如何做好大型商業地產項目的規劃建筑設計

馬曉干

據說美國是購物中心最發達的地區,風格迥異、風頭出盡的mall與各種被遺忘在角落里的mall共存,展現了購物中心在其發展過程中的種種歷史痕跡,向人們展示著商業競爭的殘酷。

適應市場的商業規劃建筑,是在考慮購物中心經營規劃基礎上結合建筑要求而進行的適度規劃建筑。具體而言,是將商業與建筑成熟而科學地相結合,融合商業的原理及客觀規律,把這些科學的因子融入單體建筑項目中,根據實地進行創造性的融合,最終使這些商業建筑成為一座城市的標志。

下面從六個方面談現代大型商業地產項目的規劃建筑設計。

1 應重視大型商業地產項目的前期選址

大型商業項目的選址,應參考一系列參數和指標,如:經濟指標、道路交通指標、人口指標、配套指標等,其中區位條件最重要。

我們曾做過一個總面積達76 000 m2的商業地產項目(其中25 000 m2是高層住宅)。地下總共兩層,其中地下2層是汽車停車場,地下1層是一個大賣場,地上1層～3層都是商業用房。建筑占地面積為7 900 m2。基地位置處于蘇州東環路老城區改造范圍。周邊都是成熟的商圈及一些年代已久的老住宅小區,周邊道路人流量相當大。

按政府規劃部門的要求,我們委托了南京交通研究院針對本項目的選址做了詳細的交通分析。分析的內容包括:交通現狀分析、現有道路主要交叉口人流車流量分析、周邊現有道路的交通評價分析、周邊規劃道路的分析、基地周邊道路可繼續承載交通容量分析、項目開發對周邊交通影響分析等等。

通過各種指標數據來分析,以了解該商業項目建成后,周邊交通的負荷情況。如果因為本項目的建設,吸引了大量的人流,造成周邊城市道路很擁擠,對城市交通不利,那么同時也會對本項目很不利。試想,誰愿意到一個沒地方停車、交通很糟糕的商場去消費。如果交通負荷增大到一定的極限,以后該項目的住宅部分的居住質量也會成問題。商業項目的選址應符合“五便利”的法則,即:交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。

2 委托規劃建筑設計顧問公司應高度專業化

大規模商業地產的開發設計與住宅完全不同。住宅的功能相對比較簡單,商業的業態和功能比較復雜。大型商業中心通常都包含主力商場、大量零售店、中西餐館以及娛樂休閑設施。眾多的人流與物流、水平與垂直交通,以及消防疏散的組織等相當復雜。在大型商業地產項目的平面設計中,各部分功能都有嚴格的要求,如主力商家對建筑的柱網間距、建筑層高、坡道電梯的位置、商場入口門廳的位置等都有商家自己的要求。如何將大量商鋪的平面靈活地組織,達到化整為零地用于出售,同時又可化零為整,利于整體出租和管理保證品質,是專業設計需要解決的問題。

商業地產規劃建筑設計的好壞,直接影響開發商的經濟效益,甚至是項目的生死存亡。所以設計師一定要具備豐富的經驗、高度熟練和綜合的設計能力,要能夠敏銳地把握市場動態,與開發商、策劃機構及商業代理公司之間密切合作,信息及時反饋,將市場的需求融入到規劃設計中。

3 應重視大型地產的主力店的前期招商

大型商業地產的投資開發商,應十分重視商業地產主力店的前期招商。比如,像我司東環路商業項目來說,地下1層全部面積,加上地面約2 000 m2,總共近10 000 m2的商業面積是本項目中的主力商場。由于招商成功,在前期規劃建筑方案階段,得到了該商家的密切配合,來來回回的溝通,并考察參觀該商家在上海的同檔次商場,了解到該商家對建筑設計的要求,如:商場入口門廳規劃設計、商場區域層高、空調形式、供電供水量、供電供水方式以及空調室外機的安裝要求,另外還有機動車停車位要求、卸貨區要求、垂直交通要求等,最后形成了一個厚厚一疊設計技術文件提交給我司。我司在前期方案設計時,就將商家的要求全部融合進方案設計中。該商家在任何一個城市的商場,都要在一個顯眼的位置安裝他們自己的大型LOGO,可以滿足顧客的“認知便利”。

如果本項目中該主力店當初沒有招商成功,這個項目的規劃建筑設計可能是不知從何下手了,因為,誰也無法預測未來商家的要求,等商場建成后再招商,困難將可想而知了。所以,前期主力店的招商成功對大型商業地產的規范建筑設計特別重要。

當然,除了主力店招商重要以外,一些小型的零售及餐飲店等也很重要。

4 應重視專業的商業投資顧問公司

由于大型商業地產項目都有很高的專業化水準的要求,投資開發商應重視專業的商業投資顧問公司的作用。目前國際上能夠進行大型商業地產資源整合,從負責招商,做開發顧問及后期商業物業管理的商業投資顧問公司沒有多少家,上海好像有幾家。專業投資顧問公司的長項,就是可以幫助商家尋得一些好的商用物業,并能幫助商家獲取長久回報的優級商用物業。這樣的商業投資顧問公司是商家需求的,同時也是國內投資開發商求之若渴的。

我司投資開發建設的蘇州工業園區月光碼頭濱水商業街項目,在前期招商時即碰到了這樣的一家商業投資顧問公司。該顧問公司是幫上海的一家特色酒店做顧問,欲在蘇州工業園區金雞湖的邊上租賃或購得一個商用物業,以開設特色酒店。當時月光碼頭濱水商業街項目的B1幢單體基礎已經建好,快要出地面正負零時,該顧問公司與我司招商部在談判中,除了租賃費用,該顧問公司對月光碼頭B1幢單體項目的施工圖紙提出了很多修改意見,包括屋頂形式、立面裝飾、立面開窗的造型,以及B1后院的水景處要求增加懸挑走廊,還有柱網等等。

5 商業業態的多樣性,帶來交通流線設計的高度復雜化

在大型商業項目中,業態種類多樣化。既有不同規模、不同檔次的業態組合,如大型賣場、主力百貨店、精品店、商業街、游樂場、中西餐飲、酒吧KTV等,也有不同經營特色的業態組合,如文化、娛樂、休閑、運動、購物、美容美體等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的商業建筑類型范疇,而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富、以商業為主要功能的建筑綜合體。所以在規劃設計階段,要研究和平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的關系,是商業地產項目設計中的艱巨的任務。

在我司東環商業項目中,從地下1層主力商場,到1樓～3樓的零售餐飲運動商業,由于各部分功能不同,所以平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等總是出現交叉干擾,特別是碰到防火卷簾的空間及樓梯時,總是來來回回的反復推敲論證。這樣的商業項目設計,有時真是牽一發而動全身,到處都是息息相關。

從主力的入口門廳到商場;從地下2層的停車場到商業區域,再到地下1層的商場;從隱蔽的卸貨區域,到各層的庫房;從主力商場到零售店;從1樓到2樓,再到3樓,所有的交通都要達到便利性和就近性,以及交通設施的顯眼性,都要綜合考慮整合。從住宅區如何能便利地進入商業區,而且又要滿足防火防盜要求;商業區的交通如何做才能不影響居住區域的交通,等等,業態復雜的交通流線更是相當復雜。

6 應與時俱進,與時代同步,通過對空間效果和立面效果的設計,引導體驗消費的新模式

隨著時代的進步,商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、娛樂、餐飲、運動、美容、商務等多方面發展,從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。

商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型,但在創造體驗消費場所這方面,應特別重視建筑的藝術處理。人類制造建筑,建筑影響人類。對于大型商業地產項目而言,應成為當地的標志性符號。如蘇州工業園區湖東時代廣場,即將成為湖東時代的標志性SHOPING MALL,該商業項目中的一主力百貨是久光百貨。

在商業建筑的空間效果營造中,要著重于空間尺度、空間氣氛的表現,以促進人、建筑和空間環境的互動。如蘇州湖東時代廣場的500 m長的天幕,每到周末時,這500 m長的天幕播放著人間歡樂,引來了附近的和遠地方的眾多的客人來此觀賞和消費。建筑、環境、人達到了很多的互動和融合。

總之,專業化的開發公司,專業化的規劃建筑設計,注重前期招商,配置專業化的招商顧問公司,是一個大型商業地產項目成功的關鍵。

[1] 毛緒前.零售商業建筑出入口外部空間構成要素分析[J].山西建筑,2008,34(15):34-35.