淺談大型商業建筑的再造

馬 冀

我國商業建筑的發展,大致經歷了商業網點、百貨商業、超級市場、商業步行街、商業綜合體等幾個階段。而商業綜合體因其高回報率已逐漸成為當下商業建筑的主要發展方向,它已不再是單純商品交換的場所,既能滿足消費者高效集中購物的需求,也融入了娛樂、休閑及社會交往等多樣性功能,成為城市空間的重要節點和標志物。成都熊貓萬國商場(以下簡稱熊貓城)構思于1995年,正是我國百貨商業形態的發展期,本希望成為成都市的第一座航母級商業綜合體,但由于受種種歷史原因的局限,這座位于成都核心商圈的大型商業建筑自建成開始,便未能投入正常的商業運營。此次改造正是希望為這座歷經十數年風雨的商城重塑“造血”功能,再次煥發青春。

1 項目概況

熊貓城東臨順城大街,南面與富力熊貓城(二期)連接,西臨東華門大街,北臨上升街,居于成都市的CBD商務核心區。熊貓城規劃凈用地面積29 408.62 m2,總建筑面積308 647 m2。其中,地下3層,地上裙房9層,高40.7 m,塔樓共3棟,高99.9 m。塔樓為住宅性質,而裙房和地下部分均為商業性質,面積達242 954 m2。

該項目的情況較為復雜,改造難度大,主要有以下幾個方面:1)該樓已分散銷售出一部分商業產權,在改造中如何保護這些小業主的利益是政府、投資方、設計團隊共同的關注點。2)該樓在原施工過程中,修修改改,且多處未按圖施工,現場情況復雜。3)原項目的商業策劃已落后于現代商業綜合體發展的要求,需改造的部分較多。4)該項目停滯多年,形成了較差的商業口碑。5)設計團隊眾多,由成都、廣州、香港等多個團隊共同參與,協調工作較繁重。

2 設計中的問題與策略

1)周邊交通狀態對大型商業綜合體的影響。

熊貓城雖然處在鹽市口商圈核心區,又具有眾多居住區的支撐,但由于其主入口所臨順城大街為一快速干道,且道路中心為隔離帶,所以人流和車流都不易于在此聚集。要改善這種交通可達性較差的狀態,必須在設計中主動退讓出可供人流聚集的大型廣場空間,創造交通條件以營造出商業氛圍。在新的設計中,拆除了部分原有構筑物,擴大了熊貓城的前廣場,增加了人流的滯留空間;而原有機動車庫出入口位置距離城市道路過近,影響了商城的交通順暢,設計團隊多次討論后調整了車庫入口的方向。雖經修改,但由于現狀的種種困難,未能得以本質的改變,是設計中的一大遺憾。

2)招商是商業建筑成功與否的前提。

舊有熊貓城失敗的關鍵因素之一就是招商的失敗。在此次改造中,熊貓城的商業策劃包括:百貨、精品店、餐飲、家具展廳、超市、電影廳、真冰溜冰場、電器城等多種業態。這些業態都對設計有專業的要求,如購物流線、后勤流線、出入口的設置、電梯的大小、鋪位的分隔、荷載的要求、專業管線的布置等等。不足的是,在此次改造設計中,招商的滯后同樣成為設計的巨大難題。由于種種原因引起的招商嚴重滯后,在進入施工圖設計的前期階段無一家已明確的商業管理公司入駐,無目標和無要求的狀態造成了設計前期的巨大不確定性。在商業改造的項目中,招商工作的重要性和嚴峻性更甚于新建工程,這一工作的及時、完善,是重塑商業“造血”機制的關鍵。

3)商業綜合體的流線設計是改造中的重點。

商業建筑的流線一般可以分為三種:顧客購物流線、職員工作流線和商品運輸流線。而三種流線在豎向上又可分為水平流線和垂直流線。在設計中為創造良好的商場經營環境和經營秩序,應從空間和時間上合理設計三條流線,減少交叉干擾,又保證必要的聯系。熊貓城的此次設計中,不惜重金對內部空間大量改造,完全改變了舊有商業購物流線的格局,特別是整合擴大了中庭空間,打造了一些空間節點,以此提升商業品質。舊有建筑有很多交通體阻擋了商業面,造成商業動線上視線的死角,面對這種不利因素,設計中力爭盡量設置一個小鋪面,又或是廣告燈箱的方式,來保證商氣的延續。改造中,后勤流線特別是商品運輸流線的設計讓人頗費周折。由于招商業態的變化,各商業管理公司都提出了自己的要求。設計中,盡可能的滿足通道的快捷、順暢且相對獨立,但因為改造項目的特殊性,熊貓城并未做到盡善盡美。這個過程經歷了投資方、設計方、商業管理公司多次溝通多次探討甚至爭論,定稿的設計是相互妥協的產物。

4)商業綜合體設計的重大制約因素——消防設計。

熊貓城的原有設計就有突破規范的地方,進行過消防性能化設計,而原來依據的規范已經更新為2005版,這就導致一些特殊位置不符合現行規范的要求。同時,商業業態、鋪位分隔及商業流線改造后變化很大,通過與主管部門的多次溝通,必須再次進行消防性能化設計。但令人遺憾的是,由于在未有一家確定的商業管理公司的情況下,投資方為保證進度執意進行了消防性能化設計,并召開了消防論證會。這樣的設計過程,導致后期招商過程中,大量的專業要求受到既定消防設計的制約,而無法滿足,給以后的使用帶來了諸多不便。由于現代大型商業體大多在消防疏散方面有突破我國現行商業建筑設計規范及防火規范的部分,因此一般會采用性能化分析和消防論證的方式來獲取相關部門的認可。在改造設計中,消防的設計就更應提早介入,并在土建設計單位、消防設計單位和投資商招商部門的配合下完成。這樣才能做到設計的合理、使用的方便、投資的節約,使消防疏散成為商業建筑的必要輔助措施,而非制約條件。

5)改造的挑戰——結構設計。

熊貓城的新投資方是國內一流的開發公司,對改造的要求和投入都非常高。對建筑師來說,既是難得的機會也是非常的挑戰。定稿的設計方案對結構的改動很大,有大量的拆除、修補和加建的工作。比如在中庭位置為了營造一個富有浪漫色彩的商業節點,設計了一個懸挑達7 m,跨越兩層高的玻璃體。圖紙上的寥寥幾筆,反映到改造的現場則是,先砸掉大量原有的樓板,再切割掉成束的鋼筋,隨后植入新的鋼筋,補上新的鋼梁和樓板,最后還必須加上吊索這一系列復雜艱苦的工作。盡管如此,懸挑的長度還是不得不因為施工難度和結構安全的問題,由10 m減小至6 m。諸如此類的問題在此次改造工程中還有多處。如果能在方案設計之初,就能以清晰的結構概念說服甲方和其他設計者,而采用更為合理的方式來進行改造設計,無疑事半功倍。

6)設計者的心態與主動性。

熊貓城的情況比較典型:a.改造方案的難度及投入遠遠超過投資方的預期;b.歷史遺留問題眾多,制約因素很大;c.投資方作為上市公司,各部門分工很細,在問題的處理上立場有別,關注點不一致,經常使設計團隊無所適從;d.設計團隊架構復雜,且分隔兩岸三地,溝通不便。熊貓城的設計過程中有這樣的不足,也使設計者意識到:面對這種情況需要建筑師建立起投資概念,有逐利的意識,應了解針對策劃業態的商業背景情況、消費人群的習慣、未來承租戶的類型及分布習慣,以及商業建筑的投資回報方式等等。這樣在工作中,建筑師才能主動提出符合投資利益又滿足設計施工合理要求的方案,來說服眾多的利益團體和其他參與者。這種方式看似更為辛苦,但在操作中卻易于理清頭緒,把握住正確的方向,化解掉多方的矛盾,從而快速有效的推進工程。

3 結語

在設計過程中,曾有多人戲言:熊貓城的設計、建造、再設計和再建造,足可以寫出一本書。是的,熊貓城的變遷不僅是反映了當代我國商業綜合體設計手法、思路的發展,更見證了我國商業業態由零售百貨到購物中心的變化歷程,它是在我國飛速發展的市場經濟大背景下的產物。在這種驚人而近乎瘋狂的速度下,要達到50年甚至更長的建筑使用壽命,對建筑設計的前瞻性要求更為突出。隨著進一步的發展,大型商業建筑的改造必然會越來越多,希望在成都熊貓萬國商城裙房商業改建項目中的經驗和教訓能給同業者一些借鑒。

[1]劉念雄.購物中心開發設計與管理[M].北京:中國建筑工業出版社,2004.

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