項目管理理論在土地一級開發項目中的應用
——目標分析和目標系統設計

唐金波,秦魯波

(濟南市土地儲備交易中心,山東濟南 250014)

項目管理理論在土地一級開發項目中的應用
——目標分析和目標系統設計

唐金波,秦魯波

(濟南市土地儲備交易中心,山東濟南 250014)

土地一級開發是國內很多大中城市進行城市運營的重要方式,項目管理的理論方法已廣泛應用于基建、開發、科研等項目運作。從項目管理的角度對該項活動的實施過程加以分析,將目標管理的方法應用其中,進行充分的目標分析和目標系統設計,可以使土地一級開發的運作更加科學化、系統化。

項目管理;土地一級開發;目標分析;系統設計

土地一級開發,是指市、縣人民政府(具體工作委托土地一級開發機構)依據城市規劃的要求,將特定區域和一定范圍的土地進行必要的房屋拆遷(或土地收購)和基礎設施建設,提高土地利用效率,推動經濟社會發展。利用項目管理中目標管理的方法指導土地一級開發的運作,可以使這項工作的開展更具針對性和可操作性。

1 土地一級開發項目的一般特征

通過對特定地塊的開發運作,使其具備可開發建設條件,具有的一定的時間和資金限制[1]。土地一級開發的時間限制主要表現在以下幾個方面:

(1)土地一級開發的任務來源往往是城市建設決策層從城市發展大局出發做出的戰略部署,在開發活動決策階段就對其提出時間限制。

(2)從土地一級開發的緣起上來看,可能是舊城區改造的需要,抑或是國有改革改制企業土地資產變現,都需要求開發活動在一個較合理的時限內完成。

(3)土地一級開發是在市場環境里開展的,它的成本和收益指標都會隨著時間的推移發生變化,因此,開發活動如果不在一定的時限內完成,就會大大增加運作風險。土地一級開發屬于投資密集型活動,它本身的運作過程就是通過資金的不斷投入來使地塊達到可開發建設條件。但任何開發主體的可利用資金都不是無限的。由許多相互獨立和相互聯系的活動組成。不同城市進行土地一級開發的具體程序不盡相同,但大體包含以下幾個步驟:對擬開發地塊進行調查摸底→初步的成本測算→征詢 (調整)規劃意見→國有土地收購或城市居民拆遷 (有的涉及集體土地征用)→土地拆除整理及渣土清運→必要的基礎設施建設→凈地上市交易等。這些具體活動又可以繼續細分。可見,土地一級開發是由一系列任務項組成的復雜的行為系統。

因此,項目管理的方法可以應用于土地一級開發。目標管理是項目管理理論的核心,準確提出和充分分析項目目標,并進行目標系統設計是對項目開展計劃和控制等各項工作的基礎。

2 土地一級開發項目的目標分析

2.1 目標的提出和分析

目標是對預期結果的描述。目標通常從以下 3個方面提出:①按問題的結構,確定解決其中各個問題的程度,即從項目緣起上分析開發項目需要解決哪些具體問題;②項目邊界條件的限制,對于土地一級開發項目來說,有限的資金,政策以及法律、法規的制約等;③其他由項目決策層設置的目標和計劃,例如項目的開發時限以及對政府收益的要求等[2]。

目標提出后,要按照它們的性質進行分類、歸納、排序和結構化。不同的目標之間還會存在爭執或者說是矛盾。這就要求在目標系統設計及以后可行性研究中對各目標進行分析。針對土地一級開發項目,可以采取的做法是:強制性目標與期望目標發生爭執時,則首先必須滿足強制性目標的要求,例如土地一級開發過程中只有在依法對土地上的城市居民實施拆遷補償安置的基礎上,才能考慮項目政府收益的最大化。如果強制性目標因素之間存在爭執,則說明該項目存在自身的矛盾性,通常是消除某一個強制性目標,或將它降為期望目標。例如,土地一級開發中的有些政府審批程序必須合法、完備,但有時為了滿足項目確定的時限要求,就存在一定通融的余地,比如采用簡化程序或審批程序后置。如果 2個強制性目標不可調和,那么就判定這個項目是不可行的。期望目標因素存在爭執,可根據目標能否量化分別采用技術經濟指標優化或優先級的方法尋求妥協和平衡。

2.2 案例分析

某鍋爐廠 (簡稱 X企業)是成立于 20世紀 80年代的國有企業,由于種種原因,該廠從 1995年至今處于停產狀態。企業拖欠職工工資、社會保險費用近 650萬元。該廠現有 3 3502.41m2國有劃撥土地使用權,但由于與某農村信用社存在債務糾紛被人民法院查封,債務本息合計 337.8萬元。經過市政府專題研究,確定以該廠土地資產變現的方式解決相關問題,有關領導責成國土、規劃等有關部門爭取在 3個月內完成土地一級開發的全部程序,盡早解決企業和職工困難。根據城市規劃的要求,該廠土地可以調整為住宅及配套公建,但需要與該宗地北側單位用地(簡稱 Y企業)以及東側 13戶城市居民用地一并規劃實施。按照該市國有土地收購儲備的有關規定,土地重新出讓的總價款扣除前期費用后由政府與原用地單位4∶6分成。

根據該市土地一級開發的運作模式,該土地一級開發項目主要內容包括:在合理確定各項規劃指標的前提下,對 X,Y兩個企業進行土地收購和 13戶居民進行拆遷,并進行必要的場地平整等。首先,提出目標:

(1)從問題入手,通過該土地一級開發項目,應當使土地變現資金滿足 X企業職工工資清欠、補繳社會保險等的需要;該廠北側 Y企業經營效益良好,新規劃實施后要保證能夠有足夠的資金重新建設生產。從而提出目標 A:為償還 X企業的內、外債,需要滿足土地重新出讓后 X企業的所得部分不低于 1 000萬 (企業內債 +外債)。目標 B:北側 Y企業重新建設生產約需資金 800萬元,因此土地重新出讓后,其所得部分不低于 800萬元。

(2)邊界條件的限制,例如國有土地收購政策對土地使用權人補償價格的政策限制;城市居民拆遷政策規定的補償標準 (包括最低套型保障面積)等。從而提出目標 C:土地收購和居民拆遷的補償標準以及拆遷安置房的設計面積要符合法律、法規的要求。

(3)項目最高決策層對項目目標因素的設置,如項目開發周期的限制要求 3個月內完成。從而提出目標D:項目的開發時限 3個月 (90天)。另外,根據項目的一般經濟可行性的要求,提出目標 E:項目開發后有一定的收益。

其次,對以上目標進行分析:目標A,B,C,D是項目的強制性目標,必須滿足;E是期望的目標,應盡量滿足,但應服從于強制性指標;目標 A,B,D是定量目標;C是定性的目標。目標A,B,E與 C存在爭執(矛盾)。A,B,E所確定的相關費用都是從項目的收益中產生;而 C直接影響到項目的開發成本,成本越大,其他條件不變的前提下,收益就會越小,進而影響目標因素A,B,E的實現。

3 土地一級開發項目的目標系統設計

3.1 目標系統的形成

項目目標系統有 3個層次:系統目標、子目標和可執行目標。系統目標,是立足于項目宏觀層面提出的總體目標,對項目各個方面具有普遍的適用性。土地一級開發項目的系統目標,就是要通過一定資金的投入,使得目標地塊具備開發建設條件。為實現該系統目標,提出具體實施層面上的目標,對系統目標進行支持,稱為子目標。子目標較系統目標更加具體,但要進行目標管理,還要細分為可執行目標。

3.2 目標系統設計

以文章 2.2中的案例為例,為支持該項目的系統目標,提出了目標A,B,C,D,E即子目標。以A, B為例進行分析,并進一步分解為可執行目標:

根據成本-收益模型和假設開發法模型[3],可以得到以下公式:

其中:V為項目收益;P為新規劃用途下土地的擬出讓價格,可采用假設開發法進行倒算;ρ為規劃容積率;C1為每平方米單位房屋建造安裝成本;C2為每平方米各種稅費合計,假設開發商利潤率為 10%;M為土地規劃可利用面積;C為區位商品住宅均價,可通過市場調查獲得,并假設其等于居民拆遷補償價格;C3為項目前期費用(規劃、測量、評估、場地平整等);m為項目實施需拆遷居民用房面積數,通過調查摸底取得。

(2)式代入(1)式可得:

其中 C,C1,C2,C3,m基本由客觀因素或強制性標準確定,可以認為是常量。因此,決定 V大小的因素主要是ρ和M,ρ×M的意義就是目標地塊的規劃可建設面積。事實上,上述公式適用于一般的土地一級開發項目的盈虧分析,任何開發項目的實施者都希望土地的ρ和M盡可能大(ρ和M的設定同樣受到國家強制性規范的限制,不可能無限增大)。通過對ρ和M取值的設定可以決定項目的收益 V的大小,在進行規劃研究和申請規劃指標時使其滿足要求,進而對目標 A,B進行控制。因此,ρ和M就是子目標A,B的可執行目標。

這樣對項目每一個目標按照具體工作的實施過程逐步分解細化、優化,得到項目的目標系統 (圖1)。

圖1 目標系統圖

以上就是用網絡圖的形式對目標系統的初步表達。第一層是項目的系統目標,第二層是為支持系統目標而提出的子目標,第三層和第四層是根據子目標分解得到的可執行目標。隨著層次的增加,工作逐漸細化,目標也越加明確和可操作。

3.3 建立目標管理機制

通過對項目認識的不斷深入,各種限制性條件會越來越多,目標系統也需要逐步修正和完善。在整個開發過程中,應當建立目標管理的運行機制:項目系統設計應當按系統工作方法有步驟地進行,通常在項目前期進行目標總體設計,建立目標系統的總體框架,更具體、詳細、完整的設計在計劃階段進行;將項目目標落實到各責任人,將目標管理同職能管理結合起來,鼓勵項目實施人員完成目標設定的工作任務;將項目目標落實到項目的各階段,經過論證和批準后的項目目標作為規劃策劃、實施控制的依據,最后作為項目后評價的標準;因項目邊界條件發生變化等原因確需改變或修正項目目標的,應當經過嚴格的程序對目標系統進行論證,重新對目標系統進行統籌設計[4-6]。

4 結語

目標系統建立后,在項目的計劃、控制等各項具體工作中認真貫徹執行,使土地一級開發活動由被動管理向主動管理、由粗放型管理向精細化管理轉變,對于保證項目系統目標的順利實現具有重要意義。

[1] Resche H,Schelle H.handbushProjekmanagement,Verlag TV Rheinland[德].

[2] 成虎.工程項目管理(第二版)[M].北京:中國建筑工業出版社,2001.

[3] 丁士昭.建筑工程項目管理[M].北京:中國建筑工業出版社, 1991.

[4] 葉劍平.房地產估價[M].北京:中國人民大學出版社,2004.

[5] 孫鳳琴.集體土地管理探析[J].山東國土資源,2009,25(10): 15-17.

[6] 馬朝陽.論集體土地市場化走向[J].山東國土資源,2008,24 (7-8):33-35.

App lica tion of ProjectM anagem en t Theory in Land Developm en t Projects——Design of TargetAnalysis and Target System

TANG Jinbo,Q IN Lubo
(Jinan Land Reserve Trad ing Center,Shandong Jinan 250014,China)

Land developm ent is an importantw ay for urban operations inm anym edium and large cities.Project m anagem ent theories and m ethods have been w idely used in infrastructure,developm ent,scientific research and otherp ro jects.From the view ofp ro jectm anagem ent,the imp lem entation p rocessof thisactivity hasbeen analyzed. By using ob jectivesm anagem ent,fu lly analyzing ob jective and fu lly designing ob jectives system,operation of land developm entw ill becom emore scientific and system atic.

Pro jectm anagem ent;land developm ent;ob jective analysis;system design

book=2,ebook=105

F301.2

A

2009-02-20;

2010-02-05;編輯:陶衛衛

唐金波(1982—),男,山東濟南人,助理工程師,主要從事國有土地收購儲備工作;E-m ail:w sh jz01-01@163.com。