房地產項目的工程質量控制研究

蘇 凡

房地產開發市場競爭日益激烈,高利潤率將不復存在,其信譽與口碑是企業在市場中立于不敗之地的保證。而企業開發項目的質量達標、令客戶滿意是企業實力與競爭力的核心指標。工程質量不僅關系到企業的生存,更是影響到人們的生命財產安全,因而建立良好的質量管理體系是房地產企業在項目管理工作中的重中之重。

1 房地產項目質量控制管理的特點

工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標,一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程[1]。與一般工程不同的是,房地產工程管理不僅關注工程質量是否符合國家地方標準,是否按圖施工,還需進一步關心客戶對產品質量的滿意度;另外,目前我國房地產開發企業一般采用平行承發包模式或施工總承包模式來進行施工管理,又考慮到項目投入資金大,周期長,企業必須在成本、進度與質量三者間尋找合理的平衡點。因此,企業在項目質量控制上需要采取更加宏觀、全局的戰略措施。房地產開發項目的質量控制貫穿項目全過程,從項目前期市場調研、實地勘察、投資分析、項目策劃到決策、設計,再到施工、竣工驗收及物業管理階段,都需要嚴格的質量控制系統來保證產品質量。前期工作的好壞直接影響到后續現場施工等工作的進行,進而影響整個工程質量;施工階段則需要側重檢查和監督施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系,是否按投標時的承諾進行施工和監督[2]。

2 項目質量的影響因素

影響工程項目質量的因素眾多,其各個環節都會影響到整個工程質量,例如現場調查與勘探、設計、管理制度、施工和環境條件等。面對復雜的市場與政策形勢,進行系統完備的可行性研究并做出正確決策是關鍵的一步,關系到項目的質量與最終效益;設計質量直接關系到房地產建成后的使用功能與價值,決定了項目最終能夠達到的質量水平;環境因素包括工程技術環境與工程管理環境等,都具有復雜多變的特點。

3 現狀及存在問題

3.1 項目決策階段工作不充分

前期開發階段是對房地產項目的總體運作做出決定性的前瞻統籌,在項目壽命周期的三個階段中重要性最大。項目前期管理還沒有系統完善的程序與方法,房地產企業容易忽視開發前期的勘查、可行性研究、策劃、設計,沒有經過翔實地實地勘察與可行性研究就匆匆上馬,這種“先天不足”必然導致后期管理困難。

3.2 對建筑設計質量管理重視程度不夠,設計審評水平不高

開發企業過分依賴設計單位,缺乏對設計產品市場狀況的調研[3]。一方面設計者缺乏對施工工藝、施工現場狀況的了解,使施工難以按設計圖紙完成;另一方面,施工單位經驗不足,施工不能達到設計要求,導致最終產品不符合設計要求。

3.3 與監理公司權責不明、責任不清

施工過程中監理單位起到的作用不盡如人意,沒有起到應有的咨詢監管作用,有的監理單位不能按合同約定派出足夠數量的監理人員,未嚴格執行監理程序,對分包單位自治缺乏審核,給工程帶來不利影響。另一方面,建設單位干涉監理工作,造成多頭指揮,影響了監理人員工作積極性,監管工作效率低下。

4 對策

4.1 完善項目前期策劃階段的質量管理

項目的策劃設計指明了項目中后期的施工建設、銷售服務和獲取利潤的方向,質量控制系統必須從前期的市場調查、地質勘探、可行性研究階段就介入管理,建立完整的質量管理制度:1)制定項目質量計劃。找出潛在客戶目標,分析客戶需求方向,對項目進行總體定位;為可行性研究提供技術、資金支撐;收集、整合支持性資源,為正確決策打好基礎;完善決策程序,確定項目質量總目標,協調好與進度、成本的關系,確定項目定位、技術經濟指標、總投資等。設計階段是質量總目標逐步具體化的過程。房地產企業可以選擇三家實力相當的設計單位進行項目方案設計,經專家審定,選擇最優方案。設計單位須對項目功能、各局部與細節制定明確的質量要求及質量控制計劃。2)制定項目質量評審制度。采用德爾菲法對項目決策、策劃以及設計進行評審,充分利用專家經驗與知識確保項目前期策劃與設計最優。遵循設計各階段設計成果審核審批、定期檢查抽查的制度;對方案進行可施工性分析,保證設計文件符合現場及施工條件。3)制定項目質量責任制度。房地產開發項目的全過程都是由人的參與活動完成的,參與人的判斷力、技術知識水平、經驗等內在能力直接決定了項目的質量水平。項目經理是房地產開發企業法人在項目上的全權代表,對項目負全責。企業必須保證充分授權,使決策權集中,提高運作效率。房地產開發企業在人員的素質方面必須嚴格把關,將質量責任落實到人。項目經理應具有全局觀念和較強的協調、應急能力,還要客觀公正,不帶個人偏見;注重項目班子的總體效能,樹立他們為用戶服務,質量第一的觀念;須重視施工工人的素質,需要加強培訓教育,提高技術水平,使隊員時刻將質量放在第一位。企業可采取具體的獎懲措施來激勵參與人提高工程質量意識,如引入績效考核制度、淘汰制度等。

4.2 做好宏觀監控以及協調配合的工作

房地產的形成是開發商、設計單位、施工單位與監理單位共同努力的結果,只有各方協調配合,互惠互利才能使項目順利進行。企業可以采取統一規劃、分步實施的方法,分期分批進行招標,理順工程項目與工程各參與方的接口關系[4];在整個項目管理過程中,做好設計與施工之間,施工與監理之間的樞紐;督促監理單位做好工程配套設備的檢驗工作,對工程施工中所需要的原材料、半成品、構配件質量進行檢查和審查;項目收尾階段組建多部門合作臨時機構,與項目現場管理人員分工協作,共同完成項目的交付、移交工作。

4.3 在管理技術方面不斷創新,運用科學的管理方法

借助現代高科技手段實現動態管理,比如用計算機做好全程記錄,匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告,確立質量文件的檔案制度;設立各種質量獎,對質量低劣和質量事故進行懲處;運用各種管理方法,如合同管理方法、數理統計方法、住處管理方法、各種圖表方法、指令成材管理方法等[5]。

5 結語

房地產項目的質量控制管理在整個項目管理中占據重要地位,決定著企業的最終效益與成敗;開發商只有建立完善的質量控制管理制度,采用科學的管理方法,重視提高管理人員的素質能力,站在全局角度上做好協調、監督工作,才能保證項目質量,使企業實現利益最大化。細節決定成敗,企業不僅要從宏觀上把握,更要從細處入手,踏踏實實做好日常質量監管的每件事。

[1] 周芝青.我國房地產企業項目管理狀況分析[J].中國經貿,2009(12):73-74.

[2] 李紹權.淺談房地產工程管理[J].科技資訊,2008(2):200.

[3] 隋吉平,趙經濤,趙景森.房地產開發中的建筑設計質量管理[J].商業研究,2001(227):148-149.

[4] 王 凌.淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J].四川建材,2009(3):260-261.

[5] 王 欣,陳 軍,金 霞.淺談三控之一質量控制[J].林業科技情報,2004(36):22-23.

[6] 王黎麗.建筑工程質量管理方法探索[J].山西建筑,2008,34(11):225-226.