項目管理Partnering模式在房地產項目中的應用

蘇云濤

1 概述

社會生產力發展的基本規律決定了合理進行社會分工、形成社會生產力配置的必要性,在建設工程領域也是如此,一個工程項目通常要由建設、設計、施工、監理、供貨等多家單位分工合作共同完成。項目管理的重要內容就是在項目全過程各個環節上,采取有效方式去處理分工合作所產生的各種矛盾。

在實際工作中,受“以人為本、顧客至上、可持續發展、雙贏、共同繁榮”等一些新思想的影響,工程項目管理領域也在發生一系列的變化,當前項目管理更加面向市場和競爭、注重人的因素、注重柔性管理,出現了Partnering管理方式。

2 項目管理Partnering模式

Partnering,我國大陸學者多譯作“伙伴關系”,我國臺灣學者則譯作“合作管理”。由于兩種譯法均與Partnering的英文原意出入較大,有未忠于原意之短,故本文仍直接以Partnering表示。

關于Partnering定義,一個最經常引用的是由美國建筑業協會(Construction Industry Institute,縮寫為CII,1991年)所明確——Partnering是雙方或多方為實現商業目標使各方資源使用效率最大化而締結的一種長期關系。它需要對傳統關系進行改變,使之成為不考慮組織邊界的一種共享文化,這個關系是建立在信任、對共同目標的貢獻,以及對各方的期望和價值的理解之上的[2]。

2.1 Partnering模式工作流程

1)準備階段。實施Partnering宜在工程招標階段即開始策劃,這時可以及早了解將來項目主要參加方對應用Partnering的期望,及早探討項目面臨的具體問題和影響因素,如進度安排、新技術的應用、現場條件等。2)實施階段。在準備階段的基礎上由參加Partnering的各方簽署Partnering協議,并建立起溝通機制、沖突處理機制和項目評價機制。該階段是不斷完善、持續改進的Partnering實施的動態過程,表現為通過后續Partnering討論會和Partnering方式實施評價,不斷完善溝通機制、沖突處理機制、項目評價機制以及Partnering的實施。同時Partnering是一個開放的系統,可以隨著項目的進程吸納新的合作伙伴(Partner)。3)再實施階段。在再實施階段,提出了當本項目完成Partnering合作后下一步的走向:或者是再次進行項目Partnering層面上的合作;或是在再次合作時由項目Partnering上升到戰略Partnering;或者是業主無后續項目,合作結束。

2.2 Partnering模式與傳統模式的比較

Partnering管理經營觀給傳統的工程建設領域帶來新的理念:摒棄傳統的認為一方的獲利會導致另一方損失的“輸贏”觀,體現雙贏是最好的結果;創造一種對項目的均攤共享的觀念,提倡“讓我們一起努力、一起分享”的態度;倡導以結果為導向的思維方式,既重視效率也重視結果,側重于“做正確的事”,而不僅僅是“把事做正確”。Partnering并不鼓勵妥協或放棄,而是致力于通過溝通、協作,采用策略、更具創造性的方式來解決問題,實現各方共同利益。

根據Grandberg博士的最新研究發現,與采用傳統建設方式相比,采用Partnering模式可以對投資、進度、質量的控制產生顯著的效果。合作伙伴式管理既可以保持分工的效率,又可以獲得合作的好處[4]。

3 Partnering模式在房地產應用前景分析

3.1 房地產項目管理的定義及特點

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法,對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現生產要素在房地產項目上的優化配置,為用戶提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科,也是具有很大發展潛力的新興學科。

在房地產開發項目中責任主體主要有開發商、設計師、監理工程師、承包商、分包商及供應商,其相互協調的難度較大。同時,房地產項目具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。所以,正確選擇項目管理方式對最終目標的實現有很大的影響。

3.2 Partnering模式在房地產項目應用的分析

1)供應商。供應商(建筑材料及設備)是房地產開發企業在項目建設過程中的重要合作伙伴。一般來說,建筑材料及設備采購費占整個項目開發總成本的20%～30%,這部分費用的有效控制對于項目整體開發成本的控制具有重要作用,而且建材、設備的供貨周期對于項目的工期控制,品質及售后服務對于項目的質量控制也都有重要影響,通過合作,開發商可以更好地控制項目成本、工期及質量。對于供應商而言,與開發商建立并維持伙伴關系,可以獲得穩定的產品需求,同時借助開發商項目的實物廣告以及其他宣傳途徑,增加商業機會,擴大營銷渠道。

2)設計商。設計商是房地產開發企業在項目建設中前期的重要合作伙伴。眾所周知,項目開發總成本的70%左右在設計階段就已確定,設計階段對于項目成本控制來說極為重要。通過與設計商合作,開發商能夠有效地聯合設計商對于項目的設計開展全生命周期費用分析,按照價值分析的結果來選擇或修正設計方案。此外,伙伴關系的建立還能有效地減少雙方的交易成本,保持相對穩定的設計質量,以及形成比較成熟的設計風格。對于設計商,尋求成熟、穩健的開發商作為合作伙伴,有利于其設計效果的有效體現,通過參與項目全生命周期費用分析,設計商能更好地從經濟角度來實施設計,提高其設計檔次。

3)承建商。承建商是房地產開發企業在項目工程建設階段的重要合作伙伴。承建商作為項目建設單位,工作質量的好壞直接關系到設計效果的體現程度、工程質量的優良程度等,精心選擇富有工程經驗、管理水準較高的承包商,并建立長期的伙伴關系有助于維持項目的工程質量、減少管理及交易成本。對于承建商,與開發商建立較為穩定的伙伴關系有助于其穩步發展,對于建筑企業規模的平穩擴大十分有益;同時,伴隨著開發項目品質被人們所認同,承建商作為項目實施團隊的重要成員也會被認同,益于開創自身的品牌。

3.3 Partnering模式在房地產項目應用的重點

在經濟全球化的背景下,單個企業的資源與能力顯得越來越有限,Partnering模式立足于有效整合社會資源,使企業集中優勢資源,構建核心競爭力,實現企業長期、持續發展的目標。合作是整合社會資源、構建核心能力的有效途徑。在平等互利的基礎上,開發商與其合作伙伴通過一定模式建立相對穩定的合伙關系,將達到雙贏。

4 典型案例剖析(泉州深國投商業中心)

4.1 項目概況

泉州深國投商業中心暨沃爾瑪購物中心(現名嘉信茂購物廣場)位于福建省泉州市鯉城區江濱北路,項目總占地面積18 394 m2,總建筑面積43 300 m2,為框架結構建筑,設地下1層、地上3層及屋面停車場,項目總投資約2億元人民幣。其中地上2層,3層為世界零售巨頭沃爾瑪購物商場,面積為17 956 m2;地下1層、地上1層引進了世界五百強企業、東南亞最大的房地產上市公司之一的新加坡嘉德置地集團,與深國投共同打造深國投商業中心。

4.2 公司背景及發展理念

深國投商用置業有限公司是中國一流的商業地產投資開發及經營管理公司,也是沃爾瑪深國投百貨有限公司的中方股東之一。公司以世界五百強連鎖零售商沃爾瑪為主力租戶,專注于國內商業地產項目的投資開發、工程建設及運營管理。

繼與沃爾瑪合作后,深國投商置與新加坡嘉德置地、美國西蒙集團(SIMON)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、高摩盛(GMS)、大潤發、華潤萬家等一批具有強大競爭力及雄厚經濟實力的國際、國內著名公司建立了友好合作、共同發展的戰略合作關系。截至2009年年底,深國投商置公司已在全國13個省份設立了分支機構,業務范圍遍及全國40多個城市。

在工程開發建設領域,由于項目具有可復制性,其供應商、設計商、承包商大部分為戰略合作關系,其中設計單位主要有5家,總承包商主要有3家,設備供應商也相對固定(如電梯為美國奧的斯、中央空調為開利)。

4.3 項目三控成果

質量控制:項目工程被評為“泉州市安全文明示范工地”“福建省安全文明示范工地”,工程質量得到社會各界的好評。

進度控制:項目自2005年5月12日開工建設,于2006年3月31日結構封頂,含內裝修全面竣工為2006年11月8日,開業日期為2006年12月15日。該項目從開工到開業總工期約19個月,創造當時項目建設新紀錄。

造價控制:本項目各階段完成合同簽訂共39份,合同總金額為120 434 857元。其中總部與合作伙伴簽訂的合同計18份,合同總金額為119 268 858元,占99.03%;項目公司招標與簽訂合同共21份,合同總金額為1 165 999元。各合同內容及工作界面劃分清楚明確,基本無扯皮現象出現。

5 結語

Partnering模式是一種新型的工程項目管理模式,它打破了以往管理模式的那種單純為了建設活動而建立的純粹合同關系,通過建立共同目標、彼此合作產生了信任、健康的工作關系,改善了溝通,提高了資源的使用效率,減少了爭議,提高了項目績效。

Partnering模式是一種先進的工程項目管理模式,在投資控制、進度控制、質量控制、索賠管理、風險控制等方面具有潛在價值,在我國房地產業有著廣闊的適用空間。

[1] 陳柳欽.國際工程大型投資項目管理模式探討[J].工程建設項目管理與總承包,2006,15(1):35-37.

[2] 侯祥朝.公共工程項目融資代建制研究[M].北京:長虹出版公司,2006.

[3] 王從英,王 力.激勵理論在項目管理中的應用[J].山西建筑,2008,34(15):183-184.

[4] Gransberg D D,Dillon W D,Reynolds L,et al.Quantitative analysis of partered project performance[J].Journal of construction engineering and management,2005(6):65-66.

[5] 余 健,李啟明.基于供應鏈管理的房地產開發企業合伙模式研究[J].建筑管理現代化,2003(4):89-91.