論物業管理企業供暖成本的特點及管控

張維玲

1 物業管理企業供暖成本的特點

物業管理企業的供暖工作就是根據物業服務合同的約定，對業主房屋及配套的公共建筑進行供暖，對相關設備、管道進行維修、養護、管理，維護相關區域內的溫度。從物業管理企業供暖工作性質可以看出，物業管理企業供暖的工作具有空間分散、時間連續、內容復雜等特點。空間分散是指物業管理企業供暖工作的分散，因為其管理的是一個個獨立的建筑或物業小區，這些管理對象一般相對分散。時間連續是指在一個供暖期內，物業管理企業供暖工作時間連續，要24 h為業主提供服務。內容復雜即物業管理企業的供暖工作內容多而雜，既有能源的管理，又有資源的匹配，還要做好服務。由于物業管理供暖工作的這些特點，導致物業管理企業供暖成本也呈現出如下特點:1)成本構成復雜。即物業管理企業的供暖成本形成點多。物業管理企業的成本可分為能源成本、管理成本、資源成本。能源成本是在供暖過程中所需要消耗的煤炭、水、電等成本。管理成本是對小區房屋的管道進行維修、養護、管理所發生的成本。資源成本是供暖前或過程中所發生的設備、人力資源等成本。2)供暖面積日益增加。即物業管理企業供暖成本的發生在地域上分布面廣。物業管理企業為了發展，為了取得規模效益，總是不斷地爭地盤、搶市場，規模越做越大，地盤越爭越多，市場也越來越大，物業的分布面也越來越廣，從而使物業管理供暖成本的發生面也越來越廣。3)供暖成本受基礎設施影響較大。由于不同建筑物和小區往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點不一、業主的要求不一導致物業管理企業供暖成本受基礎設施影響很大。對于一些新建的樓盤，由于供暖管道等基礎設施良好，因此維護成本低，但對于一些年代久遠的建筑物來說，由于供暖管道老化腐蝕嚴重，其維護成本自然要高，因此供暖成本受基礎設施影響較大。

2 物業管理企業供暖成本管理的現狀

1)成本管理起點的滯后性。即物業管理企業供暖成本管理一般起始于物業接管驗收以后。事實上，物業管理供暖成本的高低很大程度上取決于物業自身的特點，如物業的規模、物業的設計特點、物業所使用的材料、物業的質量特別是供暖鍋爐的質量、物業是外掛暖氣片還是地暖等等。這些先天因素在很大程度上決定了物業管理供熱成本的高低。2)成本管理體制的不合理性。目前大多數的供暖成本管理由物業公司統一管理，物業供暖部門處于執行地位，缺乏主觀能動性。員工的工作績效與工資收入聯系不大，員工缺乏激勵機制，這些都在一定程度上制約了成本管理的發展。3)成本管理思路的片面性。現在物業管理企業一提成本管理就是降低成本，一涉及降低成本就是裁員減人、減少費用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴重不適應現代市場經濟的發展，也不適應物業管理市場自身的發展。成本管理思路的片面性導致物業管理企業供暖成本管理的深度、廣度都嚴重不夠。在管理深度上，往往只重視服務與管理過程的節約，而沒有通過成本與技術的有機結合、成本與業主需要的有機結合、成本與服務質量的最佳匹配，實現成本的深度控制。4)成本管理方法的局限性。物業管理企業現行的供暖成本管理方法包括標準成本法、責任成本法等，都是傳統的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發揮一定的作用，但在市場經濟條件下，特別是在強調業主為主導的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標準成本、責任成本實際上體現的是一種差額管理思想，即企業根據經營目標和經濟效益的要求，預先制定成本控制的標準和目標，核算后對產生的實際成本和標準成本之間的差異進行分析、評價、考核，以確保經濟效益目標的實現。5)成本管理內容的簡單化。受物業管理行業整體收入低的制約，物管企業供暖工作中缺乏文化素質高，知識結構合理的員工，現有的員工往往缺乏對供暖成本各項作業環節流程實質性的認識，因此很難找到降低成本的有效途徑。

3 完善物業管理企業供暖成本管控的對策

3.1 運用系統工程

系統工程又稱系統分析，是指通過對影響供暖成本的所有因素進行綜合分析，找出所有因素的最佳匹配，使供暖以最低的總成本，達到最佳的效果。如鍋爐功率與供暖面積的匹配問題，設備成本與使用成本之間的關系，爐排速度與煤厚度的關系，煤炭質量與價格的關系，煤炭質量與員工數量的關系，煤炭質量與爐鏜煤層厚度關系等等。如何使這些因素最為匹配，達到最佳效果，是供暖成本控制首先要考慮的。

3.2 降低能源的采購成本

自金融風暴席卷全球以來，物業管理企業的供暖同樣面臨能源價格上漲、采購成本增加等嚴峻形勢，擁有并保持一個具有高度競爭力的供應市場，具有成本領先優勢，對任何一個公司，都是具有關鍵戰略意義的。隨著市場競爭的日趨激烈，面對日益嚴峻的成本壓力和殘酷的市場挑戰，尋找合適供應商提供產品或服務，降低采購成本已成為影響企業市場競爭能力的關鍵因素。HP，IBM，通用電器，本田等世界500強公司，通過科學的采購與供應商管理，每年在供應鏈環節節約6%～8%的成本。物業管理企業可以以此為鑒，比如物業管理企業采購煤炭等主要能源可以通過“招標”方式，貨比三家，選取性價比最高的供應商合作。也可以利用煤炭的波動，選擇用煤淡季和煤價處于低谷時儲備煤炭，還可以聯合其他物業公司進行規模采購，以降低采購成本的目的。

3.3 降低設備維護成本

降低設備維護成本是降低供暖成本非常重要的一部分。物業管理供暖工作中的設備維護要嚴格堅持“三不原則”，即舊的能用，不換新的;能換零部件的，不換總成;能自己修復，絕不請人。鍋爐停爐后的維修保養工作十分復雜，對于一些專業性要求不高的工作，如對管道內水垢和管道外積灰的清理，設備的外部保養等都可以自己完成，這也是有效降低成本的方法之一。

3.4 注重細節管理

細節決定成敗，細節出效益。物業管理企業要降低供暖成本，就必須完善細節管理。物業管理企業供暖成本的特點也要求我們更多地關注成本管理的細節，要將成本管理的重點鎖定在管理和服務中的每一個細節中。要嚴格控制“風煤比”，盡量用中前火，控制爐排速度與煤層厚度，注意隨氣候變化調整出水溫度，加強對管道中途熱損耗的管理，及時修復管道的“跑冒滴漏”，節約一度電、一滴水、一粒煤。每個崗位、每個成本發生點都要制定成本管理標準，要責任到人，日常消耗和所發生的費用要建立臺賬，每月底由專人計算匯總，進行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細節的技巧和方法。

3.5 完善操作流程

完善操作流程就是運用統籌法完善供暖工作程序和流程，以最低運行成本達到最高運行效率，這也是物業管理企業供暖工作中要認真研究的。同時，物業管理企業還要完善決策機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。

3.6 提升管理的科技含量

首先，應提升物業管理供暖中科技含量，包括利用科學知識對爐鏜進行改造，以更加合理的形狀和角度達到提高熱效率，降低熱成本的效果;配備高科技的供暖、維護的設施設備，以降低使用成本。其次，要運用先進的管理方法，包括在物業供暖過程中對人、材、物的調度，在管理中運用系統工程、運籌學、目標管理、全面質量管理、價值工程等現代化管理方法，以降低管理和服務成本。第三，提升物業管理企業供暖成本管理本身的科技含量，包括運用信息化技術，逐步完善成本管理中成本預測、成本分析、成本評估等工作。利用會計核算電腦化和網絡化的優勢，建立成本信息庫等。第四，提高人員素質，建立精通管理會計、擅長成本控制的員工隊伍。人員素質的高低是決定供暖成本控制工作成敗的一個關鍵因素。因此，物業管理企業一方面要注重引進高素質、高知識層次的人才;另一方面要立足現有的員工隊伍，通過培訓等手段大力提高員工的業務素質。要堅決拋棄物業管理誰都可以干，物業管理成本誰都可以搞的思想。