免我國(guó)目前投資工具單一的局面。特別是我國(guó)銀行存款利率經(jīng)過數(shù)次降息后，目前已處于較低的水平，大量的資金要尋找投資渠道，股票、國(guó)債與基金自然是資金流向的去處，但其比例并不大，而且從投資組合的角度來看，不同領(lǐng)域與行業(yè)的投資應(yīng)盡可能分散，特別是手中有不少閑置資金的機(jī)構(gòu)與個(gè)人大戶，不同的市場(chǎng)都應(yīng)有其投資組合的一部分。房地產(chǎn)證券化工具融房地產(chǎn)與證券兩個(gè)市場(chǎng)于一體，可能更滿足快市場(chǎng)投資組合的投資者。就筆者個(gè)人看來，我國(guó)房地產(chǎn)金融尚未真正啟動(dòng)，其中主要原因是缺乏一個(gè)有效的房地產(chǎn)投融資的長(zhǎng)期資金市場(chǎng)即房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)證券化有序推開，則房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的輪廓就會(huì)初現(xiàn)，房地產(chǎn)金融就會(huì)有實(shí)質(zhì)性的突破。

作為資本大市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)獨(dú)具特色，它能夠有效地把資本市場(chǎng)的獨(dú)特機(jī)制引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而從根本上創(chuàng)新我國(guó)的資本市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。無論是房地產(chǎn)融資，還是房地產(chǎn)投資，沒有一個(gè)長(zhǎng)期資金市場(chǎng)來融通是很難想象的。實(shí)踐證明，單靠金融機(jī)構(gòu)介入房地產(chǎn)業(yè)很難搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。如何將民間的閑置資金引向房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有一個(gè)完善的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)是不可能實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)證券化則是培育房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的重要途徑。因此，房地產(chǎn)證券化的推開具有十分重要的意義。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)證券化（尤其是住宅抵押貸款證券化）將是我國(guó)資本市場(chǎng)的一顆新星，如何推開，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、居民等參與者共同來培育相關(guān)要素。可以預(yù)見，不久的將來，我國(guó)房地產(chǎn)證券化將成為資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的融合帶來諸多創(chuàng)新之舉，它的推開將為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步良好的發(fā)展提供穩(wěn)定的金融基礎(chǔ)，進(jìn)而為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。