住宅批量精裝修工程管理策劃探析

劉大利

摘 要 房地產業目前在我國蓬勃發展，隨著經濟發展生活水平的提高，人們對于住宅的要求也越來越高，批量精裝房交付已經是大勢所趨。精裝工程涉及的專業、工序繁多，管理難度大，本文就住宅批量精裝修工程管理策劃進行探析，來提高精裝施工管理水平。

關鍵詞 住宅;精裝修工程;工程管理

引言

隨著我國經濟的高速發展及環保要求，各地房地產精裝政策不斷發布，精裝房已成為房企開發的主流。精裝修工程涉及的專業、內容、施工環節多，管理復雜，容易產生質量問題，因此，對于住宅批量精裝修工程施工的管理專業要求也越來越高。

1住宅批量精裝修工程管理常見問題

1.1 設計問題

因現場實際情況與設計圖紙不一致、設計合理性等問題，需要進行設計變更或者現場返工，影響工程質量及進度，嚴重的甚至影響交付后業主正常使用。

1.2 工程進度滯后

項目工程管理普遍存在“前松后緊”的情況，項目無法按時完工或存在大量搶工情況。影響進度的因素很多：土建移交作業面滯后、施工安排不合理、材料到場不及時、勞動力不足、現場運輸困難等。

1.3 施工質量問題

造成施工質量的影響因素復雜，設計方案、施工單位工藝水平、施工方案、材料質量、交叉作業銜接及保護、工期等都會影響最終交付質量。

2施工管理策劃

精裝項目在開工前，項目公司工程部要對精裝工程進行整體編排，編制工程策劃書。工程策劃要從目標定制、圖紙方案、界面劃分、場地布置、施工計劃、品質管理、成品保護等多個維度進行綜合考量。

2.1 圖紙方案

在項目設計階段，工程部門要考慮的包括但不限于戶型優化設計、方案、施工圖介入以及軟裝設計方案等;在戶型優化階段，主要關注房間布局及比例、家具擺設合理性，結構梁柱對精裝完成面、機電安裝尺寸的影響;精裝方案階段要重點關注材料特性，比如要關注石材特性、大批量石材使用的穩定性，避免后期因石材選用不當造成石材觀感問題及施工難度大等問題;施工圖階段，重點關注施工節點做法、施工工藝是否滿足大面積正常施工，避免復雜及難度大的節點造成后期收口困難，影響觀感。軟裝設計方案對精裝工程的影響關注點主要是軟硬裝界面的區分以及軟裝特殊安裝需求，比如要關注墻頂面燈具的形式、回路要求、固定方法及位置、重點等，在硬裝施工時要做好預留及加固。

2.2 目標制定

目標管理是項目管理的核心，明確并統一項目目標是項目管理者的首要任務。項目公司根據項目的定位，制定項目質量、進度、安全及交付目標。為實現項目目標，要進行項目目標分解細化，明確目標責任主體的權、責、利，確保各級目標明確從而形成統一目標。舉例來說：項目要對進度目標分解，制定二級節點目標，明確如界面移交、吊頂封板、濕作業完工、木飾面安裝等節點目標，再進行下一步目標完成責任主體工作分解，確保二級節點完成，才能保證最終的完工交付節點。

2.3 施工界面

施工界面劃分涉及專業多，界面問題處理不當將會導致施工工程中不確定性的發生和擴大，成為現場施工管理過程中的潛在風險來源[1];因此，項目策劃階段要對精裝總包涉及的與其他專業的界面進行梳理，才能最大保證界面清晰，避免后期因界面劃分不清造成施工質量、成品保護不到位等一系列問題。

2.4 施工場地布置及場地移交

施工現場的平面布置管理是否得當，直接影響工程質量及進度，同時也反映出企業的管理水平。精裝項目施工現場布置主要關注點有現場運輸（平面和垂直運輸）、材料堆放區、加工區等。考慮到精裝單位進場施工時，土建、幕墻、園林及市政等專業存在交叉作業，像是在項目后期園林施工基本結束時，運輸通道的布置就會直接影響到工程進度，甚至對園林成品造成部分破壞，因此在項目策劃階段要根據不同施工階段的現場情況及項目總體進度計劃，統籌考慮現場布置，預防不同專業間相互影響導致的成品破壞及返工。

為確保項目按進度進行，在項目策劃階段需編制場地移交計劃。對場地移交過程中的重要關注點進行梳理，土建移交需重點關注基準線、標高線、防水閉水等;安裝工程要重點關注管道通球、排水管安裝、地暖管道保壓等。要編制場地移交單，移交過程中如實記錄移交情況，各參建方必須簽字，形成書面移交資料，避免后期責任不清晰等問題。

2.5 計劃編制

對于一項工程而言，進度的合理安排是決定成敗的關鍵，也是工程質量的保證。結合實際情況和現場特點，綜合考慮批量影響裝修進度的所有因素，合理部署各個環節，確保編制計劃的合理性且具有可執行性。在編制施工計劃時，必須做到關鍵線路清晰;根據項目規模及特點，劃分合理的施工流水段;同時必須做到作業的有效穿插，才能使整個計劃緊湊，保證工程按期完工。施工總計劃編制完成后，要編制相應的甲乙供材計劃，編制材料計劃時需考慮加工運輸周期，重點審核計劃中各節點前后的關聯性、邏輯的合理性。此外，精裝工程作為最后面層作業，編制計劃時必須考慮相鄰作業的影響，特別是與精裝相關專業的計劃節點完成時間，例如：土建/幕墻門窗/機/電安裝/新風/空調/地暖/智能化/ 強弱電/景觀/欄桿/外墻涂料/地坪漆等相鄰專業，避免因其他專業滯后造成進度延誤。

2.6 品質管理

如何做好項目品質管理是項目管理工作的重中之重。在項目策劃階段一定要把品控工作計劃做細。主要從以下幾方面考慮：

（1）圖紙深化設計。圖紙深化設計的重點在于綜合天花及墻地面強弱電點位排班、墻頂地交接處及不同材質交接處收口深化、各種材料分格排板、基層優化及節點深化等。

（2）材料控制。在大區施工前，首先需要求各施工單位進行材料樣板封樣，包括基層及面層材料，特別是裝飾瓷磚、石材、墻紙、木飾面、地板等大宗材料均需要嚴格確認后再進行封樣。其次，要嚴把材料進場驗收環節，明確各種材料進場檢驗項，確保材料進場品質。

（3）工藝標準及質量通病防治。根據項目定位，制定項目的施工工藝標準及各種質量通病的防治方法，諸如明確施工放線、抹灰工程、防水工程、吊頂工程、石材瓷磚鋪貼、木作業工程、地板工程及安裝工程等工藝標準。

（4）樣板先行。在批量精裝施工前，必須先進行樣板施工，做到樣板先行。利用樣板先行制度，明確施工工藝及標準，確保工程可操作性。同時，當前建筑市場施工人員經驗及技術水平參差不齊，施工單位管理水平也良莠不齊，利用樣板施工期間，可以對施工單位管理水平及勞務水平有初步判斷，便于下一步工作的開展。

（5）質量檢查及驗收。在項目策劃階段，要明確質量檢查及驗收標準，編制項目質量驗收程序，規定取樣方法、測量操作、數據處理等具體步驟和要求。

2.7 成品保護

成品保護是貫穿施工全過程的關鍵性工作，做好成品保護可使已完成的分項工程順利轉入下道工序，為工程的驗收和交付創造良好的條件。減少由于產品保護不到位引起的工程質量問題，可有效降低客訴率、提升客戶整體滿意度。在項目策劃階段，要明確成品保護的責任單位、保護時間及保護標準，避免出現后期無人保護及保護不及時的情況，從而引發不必要的工程質量問題[2]。

3結束語

住宅批量精裝修工程具有施工環節復雜、交叉作業頻繁及專業性強等特點，如何管控精裝項目的運行，是每一個管理者應該考慮的問題，由此更突顯出在項目前期策劃工作的重要性。總之，提前做好項目精心的前期策劃，保證策劃內容的執行，是項目順利推進的有效手段。

參考文獻

[1] 張博.建設項目施工合同界面劃分研究[D].石家莊：石家莊鐵道大學，2016.

[2] 柳貴濤，吳斌.精細化管理在批量住宅精裝修施工進度控制中應用研究[J].項目管理技術，2017（11）：111-116.